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中原地产界的别墅梦想由来已久。最早出现的别墅当数迎宾花园，随后依时间先后顺序来看，有格林度假山庄、帝苑别墅、东方今典、21世纪社区?美墅、九郡?弘、思念?果岭山水、青青美庐、帝湖?龙吟墅、森林半岛等。当前，纳入人们视线的别墅大体上有十几家，其中认知度最高的有以“纯别墅”、“一亩地一个家”著称的东方今典，以“极少数人的领袖别墅”叫响的九郡?弘，以居住环境傲视同侪的思念?果岭山水。
人们在崇尚财富的时候，不知不觉地对别墅产生了景仰的渴望。
□经济视点报记者 刘如涛 孙晓雯 刘春雷
①中原别墅之特色
别墅，传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全、带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。为了更好地居住，从潘石屹的亚洲建筑师走廊到建业的农庄，房地产界在充分考虑了人类崇尚自然的天性后，开始为他们的目标客户群建造别墅。
郑州最早的别墅项目，应该追溯到1992年的英协花园。综观郑州别墅项目的整个发展历程，在经过20世纪90年代初的开发热潮和之后长时间的休眠期后，自2001年起，冷清已久的别墅市场再度升温，到2002年，别墅投放量与销售量双线上扬。先是上半年家和万世借Town-house之身异军突起，引得众人一片侧目；而后，大河龙城又背倚黄河迎宾馆之地利，透出了一片艳阳天；再到下半年，湖?左岸凭借“水岸优生、立体空间”的宣传，在郑州又掀起了一股“叠加”之风。
2003年上半年，既有的几个别墅项目纷纷交房入住，现房的影响力加上别墅业主的口碑传播，别墅市场开始呈现上扬之势。当时，完整的别墅投放项目，作为社区组团出现的阳光豪宅?爱丽舍适时出世，销售形势一片大好。2003年下半年，家和万世三期和帝湖?龙吟墅也快马赶上，继而，“中原最具有贵族气质”的别墅九郡?弘也浮出水面，大宇?颐园更是瞅准时机适时露脸，使得别墅市场呈现出一派热闹的景象。到了2004年，除了东方今典和九郡?弘延续上年的姿态外，思念?果岭山水扛起旅游地产的大旗，以大手笔介入，搅得业内风生水起；11月份建业?森林半岛在市区突起。2005年，在郑州水景住宅被广为关注的时候，河南同洲置业有限公司适时在淮河水系天然支流贾鲁河畔，推出了与自然亲近的亲水社区盈家?水岸项目。盈家?水岸作为郑州唯一真正意义上的临河别墅，以自己独特的建筑风格、精致的水景设计、完美的户型设计在这些别墅项目中独树一帜，成为后起之秀，赢得了广大终极置业者和投资者的热烈追捧。在这个严重缺水的城市里，人们亲水的天性在这里得到了尽情的展露。
了解了郑州别墅的发展过程，就不难看出郑州别墅的发展特色：
一、 分布集中，多在北区。郑州60%以上的别墅项目集中在郑州北区，郑州北区所独有的生态湿地环境已被公认为郑州市市区最佳人居环境，同时良好的自然环境、无限的升值潜力使之成为当之无愧的高尚住宅区，这里被人们称为郑州的“中央别墅区”。
二、 郑州别墅市场因为有了龙湖新城的先例，现在开发商把城市近郊作为高档住宅的开发重点，如格林度假山庄、思达金桂苑、家和万世 Town-house等。
三、 别墅逐渐纯粹起来，更加多样化、人性化。不仅有独具外国风情的，更有体现中国传统的。
四、 尽可能地与水结缘。帝湖?龙吟墅、盈家?水岸都是在利用自然生态环境的基础上把水的概念演绎得淋漓尽致，实现了中原人临水而居的梦想。
五、 郑州的别墅市场产品层次丰富多样，基本上已经形成高、中、经济型、替代型等几个层次的产品，满足了不同人对别墅的需求。
