两天催生一个亿万富翁 百日调控下的楼市博弈图

　　新华网上海7月12日电 题：摊开百日调控下的楼市博弈图

　　新华社“新华视点”记者 徐寿松

　　联手造势、集体捂盘、高开死守……一幅幅楼市博弈图景不期然地呈现在人们面前。尽管3月26日国务院调控楼市的“国八条”出台已逾百日，房地产市场交易凋零至冰点，开发 商们仍在力挺虚高房价，博弈未来市场。

　　楼市博弈之怪状

　　博弈之一：联手造势。

　　“圈内”人士透露，5月中旬的一天，上海的大开发商们聚了一次。名义上是形势分析会，事实上最终达成的“共识”是不降价，“都要挺着，圈子里就这么定了”。

　　6月初，在上海佘山脚下，开发豪宅的一些企业再开碰头会，“统一认识”：只要挺过3个月，市场就会回暖，楼价一定要坚持在原来的价格上。

　　6月底，在中国发展研究院举办的房地产形势研讨会上，上海市房地产行业协会一负责人大谈“现在房地产市场的调控已见成效”，“我们的盘底，从三、四、五月来看，已经出现了供略大于求的情况，所以目前房价不具备回探、回弹和大跌的可能，回涨是将会出现的正常趋势，也是众望所归的房市”。

　　7月初，上海某地产集团董事长在接受媒体采访时，先是强调房地产调控政策“目的已经达成”，接着矛头直指中央的房地产调控政策“造成了消费恐慌、自用市场严重伤及，政策的效用开始受偏移、受扩大”。这名地产商声称，是政策导致“消费预期被完全扭转”，使“消费进入抑制阶段”。

　　种种迹象表明，在商品住房一级市场，大部分开发商并未真正“收手”。面对系列楼市调控，他们在短暂的沉默后，表面上开始附和，大谈调控的目的已经达到；暗地里却在力挺房价，认为熬过3到6个月后，就会“昨日重现”——房价将迎来如去年第四季度一样的强烈反弹。

　　博弈之二：集体“捂盘”。

　　开发商们博弈楼市、力挺房价的另一方式是集体“捂盘”，推迟销售。按常规，五、六月份是楼市销售旺季，而今年调控政策出台后，长三角等楼市敏感地区，许多具备销售条件的楼盘纷纷延迟开盘，一拖再拖。

　　以宁波为例，去年前5个月的新开楼盘达22个，而今年同期只开了5个。上海、南京、杭州5月以来新盘推出的节奏明显放缓，部分准备近期上市的楼盘多次推迟开盘时间。开发商们声称只要能坚决“捂住”，最快到九、十月份行情就可能恢复；最多挺过第四季度，楼市就会进入下一个“蜜月期”。

　　更有甚者，一部分开发商还挂高房价，阻吓购房者。在他们看来，反正卖不出去，还不如高挂房价试探市场。上海静安区的“协和城丽豪酒店公寓”在网上竟将销售单价高挂至4万元/平方米，整个6月份，其可售房源套数一套未少，说明没有成交。在杭州，一些极度“自信”的开发商也逆市而动，提价开盘。譬如位于拱墅区的锦昌文华二期，6月开盘时将均价拔高至约1万元/平方米，不仅比其一期8500元/平方米的均价高出一截，就是和周边9000元/平方米左右的楼价比，也是“鹤立鸡群”。当然，这些楼盘的月销售记录大多是“零”。

　　博弈之三：死守高价。

　　千方百计地对高房价进行捍卫乃至死守，是开发商博弈楼市的起点也是终点：涨价就像“坐火箭”，降价却像“挤牙膏”。

　　记者了解到，即便是面对连月的“零成交”，大开发商也不轻言降价。就是有一些中小开发商迫于生计，要调价也是采取小幅迂回战术，一百元一百元地下调。新盘打折最多不过每平方米千元，少的也就百十来元。优惠后的房价依旧远高于去年10月新一轮疯长之前的价格。

