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香港证监会放宽信托投资基金投资海外房地产的限制，给苦于融资不畅的商业房产商们注入了一支强心剂
□本报记者 彭婷婷
因香港证监会对信托基金融资政策解禁，深圳铜锣湾集团董事长陈智有了新的融资
计划。
“集团还是在明年上市，但是我们打算采取房地产信托投资基金(REITs)的方式。”陈智对《财经时报》表示。
6月16日，香港证监会发布了经修订的《房地产投资信托基金守则》及3月份征询市场意见后的相关总结，撤销了香港房地产信托投资基金投资海外房地产的限制，让房地产基金可以投资于全球各地的房地产。
也就是说，国内发展商可以按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产信托投资基金，然后注入其在内地的商业地产项目，继而在港上市。一些现在没有投资国内房地产项目的投资人将有更多投资国内优质项目的机会。
这不仅对准备在香港上市的如铜锣湾的内地房地产是个利好，也是给苦于房地产融资不畅的商业房产商们注入了一支强心剂
试水REITs
在《香港房地产信托投资基金守则》没有修订之前，香港的REITs只能投资本地地产。REITs类似于共同基金，是由个人或机构投资者共同出资组成一个投资房地产的专设公司。
市场观察人士已普遍预计到香港会采取相应改革，原因是在亚洲REITs市场新兴之际——包括新加坡在内的一些亚洲国家和地区为了争取市场占有率而放宽了管制。
陈智透露：“6月16日以后，香港的基金公司和一些基金的运作公司就找到我，希望能与铜锣湾进行合作。我们现在正在与一家香港基金公司、海外基金公司，以及一家基金运作公司做前期的接触，具体细则近期就会出来。”
铜锣湾集团于2001年创建了中国第一家摩尔购物中心，目前已发展成为在全国拥有23家连锁摩尔的商业集团。铜锣湾原定计划融资超过3亿元，在H股分拆上市，主要把百货部分上市，并没有将MALL列入上市计划中，尽管这没有让MALL曝光于公众之下，但无形中缩小了其上市规模。
“现在我们可以与商业合作伙伴，如一些房地产开发商及其项目合资成立房地产投资信托基金管理公司，打包一起上市。准备计划分拆420万平方米商业地产组合中的一部分赴港上市，还有一部分合作房地产项目，融资计划也有相应调整。”陈智表示。
除了铜锣湾，广州市的主要地产商越秀投资(0123，HK)已经打算通过REITs方式，分拆旗下60万平方米商业地产组合中的一部分赴港上市，集资约20亿港元。
去年，全球最大的房地产投资信托基金领汇基金香港上市失败，到目前为止，香港并没有真正意义上的房地产投资基金。分析人士指出，第一只香港REIT极有可能诞生于内地企业。
融资门槛高
香港房地产资本资产服务有限公司主席高广垣日前在沪透露，目前中国内地已有上百个房地产信托产品，涉及金额270亿元人民币。但商业地产的长期融资仍然没有出路。
上海仲量联行董事长陈立民认为，目前在上海、北京等城市，有越来越多优质的收租商用物业，如上海商铺出租面积占市场总量的约2/3，其中相当部分由海外的房地产集团持有，一般都要5至10年以后才能收回投资。因此，这部分物业有很好的理由证券化，而香港的房地产信托投资基金将会成为它们新的融资渠道。
尽管如此，但REITs依然门槛很高。
《财经时报》获悉，香港REITs对利用其融资上市的项目要求很高。一般来说，是在一二线城市拥有稳定和优质租金收入的高质量商用物业，包括酒店、写字楼等类型；租客的信用评级较高；租金回报率能达到8%-10%的水平；打包的物业评估价值在20亿-30亿元人民币。当然物业的持有者要准备出让40%-100%的权益。
“关键是，在国内融资困难的情况下，许多优质的商业地产项目能利用REITs获得资金继续发展，同时由于投资人基础扩大及质素提升，国内的房地产项目有机会趋向更加稳定。”陈智表示。
【链接】什么是REITs？
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)类似于共同基金，是由个人或机构投资者共同出资组成一个投资房地产的专设公司。不同的房地产投资信托根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重。一家房地产投资管理公司可以管理很多不同的REITs，也可以把自己变成一个大的REITs。
房地产信托投资工具在澳大利亚和美国较为盛行，但在亚洲才刚刚兴起。作为亚洲地区具有竞争力的投资中心，新加坡在2001年7月推出了该国的第一只房地产信托基金，在2003年其第一只跨境REITs实现上市。日本、韩国、台湾和马来西亚也推出了自己的上市REITs。
REITs通常都提供较高的收益率和稳定的收益，澳大利亚房地产信托的平均收益率达到7%，美国的平均水平为5%。但随着利率的上升，REITs作为高收益率投资工具的受欢迎程度可能会减弱。
REITs的发展带来三方面变革。首先，极大地壮大了房地产的投资者队伍。正是因为有了REITs，美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。其次，REITs专业化的运作使得房地产投资越来越接近债券投资，房地产投资人逐渐从投机行为转向理性投资行为，同时REITs的多样性和灵活性可以使得房地产投资人能够根据各自的需求和市场判断量体裁衣地进入这个行业。第三，房地产行业进一步细分，出现了专门的房地产投资管理公司、土地吞吐公司、物业开发公司、物业管理公司等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。
(彭婷婷)
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