无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征：⑴别墅永远是为少数人建造的，只有少数人才有条件享用；⑵别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；⑶别墅必须体现个性化，不能大批量生产。不管是从价格还是功能满足等各个方面来说，别墅都是毫无争议的高端产品。可以说，别墅只是少数人的天堂，而大多数人则把别墅作为一个梦想。
由于河南经济的相对落后，目前还不存在大型的别墅消费群。另一方面，中原地区的别墅建设现在仍处于发展阶段，别墅虽然要求具备绝对的安全性和严密的私密性，但这在中原别墅中还没有得到充分的体现。中原别墅在发展中寻求特色，在特色逐渐凸显的时候走向成熟。
②别墅构成元素
别墅永远是为少数人建造的，只有少数人才有条件享用；它代表着人们对于居住理想的终极追求形式。“正是这些特征，决定了别墅住宅市场上的最高端地位。”河南东方置业有限公司副总经理张艳说。
对于别墅，无论是国内或国外在常规上都应满足五大标准(即国际惯用的5S别墅标准)，这也就是别墅的基本构成元素。
1.景观(Scenery)
一般都是依山傍水建造的，不仅有优美的自然景观，而且还有私家花园，使居住环境与自然融为一体。
2.逸事(Story)
周边应有浓郁的人文气息和悠久的历史沉淀，充分体现社区人杰地灵之底蕴。
3.阳光(Sun)
由于别墅的建造大多选择在市郊或远郊，上有天下有地，或借景造物、或依山傍水，与大自然相得益彰，阳光更是相伴左右。
4.运动(Sport)
别墅作为一个极具个性化(尖端)的消费产品，无论是室内或室外，都应有充足的自由空间和生活空间，让业主充分展现自我。
5.溪流(Stream)
自古人们就有依水而居的习惯，水能给人带来灵气和才气。别墅的建造往往也因有溪流(河渠)而倍显尊贵。
中原别墅基本上都能满足这五个标准，并且力求做得尽善尽美。但是在别墅的构成元素里面，不仅有我们看得到的五大标准，更有看不见的精神方面的元素。我们评价别墅，更多的是在评价别墅的主人，评价主人的生活方式，并通过这种生活方式的表层，评价隐含在我们内心的精神世界。
一位业内人士说，别墅必须要从物质和精神两个层面满足人的需求。物质层面，别墅是具有5S标准的住宅的最高形式；精神层面，别墅还附加有很多人文、环境、历史的因素。如果住上一个氛围非常和谐、和自己思想吻合的房子，当然就会很愉快。因此，别墅是让特定的人最愉快的房子，盖别墅的人是最懂得让房子与主人的思想吻合的人。这种对人的精神的诉求，恰恰就是别墅所代表的精神实质所在。
③别墅的社会认知形态
别墅是住宅中的奢侈品。打个比方，一件普通衬衣卖几十元到100元，一件品牌衬衣卖到几百元，而一件国际品牌的衬衣则卖到几千元甚至上万元，别墅也是如此，其中产品中的附加值是大大地超出了一般的同类产品。一套别墅的装修费用如果高达千万元，那么这套别墅的总价是可想而知的。
别墅可以等同于豪宅，但豪宅并非都是别墅。城市核心经济圈的形成为豪宅的出现提供了可能，只要地段足够繁华，产品品质足够好，价格就可能足够高。对一套普通住宅，人们能认同的价格在25万元左右，而对一套豪宅，人们则可以承受其3～5倍的价格。目前，郑州市场上的联盟新城，就是豪宅中的一个典型代表，它给自己的定位是“住宅中的劳斯莱斯”。而别墅多是离开城市而又依附于城市的住宅产品，讲究居住品质，具备一切豪宅的特质。
