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“2005年上半年深圳房地产市场发展报告”公布
房价仍在平稳上涨
今年1~6月份，我市住宅价格同比上涨12.05％
——访深圳市房地产研究中心主任王锋博士
近日，深圳市房地产研究中心发布了“2005年上半年深圳房地产市场发展报告”，从总体发展看，房地产市场的总体运行态势良好，需求继续平稳增长，供应基本适当、充足，供求关系保持平衡，房地产市场继续保持着健康、理性的发展局面。同时，房地产市场也呈现出一些新特点，二手楼市交易量7月回暖。就此情况，记者专访了深圳市房地产研究中心的王锋博士，请他分析2005年上半年深圳房地产市场的总体形势，以及新特点出现所代表的意义。空置房减少住宅需求增速度从深圳市房地产管理部门统计的有关数据看，今年1~6月我市房地产市场的总体运行反映出几大特征。首先，房地产投资增速减缓，商品房建设规模逐渐减小，空置房不断消化。
今年1~6月，我市商品房投资196.46亿元，比去年同期下降14.80％；商品房施工面积2216.87万平方米，比去年同期下降1.41％；商品房竣工面积214.91万平方米，比去年同期下降23.93％。总体来看，房地产投资及建设规模逐渐减少。在建设规模减少的同时，商品房空置量不断消化，至今年6月底，商品房空置面积为142.78万平方米，同比减少38.57％。
另一个特征是住宅需求持续旺盛，并保持较高的增长速度。最近两年，我市商品房需求基本保持10％左右的平稳增长。今年1~6月，商品房销售面积达到488.68万平方米，较去年同期增加12.26％；其中，住宅销售面积434.32万平方米，同比增长11.03％。
从住宅销售的户型结构来看，三房以下户型占75％，别墅仅占1％，普通商品住宅需求仍为市场主体需求。从住宅销售面积各行政区分布来看，特区外置业已渐成主流，宝安区已居首位，占全市销售量的28％；龙岗、福田、南山三区销售量占全市的比例均接近20％，居其次。
此外，1~6月各区住宅销售面积变化较大，住宅销售量在3、4月份达到高峰后，6月份在国家调控措施作用下有所回落，除宝安区销售量环比增加29.8％，其他各个区均有所下降，当月全市住宅销售量环比下降13.2％。据统计，住宅价格总体呈上升势头，但走势基本平稳。今年1~6月份，我市住宅价格继续呈现上升势头，全市商品住宅均价为6547.89元／平方米，同比上涨12.05％。
从1~6月各月住宅销售价格变动看，全市住宅价格在2月份上升了8.76％后，3、4月份在我市一系列规范市场措施的作用下小幅回落，两月住宅价格环比增长率分别下降了2.79％和0.31％。5月份尽管房价有一定回升，但随着国家稳定房价系列措施的实施，6月份全市住宅价格又环比下降了2.19％。总体来看，今年上半年我市商品住宅价格仍保持着上升势头，但波动较小、走势基本平稳。特区内房价平稳特区外涨速较快另外，特区内房价基本保持平稳波动，特区外房价在城市化加速作用下增长较快。
从特区内住宅销售价格波动看，今年上半年，特区内房价基本保持平稳变动。1~6月，罗湖区同比小幅增长2.45％，福田区小幅下降2.13％；南山区房价在特区内可开发土地日趋有限的情况下，高端住宅开发明显增多，并带动区域住房价格的上涨，1~6月，南山区住宅均价达到7920.39元／平方米，同比上涨28.61％。
从特区外住宅价格波动看，上半年特区外两区房价增长明显较快。1~6月，宝安区均价5038.06元／平方米，同比增长27.89％；龙岗区均价4736.02元／平方米，同比增长28.83％。今年我市住宅价格上涨的主要原因在于特区外城市化进程的加速，使得特区外房地产需求明显旺盛，进而引至房价较往年有较大增长。由于近年来特区内可建设土地资源逐步减少，房地产市场需求逐渐向价位较低的特区外转移。今年1~6月特区外住宅销售面积占全市比例47％，高于去年同期的36％。同时，发展商的开发重点也逐步向特区外转移。随着品牌开发商在特区外开发项目的增多，在需求快速增长、楼盘素质普遍提高的前提下，特区外销售均价同比上涨28.42％，以往与特区内差距2倍的价格差明显缩小，价格总体差距减少到1.6倍。
2005年上半年呈现出的另一个特征是满足大众需求的普通商品住宅占主导地位，且价格上升幅度基本合理。从住宅价格结构看，尽管销售均价出现较大上涨，但占销售总量绝大多数的普通商品住宅价格上升幅度仍基本合理。今年1~6月，全市住宅销售总量中，单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅销售套数占全市总套数88.83％，但实际均价仅比去年同期上涨8.57％；144平方米以上的非普通商品住宅尽管价格同比增长17.82％，但由于销售量仅占全部住宅销售量的11.17％，故而对普通消费者影响不大。此外，1~6月全市8000元以下的中低价位住宅占市场比例78％左右，10000元以上的高价位住宅仅占7％，低、中、高三个价位区间的比例基本合理，深圳住宅市场仍是满足中低收入消费者的大众市场。二手房与新房同步波动上半年，二手房交易总体保持上升势头，二手房市场运行基本平稳。
近两年，我市二手房交易量一直保持约40％的较高增长速度，交易总量与新房销售面积逐渐接近。今年以来，我市二手房交易继续保持较高增长，1~6月二手房交易面积为422.45万平方米，比去年同期增长30.62％；其中，二手住宅交易面积为299.43万平方米，比去年同期增长37.06％。此外，二手房住宅价格比上年同期增长14.55％，基本与新建住宅价格保持同步波动。
从今年上半年各月二手房交易面积变动看，交易面积在3月份环比下降26.35％后，4月份大幅上升2.27倍，当月交易面积高达90.68万平方米。5月份，在国家有关税收调控政策的作用下，交易面积继续增长，达到104.73万平方米的高峰。6月份，随着新的税收征管政策的实施，二手房交易数量明显下降，当月交易面积为78.75万平方米，环比下降24.81％。
二手房交易状况表明，国家近期通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作、保证房价平稳运行的系列政策已初步显出成效。虽然政策的出台刺激了短期交易量的增长，但在深圳房地产市场长期理性发展的大环境下，二手房市场仍然保持着平稳发展的局面，并未出现较大波动。市场将理性发展
在土地资源比较紧张而人口持续增长的前提下，市政府有关部门出台系列政策，将有利于保证市场供应总量，形成合理的市场供应结构，这对解决日益尖锐的市场供求矛盾、满足深圳居民不断增长的住房需求、保证今后房地产市场持续健康发展，无疑具有重大意义。（深圳商报记者孙正东韩玲）
作者:深圳商报记者孙正东韩玲
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