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本报记者郝倩发自上海
张玉良与众多上海大的国有房地产企业一样，一直都很低调——从来未曾就地产市场或者地产政策发表过看法，在大众媒体上，也鲜见他的身影和言论。倒是在这个微妙的时候，张玉良的高调让人多少出乎意料。是因为单纯的市场压力所致，还是因为他是上海最大的国有地产企业代表，让人不免多出几番思量
在现今的房地产形势下，没有什么能比获得大额度资金支持更能显露企业实力的事了。这就是为什么在上海绿地集团获得中国农业银行30亿元授信额度前夜，张玉良就急于将这条信息对媒体公开的原因。
作为绿地的总裁，他完全有理由相信这笔款项表明了银行对绿地的支持态度。这场及时雨无疑成了张玉良逆市扩张的有力支撑。
日前，张玉良接受了《第一财经日报》的专访，对于现在上海和全国的房地产走势，以及绿地集团的下一步策略，他表明了自己的观点。
绿地楼盘没有调价
“估计整个市场会在9月份结束观望，如果对于市场有一个正确的影响，可能11月份市场成交量就会有所复苏，即使差一点这种市场复苏也会在年底出现。”张玉良以预言家的姿态判断未来数月的市场走势。
目前，上海企业已经开始异口同声，之前是不愿意承认企业的销售量下滑，但是现在包括大华、万科等企业也对外宣称销售量有所影响。无论市场形势有多么严峻，张玉良认为绿地集团的情况“依然要比兄弟企业略好一些”，即使是这样，张玉良依然无法避及这场市场“寒流”。
绿地上海的崴廉公寓项目去年最高售价达到8800元/平方米，去年平均价8000元/平方米。新一期的崴廉公寓即将开盘，在6月份的房展会上，售房人员表示大约均价会在9000元/平方米左右。对此，张玉良明确表示：“今年不会高于去年的最高价，大约售价在8500~8600元/平方米左右。”
“但是绿地的楼盘都没有调价。”张玉良强调说。他同时坦言，该项目的预计价位已经维持在去年三季度左右的水平。显然，张玉良已经抓住了开盘之前获取调价的先机。
“上海市场受到的影响严重一些，政府的调控非常严格。”根据张玉良的估计，如果从3月下旬算起，上海真正一手房的成交量减少了50%到60%以上，外地市场减少40%左右。如果从价格上进行分析，上海的高价位住房受到的影响最大，明的暗的都降下来了。5月份商品房成交面积比4月份下降56%。剔除配套商品房因素，一手房市场成交量实际下降64%，成交价则下跌5%。二手房成交量下降近80%，成交价下跌近25%。同时，二手房交易量趋减，平均价格回落。6月1日以来二手房平均日成交690套，价格比5月份下降3.2%。其中，高单价二手房更是跌幅明显，平均单价下降21%。张玉良在6月23日发布的一份《当前房地产宏观政策的认识和建议》中给出上述数据。
“投资规模过大，要降下来；销售规模要有所下降；高价位、炒作居多的房源要有所下降；住房结构要进行相应调整，高价位的房源比例要下降，相对中低价房、资助居多的房源比例应该有所上升。”张玉良从开发商的角度总结出宏观调控之后市场可能达到的理想状态：“楼市基本稳定，销售量会复苏，均价也应该是有所下降。高价位的房子下跌会比较明显；中价位房子微跌；外环外的房子比例应该不断上升，包括农民的动迁房。”
对于理想状态可能出现的时间，张玉良也有所判断：上海市场的复苏大约出现在11月份；至于外省份，会在2~3个月之内结束观望，从而进入正常的消费状态。
“但是这种‘复苏’应该是一种正常的复苏，而绝对不可能像以前那样出现价格哄高、市场哄抢的状态。”张玉良依然加了注释。
张玉良与众多上海大的国有房地产企业一样，一直都很低调——从来未曾就地产市场或者地产政策发表过看法，在大众媒体上，也鲜见他的身影和言论。倒是在这个微妙的时候，张玉良的高调让人多少出乎意料。是因为单纯的市场压力所致，还是因为他是上海最大的国有地产企业代表，让人不免多出几番思量。
二、三线城市广伸触角
7月8日，在杭州由中国农业银行主办的“长三角《银企合作协议》签约仪式”上，张玉良与中国农业银行总行张健总经理正式签署了双方合作协议，由农行为绿地集团提供总额为人民币30亿元的意向性信用额度。
绿地集团总会计师江林根向与会的农行总行和长三角地区16家省(市)分行代表进行了项目推介和公司介绍，对昆山、南京、常熟、无锡、徐州等长三角地区的重点项目作了介绍，与会银行代表对集团的项目表示了极大的兴趣，并表达了与绿地集团进一步合作的意向。
