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本报记者许慧颖发自北京
一定数量的内地开发商和投资机构已经在探询将中国内地的REITS列入新加坡或者中国香港上市的可能性。本周，在2005年房产信托及有价证券亚太会议(RE-ITS亚太会议)上，来自美邦全球投资集团、ARA资产管理公司以及新加坡星展银行等投资公司都不同程度的表达了在中国内地建立REITS的兴趣。
REITS在中国
REITS是英文RealEstateInvestmentTrust/Trusts的缩写，即房地产信托投资基金。汇合众多个人和机构资金，然后从已上市或未上市公司手中收购房地产资产包，像股票一样在主要交易所挂牌上市，根据法律，REITS只能投资于房地产行业，而且要求财务制度更加透明，有明确界定的最高负债水平。
首创、万年花城在去年推出项目伊始曾委托信托公司发行房地产信托，这与REITS不同，有很大的局限性：只能发200份。因此同样是募集资金，REITS对所持物业的要求高，风险也小些。
目前中国内地的房地产市场较亚洲其他地区而言，其投资方法和手段上对投资者来说显得较为短缺。而REITS的证券化正成为中国其他地区的房地产开发商提供资金的手段和方法。仲量联行亚洲区域总经理RichardJohnson强调说：“亚洲房地产的需求量大，而中国是其中的热点之一。它的市场日益成熟，REITS是一个有实用价值和极具吸引力的一种投资手段。”
长期以来，内地开发商的资金更多的来自于银行，内地房地产市场依赖于银行的融资高达90%。很少有开发商从资本市场上融资，这对一个市场的成熟发展是不利的。
正如美邦全球投资集团RichardYue所说，很多外部因素会影响到房地产市场的发展。“如果能够来进一步的发展房地产证券化市场，充分发育资本市场，就可以降低开发商对银行贷款的依赖。”
而通过REITS，开发商可以获取他们所需要的大量的流动资金，尤其是在政府为了防止经济过热而对信贷资金的发放控制紧缩的时候。零星的投资者也有了一个比直接购置房产更多样化的资金投资渠道。而且被列入市场的REITS也是交易活跃的品种，持有者是很容易在二级市场上买进和卖出，这样一来它所存在的风险就会在房地产的价格下降时可控制到最小。
发展受阻
尽管在内地有关REITS房产信托立法的讨论从去年开始就已展开，但由于房地产的配套法规和税收政策等原因而进展缓慢，杳无音信。新《基金法》规定，证券投资基金可以上市，但对于产业投资基金而言，由于缺乏配套的法律法规，上市的流通市场还没有确定。
今年初联华国际信托投资有限公司设计并推出2期“联信·宝利”房地产信托。据说此信托一推出就受到追捧。虽然名义是信托，但“联信·宝利”先募集资金再选择房地产投资项目、分多期连续发行，并且这只信托产品首次引进受益人大会制度、中介机构参与管理、按照公募产品要求进行充分的信息披露的信托计划，增加了透明度，这些都使得“联信·宝利”信托更类似于REITS。或者说是借信托之名，行REITS之实。
既然REITS可以降低房地产市场金融风险，为何内地迟迟不推出相关配套法规呢?事实上全国工商联推出的廉租房信托基金是对市场的试探，一旦成功，以后可以按照此模式来发展中高档住宅的信托基金以至于更多。只是这种试探需要的时间无限期。借用银监会相关工作人员的话讲，不能把降低房地产金融市场的风险转嫁到金融体系。
虽然早前政府表示REITS在中国成为投资工具的可能性，但实质性的进展仍未见到。北京普华永道的合伙人HenryChan认为：“REITS是有把握的在中国内地房地产市场的融资方法，但是投资者和开发商必须处理如何使用投入和支出的结构，以适应中国内地的税收政策，利润的回收和滞留等政策。”
境外的投资者对于中国内地市场的期许值，目前希望能够用中国政府的债券作为基准，4.5%的收益，在这个基础上加一些风险值2%，再加一个风险报酬率，中间这一段是350~400个基点，目前的中心家是200个基点，中国的溢价部分应该是7%~7.5%。
跨境操作
即便内地没有相关配套政策令开发商和境外投资者得以顺利推出REITS，很多内地开发商正在考虑迂回作战，转道中国香港特区或新加坡上市。REITS要求法规的环境必须是能够支持市场的发展，如果没有做好准备的话，发行人就会考虑跨境上市。另外，良好的撤出机制是必要的。
长江实业旗下公司ARA投资管理公司(以下称“ARA”)对于跨境REITS的操作成功是一个非常好的启示。ARA所创建FortuneREITS是第一个跨境的REITS，现在新加坡上市。
其CEOJOHNLim介绍说在建立一个REITS的时候，首先考虑的是资产。必须能够产生稳定的收入，还要建立很好的资产管理团队。这是REITS成功的关键。
台湾富邦金融控股股份有限公司由于受到政策上的限制不能利用REITS吸引大陆优良物业，但其首席经济学家丁予嘉表示：“借助资本的力量用不变的投入作出原来好几倍的业务量，这就是RE-ITS的力量。”如果政策一放开，富邦会立即进入。目前REITS在亚洲许多地区都发展得很充分，但由于新加坡、日本地方小，发展难以达到一定规模，因此大多数的投资集团的眼睛死死地盯上了中国内地市场。
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