北京房地产市场淡季尚未结束

　　买卖双方价格博弈仍在继续

　　本报讯随着上海楼市陷入“十月危机”，关于北京房价接近涨跌临界线的呼声渐起。目前，北京楼市买卖双方浓厚的博奕气氛丝毫未减，开发商、投资者以及自住者、政府之间形成了一个“三角”式的观望格局。专家认为，目前，淡季尚未结束，博弈仍将继续。从长远看，房价总体上涨仍不可避免，但涨幅将趋缓。

　　记者了解到，本月北京市预计将有37个新楼盘入市，这是5月份国家出台房产新政以来最多的一个月。在这37个新盘中，13个项目公开标出的均价在刚刚公布的北京市九月份商品住宅期房预售均价每平方米6898元之上，15个项目标出的均价在这个数字以下，其余的项目还没有开始“喊价”。从已经定价的28个项目来看，价格的波动幅度并不是很大。

　　尽管如此，这也与上海

开发商新盘定价难和

房价的持续走低形成了鲜明对此。今年1至9月，北京商品住宅期房价格为每平方米6758元，涨幅为21.1%。仅在今年8月份北京期房价格首次出现过小幅下降。虽然是小幅下降，但仍让消费者增添了几分期待，但进入九月，这个价格又环比上升了78元每平方米，涨幅达到1.1%。一时间房价走势变得有些扑朔迷离。

　　北京链家房产中介市场总监金育松说，这种小降小升带有一定的“迷惑性”，8月期房价格下降的主要原因是城区高价“主力房”没上市和抬升房价的新盘上市减少造成的。从长远看，未来半年，京城房地产市场将会走向平稳的回升期，商品房和

二手房的交易量在明年年初均将获得一定的回升。同时，商品房和二手房的价格将继续保持上涨，但涨幅必将趋于平稳。

　　据“链家”统计数字显示，自今年宏观调控政策实施以来，期房商品住宅的交易量和二手房的交易量均出现了较大幅度的下降。其中期房商品住宅的预售率由4月的134.76%下降到5月的67.08%，到7月降到了一个最低点，预售率仅为44.93%，但至8月开始，期房商品住宅的预售率已经开始缓慢回升，9月已经达到70.58%。

　　金育松说，数字说明一部分被隐藏的需求已经获得了一定的释放，更为关键的是政策走势已经趋于明朗化、调控作用的力度有所显现，消费者对于未来政策走势的判断以及政策对房地产市场的影响也有所领会，从而促使有效需求将会逐月开始回升。同时，自去年“8·31”大限以来，本应该于今年下半年出现的楼盘集中供应状况并未如当时预期投放，但是这部分供给依然存在，相信随着市场的逐渐回暖，明年年初将会出现一定的放量。

　　对于未来京城房价的走势，SOHO中国有限公司董事长潘石屹说，2006年甚至今后几年的房价涨还是不涨，是不是能够稳定，主要取决于两个方面，一方面是土地的供应量，土地的供应能不能满足市场上房子的需求，供求达到基本的平衡是最关键的；另一方面，二手房市场能否真正的建立。二手房市场的建立可以缓解和消除房地产市场中的许多激烈矛盾，如刚参加工作的人买不起新房而同时房屋的空置率还比较高的矛盾等。他认为，二手房市场建立起来的标志是新房的成交量和二手房的成交量应该基本上相同。

　　对此，社科院城市发展与环境研究中心尚教蔚认为，供应的减少以及需求的增加推动了房价的持续走高。其中，2005年1至9月，北京市商品现房销售面积同比增长36.8%；商品住宅现房销售面积同比增长39.1%。同时，社会经济的稳定发展，北京居民收入水平持续上升，人均收入增长居全国前列，使居民改善居住条件成为可能；而外地购房人群稳定，包括温州购房团、山西购房团、国外人士等，这些因素也是房价上涨的原因。

　　但尚教蔚也指出，目前，北京的房地产市场还不够健全。新房（包括现房和期房）市场较发达，二手房市场今年也出现了较好的发展，但租赁市场不尽人意，其市场规模太小，不足以满足租赁市场的需求。她建议，扩大租赁市场规模，规范租赁市场，使租赁市场成为居者有其屋的渠道之一，成为控制有效需求的渠道之一，并逐步健全完善房地产市场。

　　作者：:李佳鹏

　　（来源：经济参考报）