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台湾地区的预售制度实行付款中间人制度，开发商不能直接获得预售款。开发商就依据工期向中间人申请相应的金额，但必须有专业公司对工程进度的证明，房子盖到下一个进度再申请相应的金额
本报记者丁小莺发自上海
合生创展上海公司今年年初以高价竞得新江湾城地块，总经理项斌曾一度喜形于色。然而事后的宏观调控却令他始料未及。预售款无法如预期到位，公司的资金安排就此打乱，到期即要交付的土地出让金一时难有着落。无奈之下的项斌只能向合生创展广州公司请求资金支援。
在过去的半年中，类似的财务危机在开发企业中频频出现。以滚动开发见长的中国房地产企业对房屋预售款过度依赖的弊端就此凸显。通过预售滚动开发
据央行今年8月发布的《2004中国房地产金融报告》，2004年房地产开发资金中第一大资金来源是“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%。商品房预售款占开发商资金来源的比例，超过自有资金和银行贷款。
上海成全置业顾问有限公司董事长全忠介绍，开发商的资金来源可分为三类，一是自有资金，二是银行贷款，三是预售款。预售款主要用于支付工程款、到期的银行贷款、再次购买土地的土地款，也有部分用于企业日常运营开支，但这部分的数额相对来说是微乎其微的。开发商对预售款的依赖度很高，有的企业分几期支付土地款，项目第一期获得的预售款，用于支付第二期的土地款，直至完成整个项目的开发；有的企业用预售款支付下一个项目的土地款，通过预售加快扩张、做大规模。
《上海楼市》海外版总主笔蔡为民则认为，开发商通过预售解决资金问题，在一定程度上存在过度操作杠杆的现象。预售制度是现在开发商采用滚动开发模式的一个基础，如果取消预售，开发商的运作模式也要改变。
因此，开发商普遍反对央行取消预售许可证制度的建议也就不足为奇了。一家知名房地产企业就在近期出版的企业内刊上，指出在不拓宽非银行融资渠道的情况下简单取消预售，可能导致部分开发商资金紧张、周转困难，进而导致烂尾楼盘增加、金融风险上升、开发商出现违规销售或拖欠各种应付款项等等社会问题。境外预售、按揭并不捆绑
央行取消预售制度的建议，可以说一石激起千层浪。当时即有开发商认为，许多国家或地区也有该项制度。
但据蔡为民介绍，台湾地区的预售制度实行付款中间人制度，开发商不能直接获得预售款。开发商就依据工期向中间人申请相应的金额，但必须有专业公司对工程进度的证明，房子盖到下一个进度再申请相应的金额；购房者分期、多次付款，两次付款最少的时间间隔是半个月；银行按揭是在房子盖完之后办理，开发商取得大产证到办理按揭贷款的时间间隔是4~6个月。
他分析，从预售款对开发商资金支持的角度，在台湾地区，开发商在项目进展中可以获得少量预售资金支持，销售金额的80%是在房子建成后取得，而大陆的情况是，开发商在房子建到一定程度时，就可以提前获得100%的销售款。蔡为民说：“俗话说一手交钱，一手交货，大陆现在的情况是，开发商在交货之前就提前收回了成本、拿到了利润，购房者在交了钱之后，既无法拥有实体的房屋，也不拥有产权证，还得支付按揭贷款的利息。”中瑞市场研究有限公司在调研报告中同样介绍了欧美通行的商品房预售制度：不实行预售许可管理，新建房屋不论是否开工都允许预售；购房款的首付比例、使用方式一般由双方合同约定，通常签订合约时买方支付5%至10%的保证金，施工到某一程度时支付一部分金额，完工时最后清算。
据了解，欧美通行的预售制度中，按揭贷款也是在房屋建造完成后发放，金融机构发放抵押贷款时往往对完工有一个确认标准。
而在香港地区，尽管开发商在预售时也可以获得100%的销售款，但香港地区房地产市场的监管非常严格，也建立了比较完善的信用体系。“两地的市场环境不同，香港地区的预售制度并不适合内地。”一家港资开发商的负责人就曾这样向《第一财经日报》表示。
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