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房价怎样才算“稳定”？针对这一当前备受关注的问题，杭州宋都房地产集团执行总裁王益平和浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，阐述这一问题，最重要的是要明确“决定房价的真实需求有多少”、“如何看待当前中央的调控手段，如何使之更为细化？”以及“房价高涨对社会的害处有多大”这三个当前楼市关键性问题。
围绕这“三问”，开发商和学者各抒己见，有共识，也有歧见。
楼市的真实需求到底有多大
开发商：很多需求是刚性的，土地利用应更有价值学者：过激需求犹如“病毒”不断被复制
据统计，2004年，在宏观紧缩背景下，全国房地产开发投资增长28．1％，房地产开发投资额占GDP的比重达9．64％。我们真的需要那么多房子吗？
作为开发商，王益平认为，房价之所以高涨，很重要的原因是需求旺盛，这种需求很大程度上是刚性的。随着城市化步伐的加快，杭州市每年有大量的人口要就业、结婚，需要住房。作为一种不可再生的紧缺资源，国家不可能提供大量的土地来抑制过热的情况。比如杭州，在余杭萧山没有撤市建区之前，杭州市土地资源排在全国省会城市倒数第二位。到现在，杭州市区内的工厂几乎都搬到郊区去了，很多大学都搬迁了，市区里举目都是写字楼和住宅。但还不够。按照计划，今年杭州市的住宅用地投放量为3000亩。以3年为周期最多只够100家企业搞开发，发展空间很局促。
他认为，如何合理地利用土地，在有限的土地上发挥更有效的价值？一个重要手段就是通过价格杠杆来调节。这种情况下需求上涨是合理的。在政府的调控下，那些投机性的泡沫会被挤出，真正的需求将呈现出来，房价得到稳定发展。
贾生华教授也认为，在中国经济继续繁荣发展的前提下，供求关系会导致住房产品有比较大的增值空间，土地的供应总是赶不上人的需求。这是难以扭转的基本事实。
但是他认为，在当前呈现的旺盛需求中，有相当一部分是被“复制”出来的。正是因为很多有经济头脑的老百姓和企业看到了土地紧缺带来的预期上涨空间非常诱人，认为投资房产能赚钱，于是纷纷投资买房。根据浙大房地产研究中心2003年对杭州、宁波等6个城市的调查，买过两套以上商品房的居民人数比例达5．9％。其中，拥有2处以上住宅的居民比例高达16．7％。
他说，在这种情况下，房产到达不了最终使用者，而是被放入仓库。房产供给被快速“收藏”，市场需求出现不断“复制”现象。住房在一定程度上成为“价值符号”，而不是真正地当住宅来使用。
如何看待房产调控手段
共识：组合拳力度要讲究拿捏有度
如何看待旨在稳定房价的组合拳？它们是否还需要进一步细化？
王益平认为，组合拳力道拿捏很重要，重则伤人，轻则自伤，其蕴含精神非常正确，打击投机、发展中低档住宅等措施也很有针对性。他比喻说，把非机动车道拓宽，机动车道反而能开得更快。此外，所谓的普通房和非普通商品房的界定应更细化。比如郊区建设容积率小于1.0、面积很大的不见得就是高档住宅，而市中心面积很小的单身公寓却完全可能是高档住宅。但他强调，应明确是否承认社会有不同阶层的需要存在，总不能因为电视机有1000元到几十万的价格差异，就不顾市场需求停产液晶电视。
贾生华的观点和王益平有所不同，他说，制度环境应建立资源配置合理机制和收益的合理安排，投资房产的增值通过税收分配于全社会才是合理的。在过去，只要买到房子就意味着巨大的收益，实际上很大程度不是因为你个人的贡献，而是因为区位、基础设施改变了，是整个社会进步的结果。增值收益全部归个人有失公平。在这种巨额利益诱惑下，大家争相投资，供给就永远满足不了需求，也不利于资源的合理配置。
贾生华认为，过去调控出现反弹，是因为增加短期交易成本但没有抑制需求，旺盛的需求使得交易成本被转嫁给买房者，刺激房价更加上扬。现在对需求进行抑制，交易成本就转嫁不了，房价就会趋于合理。但他强调，大家不应太关注房价本身，关键是让市场过热的温度冷却下来，价格自然会回归理性，这是由市场决定的。
房价高涨对社会的害处有多大
共识：房价畸高既毁人也自毁
房价畸高，除了短线炒作者之外，对谁都没有好处，不仅害己害人，还会对整个社会的发展活力产生损害。这是王益平和贾生华的共识。
王益平说，认认真真谋发展的开发商是最希望房价稳定、市场稳定的。对他们来说，房价高涨利润率反而下降，弊大于利。他举例说，杭州的庆春路地块，1993年时地价大约是200万至300万一亩，现在至少要上千万。房价上涨远落后于地价涨幅。从前开发赚的钱，加上投入，已根本支付不起同类地块的现有地价。
他说，目前国内房产企业“外拓”到外省的数浙商最多，也正说明了浙商面临房价高企的压力最大。房地产行业周期长，投资大，单体价值也是别的商品无法比拟的。理性的开发商都希望在稳定的环境下稳定地赚钱，否则经营心态就会变坏，市场垮了，出现了“烂尾”，开发商就只好去跳楼。
贾生华教授认为，一块土壤上毛竹太繁茂，其他物种就会被消灭。一个行业吸纳过多社会资本，会抑制其他行业的活力，导致生态失衡。企业和个体投资者进入房地产领域，投资回报率超过其他很多行业，产生超额利润，这种集体效益会诱发整个社会的集体非理性。这种现象，一方面“自毁”，比如说，房地产企业不需要在规划设计、营销等方面创新就可以大赚其钱，创新能力就会萎缩。个人只要拥有房子，无需开拓创新、充电学习就可以成为食利阶层。
另一方面“毁人”，土地、资本、银行信贷、人才等诸多资源都向房地产业集中，导致社会资源配制的结构失衡。有些企业改行入楼市，导致这些产业的创新受到抑制。在杭州，最近三四年具有良好知名度的专业房地产公司基本上拿不到土地，被众多外来者“挤出”。大量的其他行业，像做服装的、做钢铁的、做化工的，都把手伸向房地产。这是最典型的资源配置失败。
贾生华说，“稳定”的含义是把市场的预期恢复到正常状态。整个社会不应认为只有买房是投资最佳途径，在创新和竞争中发展，才是行业和社会的合理状态，才能达到真正的“稳定”。与此相对应，社会也应为人们提供更多的投资渠道，比如在内需过旺的情况下，利息税就应立刻取消。
作者：:方益波
（来源：经济参考报）
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