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本报记者林明发自北京
由于海外总部迁往北京办公的热潮和房地产新政策下投资方向转移，北京写字楼正面临一个空前活跃的阶段。但近两年内，北京还将有数百万平方米写字楼供应持续放量，市场能否接受消化，有业内人士表示了担忧
国际五大代理行之一世邦魏理仕有限公司(下称“世邦魏理仕”)最近发布报告称，由于海外总部迁往北京办公的热潮和房地产新政策下投资方向转移，北京写字楼正面临一个空前活跃的阶段。但近两年内，北京还将有数百万平方米写字楼供应持续放量，市场能否接受消化，有业内人士表示了担忧。
写字楼交投两旺
在世邦魏理仕最新一期调研报告中指出，二季度以来，北京的写字楼市场的表现依然非常活跃，在众多成交中，大部分为国际知名企业。
以CBD区域为例，对高品质写字楼的需求继续攀升。虽然部分项目已将入住期推迟至今年7月份，但仍未阻止其新租户签约的步伐，现预租率已达35%。但是随着即将竣工并交付使用的光彩国际中心，中环世贸及LG大厦等项目陆续推出，未来写字楼市场的供求比例将发生显著变化。
随着CBD及周边地区众多项目的正式租赁及预租期的开始，北京写字楼租赁市场变得相对比较活跃，有很多跨国公司开始启动其搬迁计划，其中主要有三个原因：首先，现写字楼不能满足其扩展需求；其次，新入市项目硬件配备相对超前；再次，新入市项目迫于市场压力之下，租金灵活的趋势慢慢凸现，对跨国公司较有利。
在购买力方面，世邦魏理仕报告认为，中资公司仍然在购买市场扮演主要角色，例如：中国电力投资公司购买了位于中关村西区的辉煌时代大厦的1.5万平方米写字楼。同时，外资投资机构也日益活跃，摩根士丹利、美林和新加坡的凯德置地都在中央商务区购买了数万平方米的写字楼。
报告显示，基于未来2~3年内写字楼持续放量入市、存在供大于求的局面，预计上述情况将会持续影响市场。在买卖市场，随着之前的整栋转让成功，众多项目对整售市场依然持乐观态度。但是，市场期待的符合国际甲级写字楼标准的项目始终未出现。在次CBD区域，小型分割单元出售的写字楼项目开始启动。
如果仅就今年而言，甲级写字楼由于有限的供应从而在2005年继续走高。东部CBD有5%的空置率，相对于市场普遍15.5%的空置率来说只是一个特例而已。面对如此紧迫的市场供应，写字楼的需求继续呈现增长趋势，特别是金融行业、保险业及汽车行业。不过，LG大厦和中环世贸中心等新项目的入市应该可以缓解目前的市场压力。
局部区域扎堆上市
京城部分区域写字楼供应明显放量。以东二环商务带为例，仅此一个区域三年后写字楼面积将近150万平方米，同质化项目将面临销售压力。
东二环商务带在2008年之前将集中建成一批重点甲级写字楼项目，根据中原地产的市场研究数据显示，该区域新增写字楼面积约为150万平方米，加上此前已经建设完成的35万平方米的写字楼项目，写字楼面积将近200万平方米。
随着商务氛围的逐渐成熟，东二环商务带的写字楼项目在三年内放量可能超过150万平方米，该区域有望成为写字楼市场的热点区域。
据了解，从去年至今，东二环商圈已有20个写字楼项目入市，包括东华广场、新保利大厦、南新仓国际大厦、北京人保办公楼、中国石油大厦、国华大厦等多个高档写字楼，如果加上原有的13个项目，目前该区域的写字楼项目已达到了33个，商务氛围逐渐形成。
目前东二环商务带整体楼盘品质各不相同，目前新保利大厦的销售价格已经达到3100美元/平方米，但除了新保利大厦外，其他项目的价格均低于CBD区域项目。中原地产的统计数据还显示，该区域内绝大多数项目的租赁价格大都在每平方米14~22美元/月，要比国贸区域的租金水平低30%左右。
有业内人士颇为担忧地表示，仅以东二环为例，未来3年内该区域将有超过150万平方米的写字楼供应，这样的情况也大量存在于CBD商务区、中关村等区域，可能会造成区域市场内竞争加剧，同质化项目将面临一定的销售压力，明后两年市场消化能力面临严峻考验。
部分投资资金流向写字楼
由于近期北京写字楼市场销售呈强劲势头，预售面积呈直线上升趋势，而根据统计，其中转手率维持原先比例，转手面积只占总销售面积的18%。业内认为，房地产新政策对投资写字楼影响不大，同时还有迹象表明，随着住宅投资项目风险日益加大，有部分资金开始流向写字楼、商铺等，京城写字楼市场开始回暖。
业内人士分析，在过去的10年时间，大部分房地产消费政策都是在限制写字楼、商业用房方面，银行的贷款政策在限制、税收政策也在限制，包括土地政策也是限制写字楼和商业用房。1997年之后，政府给了普通住宅非常大的税收优惠政策，所以写字楼的涨幅远远不如住宅快。
据分析，对于写字楼的开发与投资来说，国家宏观调控政策不会有大的调整，不会出台进一步限制消费的政策。因为写字楼的开发与投资行为具有长期性，看中的是物业长线的盈利能力。业内人士分析，目前银行并没有直接出台政策调高写字楼贷款的门槛，只是严格执行了以前规定的条款。对于写字楼来说，并没有什么明确的限制政策，相对住宅市场而言，有投资资金开始回流到写字楼市场，造成短期内写字楼供需两旺。
根据高力国际专业咨询部提供的报告，北京写字楼市场目前的特点是供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼投资、租赁市场空前活跃。其中，仅第一季度就有超过70万平方米的新增供给投入北京写字楼市场。不过，随着供应放量，北京写字楼的整体空置率仅上涨约两个百分点，达到18.74%，而在CBD等核心商务区，甲级写字楼的空置率甚至低至5%左右；写字楼市场的租金回报率高于新加坡、中国香港等成熟地区市场。
一位不愿透露姓名的投资专家认为，国家宏观调控的金融政策给写字楼投资市场带来了一系列投资方向的变化。从2002年至2004年，北京甲级写字楼吸纳企业创造的GDP为普通楼宇的2倍左右，未来京城写字楼的发展方向是：在北京奥运经济的前提下，产业化聚集越来越明显，产业分工也越来越细。
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