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经济视点报记者：王新磊
城中村改造的难点往往不在于如何规划和开发，而在于如何处理好拆迁问题。西关虎屯最后一幢村民住宅成功爆破4个小时之后，郑州市金水区村中村改造指挥长陈耀伟仍感叹不已：“从动员到拆迁完毕，只用了短短20多天，亲情拆迁，我们做到了！”
7月2日上午11时许，随着“轰”的一声巨响，位于郑州市金水区西关虎屯村(以下简称“西关虎屯”)的一座7层楼房轰然倒地，该村最后一幢村民住宅爆破拆迁成功完成。
“短短20多天的时间顺利完成拆迁，这种速度在全国都是少有的。”郑州市金水区城中村改造指挥部指挥长陈耀伟充满了成就感。
正是基于此，西关虎屯的拆迁，被称为“西关虎屯拆迁模式”。
亲情拆迁一路顺风
“城中村改造的难度不在于如何规划和开发，难就难在处理好拆迁问题。”西关虎屯最后一幢村民住宅成功爆破4个小时之后，陈耀伟仍感叹不已：“从动员到拆迁完毕，只用了短短20多天，亲情拆迁，我们做到了。”
西关虎屯位于郑州市金水区的核心位置。周边有河南博物院、郑州市动物园，以及多家银行。北眺东风路科技一条街，东接经三路金融大道，南临关虎屯生活广场及中环百货，西望河南博物院及文博广场。
西关虎屯，属于典型的都市村庄，常住人口和暂住人口1.3万多人。长期积累的建筑密集、消防隐患多、卫生条件差等诸多问题，与其所处的黄金位置极不相符。
特别是西关虎屯东侧的花园路被规划为景观大道之后，西关虎屯这个城中村与周边的发展更不协调，亟待加强对其进行改造。
2004年，西关虎屯被列为郑州市城中村改造的试点，改造范围包括花园路以西、经五路以东、农业路以南、丰产路以北区域。
对西关虎屯实施改造，不仅意味着在36亩的土地上实施近9万平方米的拆迁工程，更重要的是如何保证村民的正当利益，否则拆迁就会受阻。
这次西关虎屯的拆迁，借鉴了郑州市郑东新区的人性化拆迁经验，让政府、村民、开发商三方共同协商达成拆迁共识，采取不强迫、不停水、不停电的亲情拆迁方与式妥善处理好拆迁问题。
在这种协商中，政府的角色是支持引导开发商、调动社会力量，帮助拆迁群众办好自己的事儿。
当然，政府的引导过程，实质上也是一个利益博弈的过程。
据了解，曾有多家投资商看中了西关虎屯，但最后都没有敢接手，一个重要原因就是担心拆迁补偿太多。“算不好账就会亏本”。
对于西关虎屯的村民来说，开发商提出的方案使自己的利益受到损失，肯定也不会接受。
这种矛盾，使西关虎屯的拆迁遇到强大的阻力。
“西关虎屯城中村改造先后谈了六七家，最终都是因为拆迁补偿协商不通，提出的方案拆迁群众难以接受而放弃了。最后，河南新田置业有限公司(以下称新田公司)大胆地接手了西关虎屯城中村的改造。”陈耀伟说。
在陈耀伟看来，先前的六七家开发商算账的观念不对，“千方百计地想办法从老百姓身上挣钱，老百姓当然接受不了。新田公司就很高明。他们不是通过减少老百姓的利益实现企业的利益，而是在保证老百姓合理要求的情况下，通过科学的策划理念，从中挖掘地理位置的商业价值优势，向社会、向市场要效益。”
开发商的观念一转变，情况就不一样了。
据了解，通过合理规划之后，土地利用率提高了。原来的建筑面积近9万平方米，经过合理规划，达到30多万平方面米，是原来的3倍。在对拆迁群众安排补偿之后，还有20多万平方米的商品房。
另外，所拆迁户按一比一的比例分配新房，旧房变成新房，私房变成商品房，不配套的房子变成了配套的房子。特别是从出租的角度来看，同样的面积，房租的收益显然要比原来更丰厚。
“这样做的结果，合理利用土地，提高了土地的利用率，最大化了土地价值，又给社会创造了财富。”陈耀伟丝毫不掩饰自己内心的兴奋。
西关虎屯模式
西关虎屯拆迁模式中，具有深层指导意义者，在于从城中村的实际出发，提出了拆迁三原则。
陈耀伟强调，西关虎屯拆迁总结出的三个原则，第一是对列入政府城中村改造计划的试点村，在拆迁中可以根据市政府特殊规定，对原《拆迁条例》部分规定作适当变通；第二是拆迁的补偿方式必须是经过群众讨论并同意确定的；第三是拆迁施工必须是具备拆迁资质的单位，确保拆迁安全万无一失。“具备这三个条件，才能实施拆迁”。
