2004中国房地产金融报告解读

　　前天，央行发布了2004中国房地产金融报告。在这份报告中，央行首次提出境外资金加速进入热点地区房产市场、今明两年房价增幅会放缓、可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款等多个观点。昨日记者就这些热点问题，采访了南京房地产、金融等领域的多位专家，对其可能对今后老百姓买房、贷款形成的影响进行了全方位剖析。

    房贷有可能实行固定利率

　　现在办理房贷的市民都知道，如果碰上央行升息或者降息，从第二年起自己的住房贷款合同利率也会跟着相应调整。

　　央行在此次房地产金融报告中首次提出，应提倡商业银行提供多样化住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。可以考虑允许商业银行发放固定利率个人

住房贷款。不过，南京多家银行表示，短期内固定利率的房贷恐难亮相。

　　一股份制银行负责房贷的相关人士告诉记者，在国外，固定利率的房贷非常普遍，不过，目前国内银行推行固定利率房贷必须要有一个前提，就是必须有相应的期权产品能够让银行规避风险，目前国内还没有相应的期权产品。即使银行能够购买期权产品，那么成本也会增加，最终这一成本会转嫁到老百姓的头上。

　　“现在升息预期比较强，如果有固定利率房贷，可能不少老百姓都会选择固定利率的产品，但是对于银行来说，风险就加大了，银行不会愿意干这样的事。”在南京房贷市场排前几位的一家银行房贷部门负责人称，对于老百姓来说，如果未来利率是涨的，那么他肯定愿意选择固定利率房贷，但如果是降的，那就容易扯皮。“现在老百姓已经习惯了利率随行就市，央行涨它也涨，央行降它也降，这样双方心态都平和一些。”他认为，期限较短的房贷才可能采用固定利率，比如3年以内房贷，大家对利率走势有可能作出判断。

    房地产贷款具有潜在风险？

　　江苏是个人房贷增幅最高的省份，去年全省个人房贷增幅达到了50.5%。在此次报告中，央行提出个人房贷资质比较好，不良率仅为1.5%左右，但是房地产贷款存在风险。一方面，房地产

开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

　　南京多家银行称，目前在波动性比较大的行业，比如证券从业人员的房贷，他们的确已经发现部分逾期的苗头。

　　一股份制银行负责房贷的相关人士告诉记者，从国外来看，一般个人房贷在6~8年才会发现风险，而我们的个人房贷期限都比较长，不太容易看得出风险。另外贷款风险是与房地产市场波动密切相关的，目前房地产市场虽然有一些调控，但是并没有出现大的波动，所以房贷暂时看不出什么风险。

　　不过，他们也的确碰到过一些客户，前两三年还款情况非常好，但是后来却出现逾期了，主要是因为个人情况发生变化。尤其是一些波动性比较大的行业，比如证券从业人员，原来年收入有10万，可能现在只剩下1万~2万了，在贷款时他们没有估计到这一点，尤其是随着今后税收及物业管理费等支出增加，那么贷款压力会越来越大。

    供大于求

房价两年难大涨

　　人民银行的房地产金融报告还对2005年、2006年两年的商品房供应和需求量作出分析，预测：两年内商品房供应量将略大于需求，这两年内全国商品住宅价格增幅均会有所减缓。

　　报告显示：人均居住条件的改善和房屋的自然折旧是影响住房需求的主要因素。据建设部统计，2003年和2004年底，我国城镇人均住宅建筑面积分别达到23.7和24.97平方米，超过了上世纪90年代初期中等收入国家平均20.1平方米的水平。综合考虑人均住房面积改善和住房自然折旧两个因素，2005年和2006年全国商品住宅市场将会出现供给和需求大体平衡（供给略大于需求）的局面，同时由于国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，2005年、2006年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。

　　这一趋势在今年1~7月的南京楼市已经有所显现：全市商品房上市562.51万平方米，预售470.82万平方米，供销比已经达到了1.19：1。

　　另有一项民间调查报告显示，今年二季度南京新建商品房价格每平方米仅上涨22元，如果扣除物价上涨因素，实际为负增长。这项民间报告还显示：二季度南京楼盘供大于求情况比一季度“有所加剧”，这必将导致部分楼盘的价格调整，南京楼市的总体均价涨幅已经放缓。所不同的是，央行的预测还包括了明年的楼市走向，这让很多本地开发商感到头疼，表示不愿多言。

