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本报记者 于兵兵 发自上海
“两个1000万在2005年年底入市，这是不可逆转的趋势。”一位政府官员表示，“今年三季度开始试点，力争第四季度在全市铺开”的决定已经明确
“两个1000万在2005年年底入市，这是不可逆转的趋势。”一位政府官员表示。
根据5月17日上海市政府在联合会审后披露的数字，目前已有1390万平方米配套商品房和958万平方米中低价普通商品房项目完成了所有审批手续。
配套商品房建设有条不紊，但是，另一个1000万平方米，即中低价商品房，却一直在市场的观望之中。近日，记者从上海市房屋土地资源管理局处获悉，尽管中低价商品房的管理细则还没有最后出台，但是“今年三季度开始试点，力争第四季度在全市铺开”的决定已经明确。进入门槛
据了解，对于申购条件，试行办法主要从上海市常住户口、人均可支配收入、人均居住面积、购房记录等几方面进行审核。
具体条件是：1.户主取得上海市城镇常住户口5年(含5年)以上；2.年人均可支配收入低于市统计局每年年初公布的标准；3.人均居住面积低于7平方米(含7平方米)；4.没有购买过商品房、配套商品房或未享受过房改政策；5.市政府规定的其他条件。
对于这样的申购条件，业内人士指出，讨论后形成的定稿很可能会在此基础上有所放宽。
但是，是否放宽后的申购条件仍然会在操作中被打破和扭曲，这是市场一直争论的热点所在。
“其中最难认定的是申购人的收入。由于目前税收体制的不完善，很多隐性收入无法从个人所得税中体现出来。单位证明更不能客观反映真实收入水平。另外，购买人尽管自己不具备购买资格，也可以借用亲人，甚至陌生人的名义购买这类中低价房。”一位某区主管城建的内部人士向记者介绍。
他所在的区并没有列入年内推开这项工作的12个试点区县，按照规定，这一区域的具备申购条件的居民，可以在其他区申请购买中低价商品房。
“我们还是想看一下政策实施的市场反应后再决定是否跟进。因为这一政策在实施过程中可能出现的变数太大。”该人士说。中低价到底是什么价？
这1000万平方米中低价房到底会是什么价格，这也是市场关注的焦点之一。
据了解，在试点区，中低价房将确定一个低于周边市场价格的最高限价，由竞标企业在最高限价范围内竞价确定。对于这样一个中低价商品房项目的建设，一位发展商也曾经向某媒体计算了成本收益，结论是建筑成本达到每平方米4700多元，而区政府的限价为4900元/平方米。由于利润太小，这个公司最终放弃了项目竞标。
然而，并不是所有开发商都不看好这块利益。曾经在上海安居房发展中心工作的陈申军目前在一家房地产开发企业工作。据他介绍，按照当年做安居房的经验，这类房源的价格至少会低于周边房价20%。
据陈申军回忆，上世纪90年代上海曾经建设过一批中低价房。随着内外销房并轨，住房体制的市场化推进，上海市安居房发展中心并入房地局，安居房由此退出了市场。“但是，在解决中低收入家庭住房问题上，上海已有先例。”陈申军说。
当时，以政府主导的经济型商品房的开发模式，主要是由政府划拨土地，同时由政府提供房改基金，或提供低息资金，承建主体也全部是国有企业。因此售价上，政府几乎是以成本价销售，价格都可以比普通商品房便宜20%以上。这些差价主要来自三块，一是免除的土地出让金及相关营业税，二是极低的贷款利率，三是零利润。建成后，政府统一审核成本，办理产权证，确定价格，最后才可以预售。
可见，尽管现在两个“1000万”的经营者变成了纯粹的市场主体，但开发商在建设中低价房时仍然有一定的利润空间。选择优质开发企业
“我们其实是很想参与两个‘1000万’建设的。但是，由于我们的开发资质不够，可以说连拿到标书的资格都没有。”大众交通旗下的房地产开发企业大众房地产开发经营有限公司张书记向记者介绍。
她所说的开发资质是一级房地产开发资质，同时列入上海开发企业五十强。“尽管在相关文件中也列出了上市公司、外资公司等准入企业类型，但是在实际招标中，政府还是倾向于把项目给国有企业。这种重要的工程，毕竟国有企业好掌控。”一位来自政府部门的工作人员对记者说。
此前，绿地金山老街项目作为动拆迁安置房正式开工，绿地为此投资近30亿元。而绿地集团正是上海最大的国有房地产开发企业。
另外，上海万科总经理丁长峰也曾向记者表示，目前万科正在积极参与上海两个10万平方米以上的配套商品房项目招标。“未来一段时间，上海将很难再推出普通住宅用地，万科也必须调整战略，在产品类型上重新定位。”丁长峰介绍说。
显然，选择优质开发企业，也是上海市政府保证两个“1000万”万无一失的中心环节之一。专家：经济适用房只是权宜之计
“一年内推出2000万平方米的中低价房源，比重未免过大。上海每年的新房量不过3000万平方米，这种局面会导致新的结构性失衡。”上海市浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军认为。
对于这批房源的消化能力，也有学者表示了担忧。“2004年，很多动拆迁居民因为不愿意搬迁到太远的地方居住，很多周边地区的配套商品房已经出现了空置。”上海社会科学院房地产研究中心主任姚宏来介绍。毕竟，上海市区400万户家庭中，其中80万户为中低收入家庭。如果按照每个家庭80平方米来分配，两个“1000万”将一下子吸纳25万户需求。
显然，妥善定义购买人群，也成为两个“1000万”能否顺利落实的决定因素之一。
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