与市场建设拆迁和旧城改造拆迁不同，城中村的拆迁是对村民住宅进行的拆迁。村民的宅基地属于集体土地。
按拆迁条例要求，要拆迁必须办理拆迁许可证。而这需要具备几个条件，如土地证要具备国有土地性质，规划要有规划用地许可证等许多证，才能办理城中村的拆迁。
根据郑州市政府提出的城中村改造特事特办的精神，先将纳入改造的城中村在改造之前的土地都视为国有土地进行规划运作，然后再一步步把集体土地的性质改变为国有土地性质。
西关虎屯拆迁工作正是从该村拆迁改造的实际出发，不拘泥于原来政策的局限，西关虎屯的拆迁就是在土地没有完全变为国有的前提下，在规划用地许可证没有发放的情况下，就实施了拆迁。
正因为坚持了以上三原则，在20多天的时间里，西关虎屯没有一个钉子户，没有一个顶牛户，顺顺利利地完成了拆迁。
一位在现场观看爆破的福建老板称：“这在全国也不多见。”
模式能否克隆
西关虎屯的亲情拆迁，使得新田公司在西关虎屯运作土地的成本达到了每亩450多万元。曾经被郑州房地产界称为“郑州地王”的一块土地，每亩拍卖的价格也没有超过150万元。
城中村土地成本尽管很高，拆迁也很麻烦，但是房地产开发商却依然把目光盯紧了城中村。
据了解，郑州市现有119个城中村，其中金水区占了45个。目前，金水区城中村改造在郑州市是行动最早最快的。
2005年计划拆迁的城中村有9个：西史赵、西关虎屯、燕庄、王庄、姚寨、岗杜、西二里屯、杜岭东西两个村
在这9个城中村中，7个村子都由房地产开发公司投资。新田公司开发西关虎屯，福建中天房地产有限公司负责燕庄的整体改造，西史赵、岗杜、西二里屯、杜岭东西两个村，都已经和房地产开发商签订了协议。不仅有郑州本地的企业，还有厦门等外省的房地产企业。
国家土地越来越少，开发商抢摊城中村这条路是聪明的，这里面虽然没有暴利但还是有利可图的。
西关虎屯的成功拆迁，不仅对燕庄有借鉴意义，对整个金水区以至于郑州市的拆迁工作都有借鉴意义。
“下一步，我们将在燕庄的拆迁中借鉴这种西关虎屯拆迁模式。”陈耀伟说，城中村改造的拆迁工作已经从西关虎屯转向了郑州市金水区燕庄。
但是，燕庄的拆迁难度将更大。
燕庄位于金水东路和未来大道交会的丁字路口。随着城市发展，金水东路被规划为景观大道，打通未来大道也就被提上日程。
为配合金水东路改造和打通未来大道工程，郑州市政府决定，2005年对燕庄村实行整体拆迁整治。除已建成的家属区外，现有的村民自建房屋全部拆除。
2005年4月份，燕庄进行整体搬迁已传得沸沸扬扬，终因补偿问题推迟。问题尤为突出的是，一听说要拆迁,，村民竞相扩建住房面积。
2005年6月1日，郑州市副市长丁世显透露，燕庄的城中村整体改造有望在本月启动。目前，具体的搬迁时间仍没有确定。
“改造，说起来容易，做起来难，难就难在补偿标准上。”陈耀伟说，补偿标准实际上是一个村一个标准。
燕庄楼房密度比西关虎屯更大，楼也更高，最高的达11层。在100多亩土地上，建筑面积达到57万多平方米。
特别是燕庄紧临迎宾大道金水东路，地处郑州市东大门位置；未来大道又是高档写字楼比较密集的地方，地理的优势直接影响到燕庄的房屋出租价格。同周边的城中村相比较，燕庄房屋租金是最高的。
这些，都给燕庄的拆迁带来了很大的难度。
据了解，燕庄村村民一年收入几十万元，不管眼下补偿金多少，怎么补，都补不到村民现在的收入情况。按照村民对补偿标准的要求，哪个开发商也干不了。
河南新田公司董事长田太广接受《经济视点报》采访时表示，在政府不投资的情况下，开发商只有通过土地的变化，把城中村的宅基地转变为商业用地，通过价值的增大，才能实现村民满意，企业满意，政府满意。
两年后，西关虎屯将成为郑州的又一商圈，郑州国贸中心将耸立在那里。尽管黄金地段的位置给田太广很大的信心，但是他也感到有强大的压力：“风险在于拆迁的补偿太大。补偿面积近9万平方米，我们必须建设30万平方米才能够收回投资。”
建设项目，村民是不出钱的。而对村民的补偿价格已达每平方米2000多元。这意味着，新田公司在西关虎屯的开发中，付出与收益比为5∶1。
如果不提高土地的商业价值，盈利肯定是件很困难的事情。除此之外，未来的商业能否活起来，也是新田公司要面对的风险。
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