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20世纪90年代中期陆续出现的北京国贸商城、上海梅龙镇广场和港汇广场，以及广州天河城等一批项目揭开了国内第一波Mall开发潮。然而10年以后，当上海、广州都陆续有新的地标性ShoppingMall面世时，北京能为人熟知的依然只有国贸的老面孔。北京的Mall之梦早几年就开始编织，但如今规划中的东南西北四大Mall了无踪影，人们不禁要问，“国贸”后时代何时到来？
本报记者 刘琪莉 孙斌报道昨日，记者获得消息，9月初，主题为“创造商业机遇：中国商业地产的出现和潜能”的国际购物中心协会亚太区中国峰会将在北京举行。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利介绍，今年的中国峰会嘉宾和代表们将参观国贸商城和东方新天地。他说，3年前峰会在北京举行的时候，就是安排代表们参观了国贸商城，3年过去了，今年要安排参观项目时，还是只能选国贸商城。这3年，虽说北京的商业地产看上去发展很快，大型购物中心和ShoppingMall一个个被建起来了，但是真正称得上成功的商业地产却屈指可数。
风险高 要做亏损准备
据业内专家分析，目前在中国商业地产和购物中心高速增长的背后有3个严峻的问题，一是如何通过专业化的运作，保持项目自身的持续经营能力和经营效率，降低商业地产的社会经济风险？二是如何更加有效地吸引海内外资金和零售商参与其中，从发展商唱独角戏走向多方共赢，实现发展商、零售商和投资人的投资价值？三是如何实现商业地产的运营价值和不动产价值属性？上述3个问题已经成为当前发展商和整个行业需要反复研究的课题。
商业地产专家陈建明认为，20万平方米以上的商业地产，无论是大型的购物中心还是配套的专业市场或者是批发市场，规模越大，操作的风险越高，开发商对项目的把握能力越有限，应该引起各方的关注。
他表示，在过去两年时间之内进入刚开业的大型的ShoppingMall的商家，绝大多数并不怎么赚钱。商家在进驻ShoppingMall的过程当中需要掌控一个节奏，这种项目必然经过市场的前期培育过程，要有亏损的心理准备。
商业地产不是批发市场
巨库、第五大道被认为是北京商业地产的失败案例，其中运营模式存在弊端、定位不准、规划不当等是业界对其共同的评价。
中国商业地产联盟秘书长王永平指出，大批量同类业态的涌现造成了产品的良莠不齐，开发商盲目跟风，商业地产的开发套用的是普通住宅的模式，由此造成产品同质化。此外，一些商业地产商则抱着短期投资的目的，在商业地产开发上当起了“甩手掌柜”，将项目简单地切成“豆腐块”，再以粗略的方式租售给经营者，并且“卖完就走”，导致无法完善商业地产的长期规划，使商业投资与经营之间的矛盾显得突兀。
“都说商铺投资比住宅赚钱多，看到那么多人踊跃购买，开发商又说已经引进了著名的主力店，没算细账就把钱投进去了。谁成想，出租满一年后老商户撤了就空放到今天了。”一位在商海也扑腾了十来年的事业小成的人士对记者说。
从根源上说，正是国内开发商背离商业地产“只租不卖”的运作规律才导致了商铺经营的困境。然而生出这个“怪胎”的开发商已经成功地金蝉脱壳，吞食苦果的是不成熟的个人投资者。
“在商业地产开发上指望国内开发商自律恐怕是没戏，中国金融体系不支持商业地产的运营、国内开发商自有资金实力又不足以让他们有能力持有这些经营性物业，中国商业地产只有不再分割产权出售才会健康发展。”王永平认为。
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