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丁凯/文
一个被研究经济学和社会学的专家们经常引用的故事是，国王皮洛士总是不断产生一个个征服的梦想，并付诸实践，而他的老管家则总是建议他立即停止争战，享受安乐。然而老管家所说的恬然的安乐似乎只能为少数人专享。更多的人看见了生命的惟一结局是死亡，是难以替代的巨大痛苦。于是他们选择追逐，理由如下：“野兔无法保护我们免于看见自
身的死亡和痛苦，但追逐一只野兔则可以，因为它转移了我们的注意力。”
中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓曾说：“真正的投机者是愿赌服输的。”或许房地产市场中的投机者们都具有这样的潜在心理：在追逐财富的过程中转移对终极痛苦的注意力，而是否最终获得则是另外一个问题。
在上海，普通民众跟随投机者进入房地产投机市场，而他们的出发点与投机者不同，另外一个重要差别是他们不具备承受失败的心理和物质条件。重要的是，在这样的一个市场里，消费者的消费需求已经被严重扭曲了，我们可以试着问这样一个问题：我们通常所说的“真实需求”的确是完全真实的吗？
所有在天通苑排队两昼夜的消费者，结束排队后，绝对不是回到天桥或者地下通道栖身。对于普通消费者而言，房屋的作用不再是持续提供居住服务——至少不完全如此——而在于房屋的主人因为这一服务而感到的欲望。任何买房的人，都不是街上的流浪汉，他们购买的房屋必定有部分多余的面积用来满足他们“浪费”的创造力。少数人拒绝大户型的原因只是因为财力有限而不是面积浪费，给他们以他们可以接受的借贷条件，他们就会勇往直前。此外，仍然有大量的居住者寻求居住条件的改善，因而出现了所谓“梯级市场”。
不过请注意，以上仅仅是基于消费社会理论对中国房地产消费者心理的一种假设，而那些理论实际上仅限于分析物品市场的购买行为，何况，我们的工业化进程尚未完成，用法国巴黎百富勤证券有限公司董事总经理及总经济师陈兴动的话来讲：“现在谈消费社会还为时过早。”
但仍然难以理解的是，在上海，房地产市场提高了抵押贷款的利率，增加二手房转让过程中的税率。而股市，最近开始减税。公司企业买股票免所得税；个人买股票，暂不交所得税。而即便是这种政策刺激，仍然无法让人们把资金从房地产市场转向股市——虽然在股市，他们依靠自身积蓄即可进行投资，而在房地产市场则需要大量借贷。
北京大学社会学系副主任、中国社会与发展研究中心主任刘世定提出，在人们收入提高到一定程度时，有一部分资产并不直接压到一般的物品市场，而是进入资产市场(股票、债券、房地产)。房地产看起来是实物，但更多是一种符号性质。人们认为房地产可以保值，所以进行购买，但是如果人们真的集体兑现，其价值将大大缩水。人们是依赖对未来的预期，进行房地产产品的购买。
相对于投资者，普通消费者因拥有住房的欲望而产生的购买热情更为广泛地存在，且始终为人们忽视，目前，在全球范围内的房地产泡沫已经波及英国、澳大利亚、法国等地，按照格林斯潘的说法，它也波及到美国的部分地区。
似乎尚未有一种经济领域的剧变能够有如此广泛的普及程度。之所以这么讲，是因为一个猜想是值得评论甚至证明的：对于房地产泡沫，投机者固然难辞其咎，但最为关键和容易被人忽视的是，泡沫是否存在于房地产产品的普通消费者的欲望之中呢？全球的房地产泡沫，是否与消费社会，或者说，那些被生产出来的满怀欲望的消费者有不可隔断的联系呢？
访谈
从消费层面审视泡沫
——专访法国巴黎百富勤证券有限公司董事总经理及总经济师陈兴动
记者：目前在全世界多个国家普遍存在对于全球范围内的房地产泡沫的忧虑，为什么波及范围如此广泛的经济过热出现在房地产行业？
陈兴动：房地产的需求中有相当多的不理性，我现在没有一个数字的估计，但是至少可以说是相当大部分不理性的预期。其一是把房地产产品看成投机产品；其二是认为拥有一幢房屋是很自然的事情。所以现在很多人在抱怨：房子我买不起，而政府也希望通过种种手段使大家买得起，并通过银行贷款来保证，如何很好地掌握房地产的发展，这在全世界都是比较难处理的一件事情，不仅仅在中国。否则就不会有东京房地产泡沫的破灭，就不会有今天全球房地产泡沫的担忧。目前从英国到法国到澳大利亚都有这个担心，泡沫是一个不可避免的魔鬼，到了以后，就需要调整。
记者：从这个意义上讲，我们通常所说的房地产“真实需求”也包含相当多的不理性成分？
陈兴动：目前国内房地产发展不太合理主要有两个方面原因。其一是由于中国财政政策不合理，地方政府的事权和财权没有完全对应，地方要办的事情要大大超出其财政力量所及。所以地方非常积极地卖地，发展房地产。其二是由于房地产发展过程中，过去片面强调“居者有其屋”，这就进入到一个不太现实的情况，引发了不现实的需求。刚毕业的学生，买房就想要一步到位，想买100平米的房子，银行也很轻易地贷款给你。人们并不考虑按照自己的工资水平要多少年才能偿还贷款，那些贷款的人总是想，过几年房子增值了，卖出去还能赚钱。因而形成了对房子不切实际的预期。这两种力量叠合在一起，在有些地方就出现了房地产泡沫。
