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作者：李靖 来源：中国经营报
命题一
房地产业是国民经济和地方经济中最大、最重要的支柱产业？
王小广：从结果上看，我不否认房地产业在国民经济中起到了支柱作用。但是政府是不是还要像以前那样积极主动地支持房地产，我认为这是一个问题。地方政府应该把发展经济的主要精力从房地产上转向工业升级和城市竞争力的提高上，而不是把房地产作为加快当地经济发展的 “摇钱树”。
我认为房地产中住宅是国民经济里一个最大的福利产品，应该把住宅作为大众消费品来加以发展，而不是强调其具有如何如何的增值价值，即住宅不应成为大众投资产品。政府把它当做支柱产业来培育、来刺激，强调其在GDP中的作用及强调财富增值特性，还是把它作为一个福利产品来支持，完全是一个不同的概念，这是发展战略上要纠正的。
说房地产是福利产品符合西方福利经济学的理论，不是再搞福利分房，而是把房地产作为一个最终以改善大众生活为目标的产业。政府在房地产领域就是要追求福利最大化这个目标，企业追求市场利益最大化的目标，这不矛盾。
董藩：房地产业应不应该成为主导产业已经没有讨论的余地，事实已经形成了它的这种地位。
夏业良：是否立为支柱产业不是政府拍脑袋就能够决定的，要由市场来选择。事实上房地产这些年来对其他行业都有带动，扩散效应还是相当明显的。因为中国经济刚刚进入一个住宅市场化的时代，老百姓的消费欲望很强烈，所以说房地产已经在一些城市里面起到了支柱产业的作用，越是大城市它的作用越明显。
命题二
方兴未艾的城市化进程将支持房价长期上涨？
王小广：目前持这种论调的人认为，由于城市化的加快，需求不断增加，房价也要不断上涨几十年，其实是没有这种可能性的。按经济学的规律，价格上涨本身是遏制需求的，人们追涨止跌只是阶段性的事情。我不相信房地产的特殊性能超越普遍的经济规律。
例如，我国的工业化进程加快了，是不是工业品价格一直都要上涨呢？事实上并没有出现这种现象，相反，工业品价格是下降的。目前房价的实际增长速度要高于GDP的增长速度，GDP的增长速度又快于居民收入的增长，在这样的一个格局下，城市化是要被抑制的，因为住房是人们城市化过程里支出最大的一项。
假如真有城市化导致房价不断上涨的这种因果关系，那也意味着城市化很快就要终止。购房的相对价格、相对成本下降了，城市化才更容易，这时地产商的收入不在于房价的上涨，而在于生产规模的扩大。现在的各种产业都是在走这条道路。
董藩：城市化是一个长期推动房价上涨的因素。随着经济的进一步发展，中国的城市化需要二三十年的过程，我国60%的人口要逐步进入城市生活。每年城市人口就要增加约500万，这么大的需求肯定会使供求关系紧张。
命题三
房价不能跌，房地产业不能衰退，否则会影响整体经济？
王小广：经济发展的最终目标不应该是GDP增长多少，而是要落实到老百姓的福利上。事实上，这些年社会福利在住房领域是逐渐恶化的，社会收入分配更加不公平，还造成了潜在的金融风险。有人说房价大跌会影响GDP的增长，GDP的增长哪里比得上老百姓的福利和社会稳定重要？房地产泡沫晚破不如早破。
现在的房地产问题主要是“两防”：一个是防止房地产降温失败，还有一个是防止降温过度。但是我认为重点是防止降温失败。降温失败就是这轮调控失败了，这轮调控失败了，中国以后发展的问题就很棘手了。可能意味着中国在经济发展水平还相对较低的情况下将出现一轮泡沫经济，这对中国现代化的进程将是一种灾难。
中国的房地产泡沫虽然就出在几个城市里，但是上海和北京两个城市的房地产消费就占中国的30%，这几个城市带来的问题是全局性的。
