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统计数据显示，2004年上海一手房住宅市场日均成交800～1000套，2005年3月份日成交量则在500～700套之间，4月的日均成交量为450套左右，而到5月的头三个星期，日均交易量只有200套左右。而在5月15日，全市签约数仅136套，占可售新房的0.1%。而且这样清淡的成交一直持续到6月。
5月底至6月初，记者走访上海一些楼盘，试图从高、中、低这三类楼盘中的实际销售
情况中，了解一下不同品质的楼盘在楼市低迷期如何度过艰难岁月。
高档楼盘的典范:卖的就是地段和奢华
早就听说盛大金磐、华府天地在上海高档楼盘中的赫赫声名了，然而当记者连番数次和他们联系采访时，不知是出于躲避媒体的过度炒作，还是其他什么原因，都被他们礼貌地以没有时间予以推脱。在记者一再要求下，他们才答应可以到售楼处简单看看。
从陆家嘴中心绿地远远望去，在冷峻峭拔的金茂大厦旁，三栋通体银白，顶端饰以明晃晃金盘的高档楼盘赫然矗立。不用问，这就是鼎鼎大名的盛大金磐了。据说，这楼顶巨大的金盘是用24K黄金做成。
记者看到，在盛大金磐旁，一栋装修不错的售楼处，显得很别致，这在上海普遍很小的售楼处当中，也算是上品。然而若与讲究排场的北京楼盘的售楼处相比，只能算一般了。
这个时节，门庭冷落这个词似乎适用所有上海新开楼盘的售楼处，这里也不例外。记者后来发现，在表面冷清后面，盛大金磐的销售进度并不慢。企划销售总监陈新华一边把一份金灿灿的楼书递给记者，一边谨慎低调地表示，不接受采访，可以去看看样板间；盛大金磐这个地段、这个品质市摆在这里，投资者自己可以判断值不值这个价格。
见陈先生不愿介绍情况，我们只好随同保安到样板间参观。位于15层有三个样板间，其中有两个样板间，有300多平米，分别有180度、270度的观景大平台，金茂大厦、小陆家嘴金融区稠密的楼群一览无余。还有一个120平方的小套型，就看不到远景了，只能看到旁边的仁恒滨江花园。
从地段来说，盛大金磐位于浦东小陆家嘴的核心地界。该项目网上资料称该区域首开纯住宅项目之先河，其西侧、南侧濒临母亲河黄浦江，距离金茂大厦数百米，呈现浦东豪华超长的观景面。网上数据表明(上海市房地产交易中心网站)，该项目共405套，今年5月开盘，已经售出237套，累计住宅合同均价为28923元/平方米。在开盘仅1个多月的时间里，盛大金磐已经销售过半，显示尽管打击房价过快上涨的政策频频出台，高品质楼盘的销售仍然很快。
如果说，盛大金磐卖的是地段，那么位于“中共一大”遗址附近的华府天地则不仅卖地段还卖奢华。
“我们是上海在售楼盘价格最高的，这个你可以上网查。”华府天地的销售经理张帅平静地告诉记者。“地段、规划和品质”，张帅强调这三点是华府天地这样价值定位的基础。
致力打造高档公寓聚居区的华府天地，紧邻淮海路，楼下就是由上海代表性建筑群石窟门改造的新天地酒吧街。华府天地所在地段是上海中心区域的顶尖地块，交通极其便利。
华府天地由5栋楼构成，共108套。其中3栋都是单层一套，每套440平米，一户三梯，每套售价在2000万元以上。套内装修极其奢华，连保姆都有专用电梯。用张帅经理的话说，就是要为顶尖级商业经营建造公寓型豪宅。
张帅向记者列举了上海三大富豪居住地，一个是华山路，是上海传统富翁居住地，环境优美至极，但与市井百姓杂居一处；一个是浦东黄浦江边如仁恒滨江花园、盛大金磐，靠近小陆家嘴和黄浦江，观景效果不错，但这些高档公寓，套内面积有大有小，离真正的豪宅还有距离。再有就是华府天地试图打造的公寓豪宅。
尽管华府天地价格高昂，但自去年12月上海楼市最炽之时开盘时，曾创出一个月签约17套的疯狂交易纪录(但大多又被撤销合约)，随后签约数逐步下滑，目前每月仅销售出几套。网上数据显示(上海市房地产交易中心网站)，华府天地两张预售证的交易合计可售套数108套，已经销售了45套。销售价格由每平米50450元，升至每平米56742元。
“购房者大多是香港、台湾还有海外的华裔,他们大多与上海有千丝万缕的联系。”张帅告诉记者，“有一天，我们接待一个老外，后来一问才知道，这个老外的母亲是中国人。”
中档景观盘——世纪公园板块的比较
“为了观景，这些购房者多花上五、六十万，是很乐意的。”位于世纪公园的正对门的雍景台公寓的销售经理这样说，而他所说的“景”,就是世纪公园。