在郑州，从城市普通住宅到别墅，经历了一个曲折的发展过程。首先是对离开城市居住的消费观念的引导，其次才是对生活方式的引导，最后才回归到对产品本身的塑造上来。当前Town-house也在市场上大行其道。有许多人误把Town-house认为是别墅的一种表现形式，其实Town-house是介于高层公寓与别墅之间的一种住宅形态，它吸引了“镇”的概念，表现的是一种回归田园、离尘不离城的居住方式，为众多的社会中产阶层所接受。实际上，Town-house这种居住形态推动了别墅市场的成熟。
房地产界有人把Town-house翻译为“联排别墅”，因此从消费者的角度来看，也乐意把Town-house当成别墅来宣扬。按此逻辑来推，别墅可以有独幢的，也可以有叠加、双拼等形态，甚至大片连起来也可以。但是无论如何，如果要称一个产品为别墅，大体上是要满足别墅的几个构成元素。深圳观澜湖别墅堪称别墅中的奢侈品。它用大面积的土地去做绿色景观，做水系，做高尔夫球场，以创造一个顶极的休闲、娱乐、交流的居住氛围，这在全中国是不多见的。而在郑州，思念?果岭山水项目在整合原来的优质旅游资源的基础上进行的别墅开发，也堪称一种创举。别墅对环境的要求近于苛刻，这也是现代城市人对别墅充满渴望和向往的一个动因。
别墅是人们终极置业的一种选择，大多购买别墅的业主并非初次置业。也许，购买别墅是在购买一种心情、购买一种价值的认同。别墅是为生活在社会顶层的极少数人制造的。对于别墅的买家，人们大多是不会接触到的，这部分消费群体与面对城市精英阶层的实行的VIP会员制息息相关，这个群体的消费心理不容易被大众所认知。据有关调查资料显示，别墅的买家中有约60%的顾客不是本地人，他们只是在生活、工作方面与郑州这一城市有地缘。中原本土的财富阶层也正在对别墅青睐有加，他们包括从事金融、房地产、食品、IT、传媒、对外贸易等领域的精英们。
④别墅的区域分布
在郑州，别墅主要分布在东开发区、北区、西南区和中部四个板块。
北区别墅 风情独揽
北区板块主要指的是郑州市北环以北，东到原107国道，西到南阳路，北至黄河沿岸的广大区域，这里优美的自然环境，便利的交通，加上黄河水的滋养，使其成为了建造别墅的理想场所。因此，该区域别墅的开发也是郑州最多的，从最北面紧靠黄河岸的迎宾花园到九郡?弘、思念?果岭山水、家和万世、大河龙城、水映唐庄、鹿港小镇等一系列的别墅楼盘成了北区一道亮丽的风景线。
东开发区 四墅争宠
郑州市东开发区主要所指的就是郑州的东南板块，即原107国道以东、郑汴路以南的区域。该区域位于城市的上风口且临近机场，广阔的绿地设施、极佳的投资前景，这一切都吸引着开发商和消费者的目光。
大宇?颐园、东方今典、青青美庐、格林度假山庄是这里居住的高级升级版本的代表。2000年年初，格林度假山庄推出以后，短时间内便销售一空；2002年东方今典别墅一期推出以后，2003年便宣布清盘；青青美庐别墅作为后起之秀凭借其独特的品位和气质，号称“CBD首脑者的后花园”，推出后在中原楼市引起不小的波澜。
中部别墅 尊贵尽显
随着住宅建筑的飞速发展，低密度别墅在郑州还是凤毛麟角，别墅建筑的最开始的含义是在城市住宅之外的、别处的住宅，是建在乡村中供人们娱乐、休闲、健身等活动的建筑物。但在郑州市中心却有一处别墅独领风骚，那就是建业住宅集团开发的建业?森林半岛，位于东风路中段，得天独厚的地理环境使该项目成为中原房地产市场别墅产品的代表作。
西南板块 一墅独秀
西部板块指的是京广路以西、中原路以南的广大区域，该区域人文环境、自然环境融为一体。居住在该板块能够充分享受自然风光，告别都市喧嚣，居住在水文化之中成了高端人群的梦想，为实现这些人的梦想，郑州布瑞克置业有限公司开发的帝湖?龙吟墅，成为西南顶级住宅的典范。
⑤中原别墅价格走势
