固定利率是否有利 中消协召开预售模式研讨会

　　2005-10-26

　　8月15日，中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中提出：建议取消商品房预售制度，可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。建议一提出，引发了激烈的讨论。近日，中消协组织20余位各界专家，从维护消费者利益的角度，就期房预售制度和房屋贷款政策两大热点问题展开了激烈讨论。

　　销售方式之争

　　研究表明，国内房地产商的资金绝大部分都是来源于银行。2004年，房地产企业80%以上资金来源于国内银行贷款。中国社会科学院金融交易所易宪容教授道出其中的奥秘：只要项目一开工，房地产开发商就开始办房屋预售证。房屋一销售，贷款流入开发商手中，开发商就开始逐渐提高房价慢慢卖。因此，房屋预售制度基本上是消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利而银行与消费者来承担风险的不平等游戏规则。

　　中国社会科学院法学研究所所长助理刘俊海认为，目前预售制度弊大于利。期房销售在加快城市建设步伐、改善居民住房现状和扩展

商业银行业务等方面的确起到了促进作用，但目前看来，住

房价格是由其内在价值和市场供求关系决定的。因此，取消预售制度从理论上并不会造成房价上涨。

　　北京市消协副秘书长张明介绍说，从2001年到2005年，北京市消协共接到商品房投诉2358件，是所有受理投诉中最严重的一类。

　　面对一片取消预售的呼声，也有不少与会专家认为，应寄希望于市场这只看不见的手来对房地产市场加以调控。北京金台律师事务所皮剑龙律师认为：“应该对其加以完善发展，因为销售模式的多元化是商品经济多元化的趋势。”清华大学房地产研究所的季如进教授干脆质疑称：“市场经济下怎能规定什么东西该怎么卖？”

　　房贷利率之争

　　根据我国1996年制定的《贷款通则》，贷款人可选择的只有浮动利率。今年3月17日房贷利率调整，央行文件中首次提出“固定利率”的概念。

　　中国银行业协会副秘书长吴通全认为，在现阶段来说，对消费者来讲固定利率是好的。根据不同客户的不同风险，根据品种来确定是固定利率还是浮动利率，可以在合约上规定。整个市场的发展是利率多样化的选择，要使消费者、开发商、银行方方面面的利益最大化。

　　中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥认为，固定利率房贷和浮动利率房贷各有利弊，把房贷利率固定下来，消费者每年固定还款比较稳定，可以转移风险，化解市场波动可能带来的损失。尤其是利率上升周期时，房贷利率不变，这对贷款买房的消费者来说很有利。而浮动利率房贷的好处明显体现在银行利率走势下降的时候，房贷利率也会跟着下降。

　　北京金台律师事务所律师皮剑龙认为，固定房贷利率“固定在什么程度”是一个需要特别关注的问题。如果银行利率随着物价上涨，固定房贷利率对购房者是有好处的，但如果银行利率再下降，那么固定房贷利率对消费者来说，就存在风险。

　　北京华远地产股份有限公司财务经理焦瑞云认为，固定利率是市场发展的一种趋势。他希望固定利率和其他衍生产品同时出炉，分散消费者的利率风险。不管哪个政策的出台一定要有后期相配套的措施，千万别一刀切。

　　各界专家建言

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究室主任廖英敏认为，目前在建的商品房中80%已售出，如果断然停止商品房预售将会对现有市场形成冲击，价格也会有所波动。因此，不能一下子取消期房预售制度，应对现行的期房销售制度进行改革，作为取消该制度的过渡期。

　　多位专家都建议提高房地产市场的准入门槛，淘汰那些资质不够的小房地产公司。有专家建议，将楼盘的70%完工或者封顶作为下发预售证的条件之一。此外，购房者根据工期分次支付房屋预售资金，降低购房者风险，促使开发商履行合同保障房屋质量。对住房预售资金还可采用专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理。这样既可防止开发商随意挪用住房预售的专项资金，也可防止开发商假按揭等违法行为。

　　在研讨会上，尽快出台新的规范房地产市场的法律成为专家呼吁的焦点。北京市一中院民一庭副庭长王忠说，目前的《合同法》和《城市房地产管理办法》都是上个世纪出台的，这些法律法规应用起来漏洞百出。王忠表示，由于

北京楼市中90%至95%都是采用预售制度，导致期房和现房的法律界定不清，给法律诉讼带来诸多困扰。他历数了“楼盘广告与实际房屋不符”、“迟延办证的违约责任”等难以界定的法律难题。

　　加大执法力度也是许多与会者的呼声。中央财经大学法律系金融法副教授曾筱清认为，预售房制度出了问题，不是说预售房制度本身好与不好的问题，应该是制度实施过程中不断完善的问题。最重要的一点是，加大执法力度，在处罚手段上应该更强硬一些。(中国工商报提供)