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新闻背景
自2005年7月21日起，中国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
中国人民银行于每个工作日闭市后公布当日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币
汇率的收盘价，作为下一个工作日该货币对人民币交易的中间价格。
2005年7月21日19∶00时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，外汇指定银行可自此时起调整对客户的挂牌汇价。人民币升值会对房地产产生什么影响？这里刊发三篇文章，供大家参考。自1994年以来实行了九年的人民币固定汇率制，在2005年7月21日终于被打破了。
中国对汇率问题始终谨慎以待。在美国保持巨额贸易赤字，资金大量流入中国之际，人民币升值会使美元的流入大幅减缓，甚至使资金纷纷流出中国。中国政府近期的一份报告指出，人民币升值3－5％将会使年度出口成长降低10％；若升值15％，则可能会使出口呈现负增长。
升值对房地产企业影响不大
人民币升值对房地产企业影响不大，因其由房地产行业特点所决定的，其原料、产品、市场都在内地，如果人民币进一步大幅升值，则可能会对房地产企业融资产生影响。
房地产市场在经受宏观调控所设置的一系列门槛后，房子的转手受到抑制，这次人民币升值对外币投资者来说是一个利好消息。看好人民币升值的海外投资者更希望进入中国房地产市场。但在前期房地产宏观调控成功的铺垫下，控制了海外投资者涌入国内房地产市场的速度。
外资瞄准房地产高端市场
此前一些国际金融机构对人民币汇率调整预言一再落空，导致部分炒汇热钱撤出中国。这两点都为人民币汇率调整创造了宽松有利的外部条件。
由于人民币汇率不再单一地紧盯美元，而改为参考一篮子货币，而这些货币汇率的变化是多样的。因此，赌人民币升值的热钱风险将变得很大。短期内国际炒家会获利回吐，中长线国际投资资本会加速进入中国，特别是进入以高档酒店、写字楼及公寓为主的上海、北京、广州等地的房地产行业。
上海市的一项调查表明，尽管外资在房地产总投资中所占比重只有3.5％左右，但在高端市场这一比例却高达40％。
外资逆市入主房地产市场
外资在2004年中国宏观调控中的表现就是一个例子，在国内企业叫苦不迭的时候，外商投资不仅受到的影响有限，甚至乘机加速了其中国投资战略的实施，并在一些领域改变了原有的竞争格局。在宏观调控的四大重点行业（房地产、钢铁、水泥、电解铝）中，外资表现有些出人意表。例如在房地产行业，外资从先前的漠然转向如今的一路高歌；在钢铁行业也不断加大进入力度。
中国本轮宏观调控中，加强了对房地产业调控、严格规范土地市场，将一些实力差的中小房地产企业淘汰出局，而外商投资企业在房地产开发投资方面没有受到宏观紧缩调控的影响，他们正利用资金优势快速进入中国房地产市场。几大著名的境外地产资本如荷兰国际集团（ING）、新加坡政府投资集团下属房地产资本（GIC）、摩根士丹利等都是逆市投盘。据有关数据显示，2004年外商房地产投资增速惊人，仅2004年1－7月，外商参股公司、外商独资企业、外商合作企业房地产开发投资额分别同比增长87.4％、60.3％、60.1％，远高于全国房地产开发投资增长速度。
外资加快涌入房地产市场
去年以来，我国外汇储备实现超常增长，引起不少学者的警觉。究其原因，除了贸易顺差的大幅增加，还有外资涌入的因素。特别是外资进入中国的房地产市场，正呈加快趋势。有资料显示，近一年来，海外资本仅仅投资北京房地产业的项目就将近20个，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元人民币，投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。
境内居民存在境外的金融资产，与国内有千丝万缕联系的境外华侨和华人资产向国内转移，其投向在很大程度上也是投资置业。在实际观察中可以很容易发现，高端房产的购买者相当多都具有海外资金来源。
去年以来，众多国外房地产基金以不同方式进入中国房地产行业，目标直指三大城市的酒店和写字楼物业，特别是已经开发的但有资金问题的此类物业，伺机以极低的价格全盘吸纳。尽管他们都首先申明其行为是长期投资而非赌人民币升值，但其入市时机及整体策略显然已将人民币的升值纳入了未来利润范畴。
不会对普通住宅有致命影响
这次人民币的小幅度升值，回过头来看，可以认为是政府通过一系列连环措施，包括对房地产市场的宏观调控，为人民币升值作了铺垫和准备，也可以看出政府对房地产市场的调控结果基本上还是满意的。
综上所述，此次人民币的升值，远未达到国际各大权威机构所预期的10％~15％的幅度，更未达到美国政府期望的20％。而此次人民币浮动汇率的开始，无疑为那些虎视眈眈的海外基金打了一针兴奋剂。
尽管中国央行是按照一篮子货币（约10种货币）汇率的变动来调整人民币的汇率，有升有降，但中国政府还是会择机逐步适当调高人民币汇率，同时会密切关注外资动向，特别是在房地产行业的动向，从而确定执行地产新政的力度乃至出台新的政策。无论怎样，有关汇率的配套政策，都不会对国内普通住宅的开发产生致命影响。
深圳市德思勤置业有限公司信息研究中心
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