泡沫长出来要有三个条件。第一是一定要有故事可讲；第二是一定要有充足的资金量；第三是要有一个桶，一个有限的空间。这就好比一团发酵的面粉，只有放到桶里才会迅速膨胀。
记者：人们为何如此迫切地希望拥有住房？
陈兴动：住房消费中国还没有完全充分发展，人均住房面积虽然在不断提高，但是住房的条件和状态普遍不理想。我们现在居住消费占居民消费支出的3%左右，我们不与发达国家比较，现在在一些新兴发达国家，这个数字大概是15%，所以我们现在住房消费比重还是比较低的。另外中国有一个特殊情况：1998年开始了住房私有化改革，导致城市的自有住房的拥有率非常高，这在发展中国家是很难见到的，目前有个数字，中国城市住房的自有率为76%，这在许多国家是无法看到的。但这并不能说明中国房地产发展已经到顶了。
记者：您在2003年曾经预测，到2010年，我国消费占GDP的比重将上升至63%，到2020年则将达到71%，届时房地产行业将得到有力推动，目前我们的消费率发展水平如何？
陈兴动：消费、投资和进出口是经济增长的三驾马车。最近2-3年来，中国的消费率大幅度下降，这主要是因为投资率大幅上升，消费增长慢于投资的增长。
去年，我们的投资率达到53%左右，进出口贸易盈余2%左右。这样计算的话消费仅占GDP的45%。我们在研究中发现，消费有可能被部分低估了。一个重要的原因是我们现在对商品消费估计得比较充分，但是对服务消费是大大低估的。比如服务行业里家庭居住的支出部分，比如房租，现在按照国家规定的房租来计算，那就大大低估了这方面的实际消费。所以，调整之后消费率占51%-52%应该比较接近实际情况。
记者：那么今后一段时期，消费对中国经济的推动作用将表现出怎样的态势？
陈兴动：需要认识到，中国已经进入第二阶段工业化。我的基本判断是工业化的第一阶段基本上在1996年完成，1996年-2000年之间是第一阶段到第二阶段工业化的转换过程。转换过程中，第一阶段工业化中很多对经济促进的因素力量不再那么强大。
从2000年开始，中国进入了第二阶段工业化，投资仍然会成为经济增长的第一动力。因为工业化没有完成，而在后工业化时代消费才会成为经济增长的主体力量。在第二阶段工业化完成前还不能说中国进入消费社会，但是消费在第二阶段工业化过程中将会起到更大的作用。
第二阶段工业化过程中，消费表现为升级而不是满足基本生活需求，此时消费在GDP增长中的贡献度要比第一阶段后期大。第一阶段前期，消费曾经是经济增长的巨大动力，因为那个时候大家温饱问题没有解决。一个例子是电冰箱、洗衣机、彩电这三件电器支撑中国经济增长至少有10年时间。现在，消费要进入这么一个过程：一是扩张。不是在城市而是在农村，即在农村普遍满足小康水平(衣食住行基本满足)；二是在城市里消费升级。这两部分在未来是推进中国消费前进的很强劲的两股力量。
记者：消费的力量通过何种方式作用于房地产？
陈兴动：第二阶段工业化表现为消费的升级，表现为城市化的加速，城市化本身有大量消费。
城市化意味着城市的扩张，基础设施的投资、建设。这表现为投资，但是实际上是消费需求。举个例子，对汽车的需求大幅增加以后，汽车对道路提出了新的要求，此时交通需要有层次，路面更多地被让给汽车，行人通过公共交通在地下行进。一辆汽车的位置可以停放7-8辆自行车，但驾驶和乘坐汽车的人往往只有1-2个。这样就提出了对钢材、水泥、化工等行业的一系列的需求。
从1996年开始，中国房地产才真正作为商品市场来进行发展，按说房地产市场对经济贡献应该可以持续15-20年，但问题在于房地产发展中有可能会短期内出现泡沫，这个泡沫不一定是全国状态，可能出现在一些城市中。如果说投资者有利可图，投资心态很强烈的时候，消费者整体会扭曲对未来的预期，这就导致了房地产出现短期的膨胀，建房子的目的是为了交易不是为了住。
记者：消费者偏离理性需求的原因是什么？
陈兴动：这是政策导向问题，其实是可以改变的。现在中国还有一个现象是在发达国家经济平稳运行的情况下很难理解的：二级市场价格上不去，一手房市场不断上涨。二手房出售的时候会有较大幅度的降价，否则买主可以选择购买新房。我们1993年调控之后导致了房地产连续7年的低潮行情，随后为了鼓励房地产市场发展，又出台了许多鼓励政策，这些政策中不该发生的是把大家的对未来心理预期搞坏了，所以现在必须做的是，重新恢复理性预期。
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