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广州烂尾项目盘活记


http://finance.sina.com.cn 2005年07月15日 10:05 第一财经日报

  广州的烂尾楼就像城市里的一个个伤疤,无情地揭露着10年前那段疯狂的历史:港资进来淘金,国企无不都搞开发,私人不能直接介入便纷纷抱着国企这棵“大树”。当港资抽走、国企倒闭,剩下的就只有被称作“烂尾楼”的连草都不长的水泥盒子和地块。

  为了整顿市容,广州市政府加大了烂尾项目的清理力度;同时由于此类项目需要继续追加的投入不多,回报周期短,烂尾项目的价值正在重新被发掘出来。“盘活”,对于烂尾
项目本身抑或是投资的商人,如今也许都是一个新的机遇。

  10%的利润

  曹志伟从来都不乐意使用“烂尾楼”这一字眼,因为在他的词典里有一个新的替代词,叫做“不良房地产项目”。“既然烂了,那就是没有价值了嘛。”他说。

  曹志伟,广州新城市投资控股集团董事长,土生土长的广州人,在广州老城区跟房地产打了十几年的交道,2000年开始关注烂尾楼现象,两年内成功盘活两个“不良房地产项目”。

  2003年8月8日,位于广州市海珠区东晓路60号的自由心岸正式开盘,这片曾经闲置了7年之久的土地上终于出现了久违的热闹。自由心岸前后两期总共有600多套房推向市场,预计销售额达到2.5亿元。然而仅仅在三年前,这个地方还是杂草丛生的“闲置地块”。

  该“闲置地块”的前身是一个中资与外资合作开发的商品房,后因外方抽走资金,中方又无实力进行后续开发而“闲置”,一“闲置”便是7年。

  进行了近两年的市场调查之后,曹志伟接手了该地块。“拿过来之后,根据调查结果重新调整了规划,设计了图纸。”一经包装,他便在“闲置地块”上创造出了2.5个亿的经济价值。

  “不良”项目上能创造经济效益,这便是曹志伟不愿将之称作“烂尾”的原因。“一个项目大概有10个点的利润。”以另外一个项目“玥秀”为例,他毫不讳言这些项目所带来的收益。

  去年11月,新城市集团以4350万元的叫价从城启、南航等大集团的手中抢得位于广州市核心地带中山纪念堂旁的一“烂尾楼”项目。拍卖时,该项目已经封顶,可售建筑面积11000平方米。经5个月的改造和包装,该项目更名“玥秀”,于今年4月30日重新面世,精装修后每平方米售价在7600~8200元之间。

  按照曹志伟的计算方法,“玥秀”的成本包括4350万元拍卖价、1200万元追加工程投资和300万元的销售推广费以及提供给政府的4900多平方米用于安置该地块拆迁户的回迁房,整个项目总成本在8100万元左右。由于地处广州市中心地带,“玥秀”销售情况良好,预计销售额为9000万元,利润率将保持在10%左右。

  烂尾楼并非人人能碰

  虽然曹志伟披露的利润没有达到20%至30%(此前业界传言发展商的普遍利润率)的高度,不过收购烂尾楼项目的回报时间通常较短,10%的利润已经足以令商人垂涎。不过,“烂尾楼”就像河豚一样,并非人人都碰得。

  “如果对项目没有充分的了解,盲目地买进,每分钟都有重新死掉的可能。”曹甚至直言,“买‘玥秀’前,为了搞清楚楼内部的状况,我们多次去摸底。当时大楼锁上不给进入,我们每次都给门卫付上楼费。”

  由于长期在广州的老城区从事房地产开发与承建,曹志伟对广州的烂尾楼有着较别人更加清晰的了解。在他的一篇关于“不良房地产项目”的论文里,他从这些项目产生原因的角度将之分成了五种类型。

  其一是非专业房地产商开发的非专业产品。比如,广卫路的一个项目便是典型,该项目楼高仅1.95米,几乎无从改造成任何用途的房屋。其二是开发商资金实力不强,开发资金链断裂。其三是合作纠纷。其四是发展商违规操作被叫停。其五是政策调控,例如更改规划导致地块贬值。

  五种类型当中,第二种最容易处理,只需要注入资金就行,上述“自由心岸”便是典型。另外几种的盘活难度比较大。“接手项目之前,必须知道个中的水有多深。”不久前,曹志伟现身“飞龙世界”的拍卖现场,因对该项目的债务问题存在疑虑,就在拍卖的前一刻,新城市向拍卖方递交了书面材料,临时改变举牌的原定计划。

  根据曹志伟的估计,目前广州公布的125座烂尾楼当中,半数属于第三种类型,即原开发商存在合作纠纷。要么是利益分配不均,要么是人事变更,要么是合作一方抽资,“这些纠纷拖了好多年,纯市场行为基本上解决不了,除非政府部门的介入。如果不了解情况,不经意间陷足其中将很难全身而退。”

  正如曹志伟所说,由于烂尾楼涉及的利益群体多,“很多都是倒闭的老国企和私人合作的产物”,因此“并非买过来就能赚钱的”。据了解,在广州收购烂尾楼后面临种种复杂问题,导致项目二次甚至三次拍卖的案例不在少数,号称广州第一烂尾楼的中诚广场正遭遇着如此命运。



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