董藩：房地产是个特殊的行业，它占国民经济增长1／4的天下，前前后后可能影响四五十个产业。房地产要是萎缩，带来的是国民经济的全面衰退，贷款买房的人供不起了，银行只能收回房子再拍卖，但也拍卖不出原来的价格了。房地产衰退的影响像多米诺骨牌一样，所以我们要让房地产尽量地走好，慢慢地消化它的泡沫。
夏业良：我一直不太赞同政府过于集中地打压某些地区房地产市场，因为这只是短期行为，过一段时间不去控制它，它又会按着正常的态势往上走。除非供给真正达到了过剩的程度，那个时候房价自然会降下来。从这一点来讲，我们现在的某些政策太过于猛烈了，比如说二手房交易的利润20%要纳税，这些做法可能对正常的市场交易带来损害。就像下了一剂猛药，虽然把胃给治好了，结果把肝肺给伤了。
命题四
中国“人多地少”的国情将造成房地产市场供求关系长期紧张？
王小广：中国人多地少必然导致高房价的判断是错误的。以香港为例，它的土地并不多，600多万人主要集聚在维多利亚港两岸很小的地方，但是香港大多数土地都是绿化的土地，土地根本不缺。地球上绝对不可能发生土地稀缺得没有地方可住这样的事情，无非就是楼建得高一些，容积率大一些就可以解决。一个城市规模大它的效率建立在高密度的基础上无论是土地丰富的美国还是土地短缺的日本、韩国无不如此，高密集的大城市既是对土地的节约，也是节约投资、提高城市利用效率的需要。值得一提的是，日本以前的房地产市场也提出过人多地少房价肯定长期上涨，但这种论调恰恰成了它产生泡沫的一个推动力。我的观点是，我国要着力打造紧凑型的大城市，既可节约土地，又节约城市公共投资，同时提高城市的运行效率。
董藩：我国人多地少的基本国情使房地产供求关系非常紧张。由于中国土地资源的公共属性和稀缺性，我不赞同到2020年非要实现人均35 平方米居住面积的小康目标。中国必须要考虑通过行政立法严格限制新开发单套住宅在150平方米以上，另外要严格禁止一个家庭名下拥有三套以上住宅的情况。
夏业良： 我觉得中国人对需求的惧怕是很无所谓的一件事情。上世纪80年代初的时候，普通老百姓的收入就几十块钱，电视机按理说普通老百姓是买不起的，但是当时的老百姓就是吃咸菜也要买。老百姓这种强烈的消费欲望和需求，恰恰推动了中国彩电业的发展。中国现在的电器产品能够向外出口，一个重要的原因就是中国老百姓的需求饥渴。我现在对房地产业同样持这种态度，住房需求的饥渴会推动房地产行业发展，并且会不断带动其他行业。
命题五
要允许一些房地产商仅为少数高收入阶层盖房，穷人的住房问题应由政府来管？
王小广：这种观点是错误的，房地产市场大众化是一个不可抗拒的潮流，市场的发展应该是能够逐步满足多数人的需求，不然就不叫市场。市场的发展能够解决大多数人的需求，从高端到低端都可以满足，只是由不同的厂商来提供而已，少数人的需求由政府来解决。不能说房地产市场就管那5%的高端市场，其他95%的需求都由政府来满足，那不就是回到计划经济时代了吗？
董藩：这里确实要强化政府的社会保障职能。我们过去把房子当做纯正的商品来看待，政府社会保障的职能扔掉了。我一直认为住房制度改革走过了头，居住问题完全交给市场去解决是不对的，是“大跃进”的做法。随着城市化进程的加剧，许多进城农民在购房问题上会遇到困难，现行住房制度改革应适当后退，但不是回到传统模式上。
夏业良：这种说法是对的，但是很多人不能理解，把它做了一个道德判断。房地产市场是分层次的，有的企业是盖豪宅的，有的是盖经济适用房的，这是专业化分工。另外从需求上看，人们经济条件越好对住房品质的追求也就越高，百姓始终在追求更高层次的递进。盖房子的企业，如果只盖穷人住的起的房子，假设全国80%以上都是经济适用房的话，将来住房就没有什么升级换代的空间了。
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