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本报记者田爱丽发自广州
北京路步行街中仅购物中心的商铺总供应量就接近35万平方米危机同时潜伏其中。长期关注广东商业发展的华南商业网总编辑、广东省连锁协会会长助理黄华军表示，北京路已经失去了自己的特色，逐步走向平民化、大众化。整个商圈商铺的供应量过大，资源配置不合理，结构出现失衡，高成本的投入往往使经营者很难达到销售预期
与北京王府井、上海南京路齐名的广州北京路商业步行街近来动作频繁。两家购物中心先后踩进商圈，前者是由香港富豪林百欣旗下丽新集团投资打造的五月花购物广场，后者是广州本地商业地产高手海印集团操盘的“潮楼”。与此同时，亚洲最大美食城的名盛广场正处在紧锣密鼓的施工阶段，预计年底出炉。如果加上已经开业的广百广场、光明广场、中旅商业城，未来将有六座购物中心扎堆北京路商圈。对于步行街而言，这种布局比较罕见。
北京路核变
最初的北京路步行街长不过300米，自发形成。其中最耀眼的商家应该算是广州商业元老——广百百货、新大新百货与永汉电影院。此后，北京路在政府的规划下不断“南拓、北延、西连”，向南拓展到沿江路天字码头，总长度翻番，同时毗邻北京路的“三纵五横”商业街区也被纳入到商圈范畴，北京路的规模像核裂变一样扩大2至3倍。
实际规模还不止于此。记者从广州市地铁公司获悉，地铁公园前站至北京路之间正计划建造地下商业步行街。该地块用地面积约1.7万平方米，总建筑面积约3万平方米，政府有关部门已批准地下三层做商业开发。其中地下商场面积20047平方米，地下车库面积7604平方米。
在这么庞大的商业格局当中，目前据初步统计，北京路已经开业或计划竣工开业的购物中心有六个。其中，五月花广场规划总建筑面积近5万平方米，光明广场约6万平方米，名盛广场则近7万平方米，加上中旅商业城、潮楼、广百广场等等，北京路步行街中仅购物中心的商铺总供应量就接近35万平方米。
广州城市发展的重点是南拓、东进，围绕这一发展趋势，东部天河区与珠江以南的番禺区正在形成强大的商圈效应。为应对竞争，传统商业中心北京路也不断变化。据广州越秀区经贸局有关人士透露，越秀区政府鼓励北京路以大型商厦为龙头，丰富北京路的商业配套，使北京路提升到国际商业步行街的地位。在这样的政策引导下，光明广场、名盛广场、五月花广场等新商厦，将对北京路商圈的发展起到一定的推动作用。北京路地段不错，在国内知名度较高，众多投资者入市有望提高商圈竞争力。
潜在危机
利益的驱动也让开发商趋之若鹜。记者调查发现，广州平均商业用地地价不超过3000元/平方米，但产值却相当惊人。北京路商铺眼下平均每月的租金在2000~5000元/平方米之间。名盛广场一家建筑面积9平方米、实用面积为5平方米的商铺，每月的租金高达5万元，另外该铺还有5万元的顶手费。到目前为止，北京路商铺的售价已经在2.7万元到4万元/平方米左右。
“北京路日常客流量在30万左右，节假日最高客流可达到每天70万人次，对于商家而言，人流就是钱流。”光明广场的一位商铺销售人员如此表示。
但危机同时潜伏其中。长期关注广东商业发展的华南商业网总编辑、广东省连锁协会会长助理黄华军表示，北京路已经失去了自己的特色，逐步走向平民化、大众化。整个商圈商铺的供应量过大，资源配置不合理，结构出现失衡，高成本的投入往往使经营者很难达到销售预期。据他所知，北京路商圈的换手率相当高，有些商家设点纯粹出于形象宣传考虑。
“发展商很多，使得北京路对整体的发展缺乏宏观规划、调控的能力。”一位不愿透露姓名的北京路商户表示，北京路沿途许多商铺都属于个人所有，店铺组合由市场自发调节。但随着购物中心、地下商业步行街的出炉，小业主、几大地产商以及地铁公司都将成为利益主体，各家对商户的争夺将更激烈，协调性更少。除此之外，新入市的几家购物中心自身也存在很大缺陷，比如名盛广场、光明广场、中旅商业城主要是由地产商开发运作，为短期套现实现资金周转，有的已经出售部分商铺，这都有可能为远期经营埋下隐患。
并区的机会
不过，今年5月，广州城市行政区域调整，东山区与越秀区合并后也为北京路带来了极大利好。
据广州北京路步行街管理委员会的有关人士透露，北京路处于越秀区与东山区的交界处，此前，北京路西边商铺在行政区域上归越秀区管辖，东边的商铺在行政区域上归东山区管辖。但在实际操作中，东边的许多商铺在越秀区领取了营业执照，“比如，北京路属于越秀区，但与北京路交界、垂直的路段却属于东山区。”由于行政管辖主体比较特殊，北京路有些地段是两个区都管，而有些地方，比如珠江市场则是大家都不管的真空地带。这使商家在进行促销推广活动时面临很多问题。
合并新区无疑对两个区的经济能量的释放都有好处。现在，整个北京路商圈的管理都由北京路步行街管委会操作，该管委会隶属于广州市越秀区经贸委管理。原越秀区和东山区有关负责人称，之前由于受到地域的限制，原越秀区和东山区的经济发展都受到制约，合并后，北京路商圈的规划将会重新调整，这样就能以北京路为中心辐射东西两地，更有利于北京路商圈的建设。
据悉，并区的同时，北京路大佛寺广场的改建工程已提上日程。大佛寺广场是北京路规划的所有文化广场中最大的一个，改造后将使北京路历史文化同商业结合的特色更加突出，公园前站的地铁通道还将直接和大佛寺广场连通，到时游客就可通过通道直达广场游览，这在一定条件下缓解北京路交通的压力。同时距离大佛寺广场最近的光明广场、名盛广场，也将变成地铁口岸的物业。
重新定位
“北京路只见星星，没有太阳，整个商圈缺乏领袖商家。”从广州某大商企下海，又从事多年商业地产咨询工作的张广忠表示，北京路眼下最大的问题是商业亮点乏善可陈，商家同质化严重。
“北京路主要以家庭式购物、集团购买以及国外、珠三角四乡周围的游客为主要购买力。针对受众，北京路要考虑如何体现自己的差异性，从而与其他商圈进行竞争。”张广忠表示，作为老城区商业街，政府有关部门既要重视建设，又要考虑把广州传统的东西挖掘出来发展，保护传统商脉。同时利用节庆活动造势。广州美食博览中心落户名盛广场，这是广州市政府创建“中国最佳餐饮旅游城市”的重点项目，可以继续把它发扬光大，通过活动将北京路的餐饮、休闲、娱乐兼收并蓄。
海印集团董事长邵建明也有相同思路。他认为，北京路整个商业布局零乱。他认为，广州未来的消费模式会越来越接近香港，可以说是一种必然的趋势——逛街、吃饭、看电影然后才是购物，购物已经不是人们闲时出行的最初目的,而是在休闲中购物。邵建明表示，海印集团在接手潮楼项目时就明确提出了自己的独特定位：不单要满足每天4万~8万来北京路购物市民的消费需求，还要做好步行街生意人的生意，挖掘出这部分潜在的消费。
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