    银行开始严防假按揭

　　在房地产金融报告中，央行公布了一个数据：在工行的不良个人房贷中，80%是假按揭造成的。南京几家银行表示，特别在年末，假按揭特别多，现在只要是他们发现假按揭的，他们会退出该项目的房贷业务。

　　“每到年末的时候，开发公司要付工程款，付农民工工资，所以那个时候会有一些开发公司急着通过假按揭的方式变相融资。”据银行工作人员介绍，他们主要采取找内部员工贷款的方式来骗取贷款资金。针对这些假按揭的行为，现在南京各家银行都在严控。比如对于收入证明调查提高警惕，查看贷款人的单位与开发商是否有密切关系，如果有关系，还必须加强贷前调查。此外，对于开发公司的资质要格外关注，对于一些资质不好或是销售不好、特别缺钱的开发公司的贷款，他们会非常谨慎，一旦发现假按揭，他们甚至会退出整个项目的贷款。

    境外资金南京“有进有退”

　　昨日人民银行的房地产金融报告同时披露：京沪等热点地区的房地产市场发现外资大量涌入，这极易造成当地楼市虚假繁荣，抬升当地房价。记者昨日了解到：受人民币小幅升息的影响，确有部分外资在积极寻机进入南京房地产开发市场，但也有些境外资本已经显露撤出迹象。

　　昨日的房地产金融报告列出了外资进入国内的四种渠道：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。

　　而在南京，新加坡国浩集团近期以6.5亿购入南京城东顾家营地块，总投资达18个亿；位于玄武门的南京国际广场也在资本市场融得5.8亿“国际热钱”。但记者了解到，与之相反，也有在宁的中外合资房地产开发企业已打算卖完在宁楼盘，急于撤离南京；以外销著称的南京世茂滨江花园不久前也宣称：将改变销售对象。今年3月上市的5号楼近500套房源世茂集团在境外就销售了200多套，另外在上海销售了100多套，留给南京市场仅存不到100套，但后面的1、2号楼将注重南京本地客户。

　　业内人士分析认为，国际热钱之所以称之“热钱”，就是因为其习惯于快进快出，抬高当地市价后撤出，留下虚空的市场。少数外资进入南京地产市场，对楼市并不会产生多大影响。但如果大量外资频繁出入，更重要的是他们中的许多是“改头换面”来宁，因此也有可能给南京楼市埋下不稳定的因素。

    商品房现房销售大势所趋

　　昨日，中国人民银行“将考虑取消房屋预售制度、改为现房销售”的建议一经发表，立刻引发了南京房地产界的关注，甚至有人惊呼：如果立刻实施，烂尾楼将成片出现！但几乎所有业内人士都表示赞同，因为这将极大地规范房地产市场，杜绝楼盘后期交付纠纷，认为这必将是大势所趋。

　　据了解，南京只要求楼盘建到正负零，也就是出地面，就可以卖期房，收取购房人的定金和首付款；人民银行在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，也就是说开发商一般都必须等到楼盘封顶后才能收取到购房人的全部房款。但如果取消预售，开发商不仅要等楼盘封顶，还要将小区完全建成方可卖房。

　　南京栖霞建设常务副总江劲松昨日接受记者采访时对这一建议“拍手赞成”。他表示，现在很多楼盘交付纠纷不断，开发商在楼盘建设过程中更改设计、小区绿化缩水，或实物与销售时的宣传不符，导致交易纠纷，如果现房销售，这些问题就可完全避免了。

　　但昨日人民银行的这份房地产金融报告同时显示：房地产开发的第一大资金来源为“定金和预收款”，占到总量的43.1%，另外还有18.4%来源于银行贷款；企业自筹资金只有30.3%，主要也是由商品房销售收入转变而来，那么如果切断预售这条资金命脉，开发商还能支持下去吗？就此，江劲松表示，现在一些实力雄厚的开发商已经以现房实景来推动销售，行业门槛提高是大势所趋。但江和一位不愿透露姓名的政府官员均一致表示，这和房价没多大关系。

    快报记者 王海燕 孙洁