世纪公园是浦东新区绿地面积最大的公园，内有面积不小的人工湖。围绕着世纪公园的楼盘组成世纪公园板块。这里的楼盘，看不到世纪公园的楼盘都卖到每平米13000元，能看到的更贵。
雍景台公寓是上海典型的“三外”之一开发的楼盘。所谓“三外”是之由外资、房地产行业外、以及外地开放商开发的楼盘。雍景台就是由上海一家影视公司开发的，由台湾太平洋房屋代理。该楼盘与世纪公园隔街相望，观景效果甚佳。且离地铁很近，仅三五分钟路程。
雍景台总共有98套，其中64套对外销售，目前已经售出27套，购房者主要是台湾人，一大半卖给台湾人，香港人买了4、5套，都作为在沪经商居住的产业。
“房产调控政策出台后，销售速度下降得很快，但价格没有受到影响。”销售经理告诉我们。“我们较低楼层的价格是每平米18000元，好楼层是每平米23800元，尽管销售不畅，但价格并不打算降。”销售不畅后，雍景台把32套留下来开始作租售。销售策略的调整是所有滞销楼盘的选择。
在雍景台旁侧的丽晶博园似乎把要把酒店式管理，以租代售的模式贯彻得更彻底。“我们80%的房子要出租，一共100多套，只有20多套要卖出去。”丽晶博园销售经理杨剑告诉记者。
由新加坡公司开发的丽晶博园从外观上就是高档酒店模式，在世纪公园正门外赫然矗立，显得很扎眼。“酒店式装修、直通地铁、公园景观是我们的三大卖点，”杨剑说，“尽管只销售了7套，但价格没跌，销售均价还是2.8万-3.2万每平米。”
至于附近的已经销售完的新希望公寓，似乎不需再受销售不畅的折磨，但其销售经理在电话里向我们抱怨,“去年底就卖完了，170套很快卖完了，但价格太低，每平米只有1.3-1.4万元，现在二手房都在2万元一平米。”
低档盘：老百姓去郊区买房
嘉骏香山苑和世华佳苑是位于宝山区的楼盘，这是记者采到的上海价格较低的楼盘。宝山以前是上海的郊区，属于城乡结合部，从目前的发展来看，随大上海规划的出台，宝山在上海的地位不断提高。
“可以打保票地说，这里没有投机客，”该楼盘销售经理何伟说，“客户群主要以工薪阶层为主，包括小白领、周边宝钢的工作人员，主要是自住。”
“2004年底开始预售，初步估价在7500元每平米。目前均价还是7500元每平米，而周边的楼盘均价都在8000元每平米到8500元每平米以上。”何伟说。
由于售价比其他楼盘低，今年一月、三月分别推出一、二期，300多套房子，一个星期就卖完了。这些房子的户型主要以中小户型为主，包括57平米的一居室到120平米的三居室等户型。
“但调控政策出台后，整个项目陷于瘫痪状态。”何伟说，“5月开盘的三期近两百多套。现在只销售了20多套。”
嘉骏香山苑位于上海宝山区，项目周边主要是宝钢的一些工厂，环境以厂区为主。经过几年的改造比两三年前强多了，但小区附近并没有形成一个良好的生活区，购物和交通都不便利。
较之于嘉骏香山苑，同样位于宝山的世华佳苑更注意营销和产品规划。
“开始时，世华佳苑的规划主要是多层楼房，后来改为以小高层、板楼结合别墅为主。”代理销售经理龙建告诉记者。“起初，我的楼盘定价就要比周围的楼盘低，周边的房价在6500元左右，2004年10月我们开盘时小高层的价格在5800元。就在开盘的当天，就有30多户退了周边项目的房子来买我的房子，这也是我们的一个销售政策，看似价格低了，但是别墅的价格则卖到了1万元每平米。小高层已经全部卖完，半年时间，卖到最后价格涨到了7300元左右。”
至于别墅项目，主要是150平米到180平米的别墅，开盘价是1万元，现在卖到了1.1万元。价格介于公寓和别墅之间，客户得到实惠。
“这个项目可以说是一个双赢的项目，低价帮助我们更好销售，别墅使经济效益更高。总的算来，我们销售均价比周边的楼盘每平米高出了1000多元，而对于客户来讲，买了地理位置好，而且价格低于附近同等形态的楼盘。”龙建说。
因为是小高层和别墅的结合，其购买人群主要是中端人群、白领和经理阶层。他们基本都是上海人和新上海人，很多都是第一次置业。
“我们房子卖得很好，已经卖了85%到90%以上了，”龙建说，“但国家政策的影响还是很大，现在销售基本处于停滞状态，并且由于政策出台和贷款问题导致了30多户退房。我们周边的项目，受打击更大，有的项目两个月都没有卖出去一套房子，价格又跌回了6000多元每平米。”
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