“这将为绿地集团在全国范围尤其是长三角地区的项目发展提供资金上的有力支持。”张玉良说。
绿地正在加紧扩张：从顺驰手中取得无锡740亩地；动用5.79亿元在徐州城区取得1000亩地。此外，绿地最新的项目就是金山的一个100万平方米的配套商品房项目。最近的三个住宅项目中有两个都在上海以外。
“绿地迄今为止没有一块地是拿出去卖的。”张玉良说。本月16日，武汉市将再次来沪推介土地项目；同时南通也对绿地抛绣球。
“在这些外省市，对于房地产的热情依然像去年四季度一样，所以绿地看好全国的刚性需求。为了更加国际化，将进一步向全国发展，尤其要向二、三线城市发展。要将全国市场份额大幅提升。”张玉良如是评价。和年初更加倾向于省会城市相比较，张玉良显然想将触角伸得更远。
新思路
“现在这个市场形势我认为已经非常严峻了。市场中长期的调整至少还要3~5年，房地产业的开发理念将会出现比较大的调整。但是炒房、投资肯定不会有，房地产的产业整合度也会发生变化。”这一系列的市场形势令张玉良不得不拓展企业下一步的发展思路。
最近，张玉良开始同时抓商业地产和住宅地产。为了推广其“节能省地住宅”新思路，他还在几个城市间奔波游说。
“此次宏观调控对住宅销售的影响比较大，相对来说商场、酒店以及办公这些地产项目受到的影响较小。”鉴于这个原因，绿地的两个商业项目正在筹划，已经快进入实质性的操作阶段。然而，在宏观调控之前，张玉良从未透露过将对商业地产有所动作。当他对外宣称了两个较大的商业地产项目即将实施时，业界感到大为意外。
据张玉良透露，在今年第四季度，绿地将与顶级家具制造商进行合作，开工一个60万平方米的商业地产项目。目前，对于土地依然还在物色选择中，一个选择是嘉定的现代服务业园区，另一个在安亭。这个国际家具展示中心的项目需要900多亩土地，如今落户何方还没有一个明确的说法。
与此同时，另一个商业地产项目已经拍板，并即将于8月初开工。这个总投资20多亿元、9万平方米的商业地产项目地处上海梅陇，包括写字楼、酒店、办公以及商住两用。此项目将由绿地独资，之后再引进投资者。
“该项目建成后，绿地将长期持有物业。”张玉良明确表示。
继而是在各地对“节能省地”进行游说。“目前，房地产行业占据全国整个能源消耗的20%以上。如果不强调节能省地的概念，那么整个产业将很难维持。”
“同样的容积率，设计合理后就可以有更多使用面积，楼板价可能由1000元下降到900元，得房率大大提高；同样是三房，但是设计上改善之后，功能可以更加人性化，增加使用空间。同时，建筑质量提高，利用好的建材，提高建筑标准，延长住宅使用寿命之后每年的使用价格就可以降低；在水电气的节能方面，如果开发商前期设计处理得好，使用成本同时也会得到降低。”张玉良对本报记者解释说。
目前，绿地所有的小区建设正在标准化进程中。张玉良开始紧张筹备节能省地的示范区。这其中包括徐州将要启动的地产项目，同时还有浦东正在谈判中的50万平方米的海港新城项目。如果谈判成功，海港新城项目将成为绿地集团在上海的节能省地示范区。
“同样的产品，节能省地了之后肯定好卖。在市场低迷的情况下，练好内功是企业转型的其中一个方向。”张玉良坦言。
人物档案
张玉良，1956年出生于上海郊区。高中毕业之后，有过回家务农的经历，回乡两年，张玉良就做了村支部书记，当时他只有25岁。张玉良运气不错，两年之后，正赶上乡镇搞改革，提倡干部要年轻化、知识化，于是张玉良凭着在当地已经算不错的高中学历，被提拔到乡党委当组织委员、党委委员，成了乡领导班子的成员之一。其后，领导又派他到上海农学院干部专修读经济管理。张玉良由此开始了城市生活，两年书读完，张玉良被上海市政府的农委看中，告别了乡间田野，成了市政府的机关干部。这一呆就是8年，张玉良在这8年中成熟长大，不仅对整个政府工作运行方式了然于胸，而且建立了各个方面的关系。这对他以后下海帮助很大。之后，2000万元的投资和一张任命书，张玉良实现了从上海市农委住宅办副主任到“上海绿地开发总公司”一把手的转变。上海绿地集团的前身由此而生。
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