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以地方法规的形式对商品房销售广告作出明确界定，但执行效力有待检验
本报记者 李攻 发自济南
广告上说得天花乱坠，而到交房时情况却大不一样。现在，这样的房地产吹牛广告在山东会受到来自地方法规的约束。虚假广告损害消费者利益
从7月1日起开始施行的《山东省商品房销售条例》(下称《条例》)规定，广告中的部分特定内容应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。
《条例》第23条规定，“房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。”
山东省建设厅副厅长吴英介绍说，房地产开发企业发布虚假广告误导消费者，如在语言表述和图标显示上缩短商品房与市中心的实际距离、绿化和配套设施宣传严重失实。这些都严重损害了消费者的权益。现在我国尚未出台一部专门调整商品房销售的法律及行政法规，因而导致商品房买卖纠纷日益增多。山东省以地方法规的形式对此作出明确界定，将为消费者维权提供法律依据。
“如某房地产公司在售楼广告中，以实体模型图片的形式向购房人介绍了拟售房的位置及外貌情况，并对与住房有关的配套设施如绿地、花园的位置、面积等进行了具体说明，即视其为《合同法》规定的‘要约’。这样，如果购房者同意与开发商签订购房合同，即使对这些具体确定的广告内容未在合同文本中约定，也同样对开发商具有约束力。”山东圣惠律师事务所合伙人马兆铭律师认为。执行效力有待检验
《条例》虽然作了如此规定，但将来执行中的效力却并不乐观。马兆铭律师告诉本报记者，这个条例属于地方性法规，根据最高法院的有关司法解释，合同的效力认定以法律和行政法规为依据，而不以地方性法规为依据。也就是说，这个条例作出的规定，将来在诉讼过程中能否为法院引用还不好说。
田先生是济南市一家大型房地产企业专门负责处理与购房者纠纷的法律人士，他告诉本报记者，现在开发商利用广告误导消费者的现象可以说是见怪不怪。主要表现在广告中标明的公用配套设施如绿地、供气、供暖等无法落实、开工建设手续不完备而谎称手续完备等。去年以来，他已经处理了6起这样的纠纷。而在这6起纠纷中，购房者的要求都没有得到支持，不论是仲裁机关还是法院，都没有认可广告内容是合同的一部分。
“即使山东的地方性法规对广告的部分内容可以作为合同的一部分作出了明确规定，房地产开发商也有自己的规避方法。”田先生说，“现在的房地产广告在不显眼的地方往往都有这样一行小字：本宣传品只作示意用，并不作为合同要约，最终要以合同文本为准。这样一来，购房者还是吃亏。”
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