建在不同区域的别墅要面对不同的消费群体，郑州市四大板块的别墅项目，有的目标客户主要是面向市区的“薪富一族”，有的就是卖给了城乡接合处的乡镇居民，这说明不同区域的市场环境孕育了不同的别墅。但是，别墅作为目前国内房产市场的高端产品，有着这类产品的消费共性。那么，郑州别墅的价格呈现出一种什么样的趋势呢？对此，记者对郑州市的别墅做了调查。
郑州市最贵的别墅当数帝湖?龙吟墅，总价400万～1380万元，最便宜的别墅是鹿港小镇的叠加别墅均价每平方米2700元。整体来讲，郑州市的别墅价格区域性差异不大，建业?森林半岛均价每平方米4800元，青青美庐均价每平方米3500元，九郡?弘均价每平方米6000元。由此看来，郑州市别墅的价格和高层的价格持平，总价稍高于高层。一般来讲，别墅楼盘的最大优势就是建筑密度低，交通便捷，户型设计更科学，生活环境更接近自然。因此，在高层和别墅之间选择时，人们常说“相同价格的定位，不同居住的享受”，这句话也充分说明了郑州别墅价格还比较便宜。
⑥中原别墅未来预测
2005年，房地产界的宏观调控力度在继续加大，对别墅的影响是显而易见的。早在2004年年初，业内就盛传高档别墅项目的土地使用权出让被冻结。近来，在郑州市场上出现的别墅项目大多是在几年前就取得了土地使用权。这种情况给别墅市场创造了发展机遇。
别墅是低层住宅，但低层住宅并非都是别墅。由于别墅项目的容积率低，景观、配套设施要求高，单位土地的价值分摊到每套房子上的数量较大，所以要使别墅在低层上出面积是不大容易的，而当一套房子做到三四层的时候就大大失去了别墅的味道。淹没于大自然的别墅是真正意义上的别墅，碧波荡漾的水面、郁郁葱葱的树林、一望无垠的高尔夫球场，这一切似乎是别墅生活的注脚，这里的房子是大自然的神来之笔、点睛之作。
中原别墅的发展趋势将主要体现在以下5个方面：
1.资源越来越少。郑州别墅向北走的趋势很明显，城市东南方向的优势相对弱一点，而向西、向南的发展几乎不大可能。因为能用来开发别墅的资源是短缺的，要有先天优势。近来，位于郑州城南、距市区约20公里的龙湖镇似乎有了一跃而起的势头，该镇的龙泊圣地项目也囊括了部分别墅的内容，它体现了环境对于高档住宅的重要性。
2.物业管理将成为“瓶颈”。与普通住宅相比，别墅的物业管理标准将会更加严格，管理要求高出想象。现在真正已入住的别墅项目几乎没有，许多问题尚未浮现，未来的考验将会很严峻。
3.纯粹的别墅将成为主流。集多层、高层、别墅、商业街为一体的综合型项目在这个城市见怪不怪，业主的多元化并非一个好现象。纯粹的别墅项目便于管理、便于整体品位的提升、便于树立开发商的品牌形象。纯粹的、成片的别墅开发会形成聚集效应，将会引导中原别墅的未来。
4.对城市的依赖程度下降。别墅以城市为依托，但不依赖于城市的发展。未来别墅将会改变对城市的依赖，加大对环境的依赖。我们有理由相信一个真理：只要你的产品足够好，它就一定会找到它真正的主人。
5.赢家主宰高端市场。在开发商层面上，做中低档住宅开发的不适宜开发别墅，做惯了写字楼开发的也不适宜开发别墅，因为，开发商发现，服务高端客户市场的能力并非一日之功，这需要一个过程。未来别墅市场的赢家将会站稳市场，成为别墅的领导者。
环境，环境，还是环境。不妨套用地产界的那句名言来表明我们对别墅未来的立场，别墅市场真伪难辨，叫得狠的未必是好货。相反，居高声自远，曲径通幽，买家必会捧场。宏观调控是一把双刃剑，它抹去了浮躁，留下了精华，调控越强，进入的门槛越高，越容易出极品。
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