　　位于上海闸北区的“公园城市”是一个分批销售的项目，去年10月，一期开盘合同均价为7817元/平方米，而今年3月推出的第三批房源均价已升至11003元/平方米。尽管五、六两月连续“零成交”，其第四批房源合同均价还是高达10386元/平方米，只是比上一批象征性地降了点；而第五批房源的合同价也只是微微下调，还是高达10174元/平方米。

　　开发商何以坚挺？

　　在短短20年里，靠汲取地产、房产之暴利，中国房地产业以超乎常规的速度，催生了一个庞大的巨富群体。福布斯中国内地首富榜中，主业从事房地产的富豪逐年上升，2000年是25人，2003年增加到35人，2004年升至45人。有人按平均20%的利润率计算，北京房地产业去年一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。作为一个利益群体，而今的开发商经济实力已非常庞大。

　　记者在采访中了解到，对于楼市调控，大开发商应对裕如。上海某地产企业的前经理人私下透露，他们的项目利润一般在100%到300%之间，“就是3年里一个项目都不做，也能撑下去，完全可以等来下一个周期。”正是出于对自身力量的自信，开发商群体面对“零成交”，仍傲然拒绝放弃虚高房价体系。

　　其二，开发商群体的势力，还在于其盘根错节的“关系”，以及运用甚至掌控各种资源的强大能力。一位业内人士反映，在转型期中国，房地产是个“水太深”“太浑”的行业。不必说在一、二线城市，就是在一个县城，几乎没有一家房地产开发商没有“背景”，这已是一个公开的秘密。

　　中央党校社会学教研室教授吴忠民曾呼吁，“警惕精英群体的利益结盟”，“在中国现阶段，精英群体的利益联盟已经成为一个十分现实的问题”。这种倾向，在房地产领域更为明显。一些土地批租中，人们总是能发现经济精英和权力精英群体中的一些成员之间利益联盟的影子。

　　其三，房地产毕竟是一个经济带动性极强的行业，又是地方政府的重要财源，地方政府普遍不愿接受房地产不景气的事实，担心楼市盘整时间过长。开发商们正是利用——甚或是“挟持”了地方政府的此番心理，不停地给政府部门“吹风”：调控的目的已经达到，政府该“鸣金收兵”了。

　　楼市“死结”谁来开解？

　　事实上，成交量极度萎缩、市场持续低迷的楼市“死结”依旧，几个月来始终未曾开解。病因何在？

　　只有卖不动的价格，没有卖不动的商品。”复旦大学经济学教授尹伯成直言，这句经济学经典名言，正是当前楼市的真实写照。在真实的消费需求面前，购买者必然考虑价格。当过高的房价与实际购买力之间的鸿沟扩大到难以用预期来填平时，缩手是买房人唯一理性的选择。只要开发商坚持虚高房价不肯降，其要价与购楼者愿意并且能够承受的价格碰不到一起，“博弈均衡” 实现不了，楼市成交量萎缩的状况就不可能改观。

　　业界普遍认为，在上海、杭州等楼市过热、房价过高地区，房价回调30%左右，不仅必须而且可行。

　　方方地产工作室分析师认为，当前楼市冷清“关键是房价有没有调整到位”， “挤牙膏”式的小幅折扣根本打动不了消费者。

　　知名房地产销售代理商金丰易居-上房销售公司的市场研究中心经理郑翎昀，从成本构成的角度分析，“在现在的价格基础上，削掉1/3没有问题，开发商还有赚。”

　　尹伯成教授认为，如果上海房价总体下调30%，可以预期成交量会上升到供求基本平衡的状态。

　　连上海绿地集团的负责人也认为，只有当一手房价同目前市场能够接受的二手成交价基本持平后，即一手房价跌幅达25%左右后，才能恢复预期成交量。

　　其实，房价究竟会回调多少，具体数据最终将取决于市场，各种预测都只是某种意愿的表达。可肯定的是，人气改变市场，消费决定人气。上海市房地产行业协会一位副会长说，眼下，开发商最担心市场观望时间过长——而这，正是他们的“心结”。(完)