金地进入写字楼避风

　　 本报记者 阳静纯 深圳报道

　　“宏观调控何时才能结束？”这可能是开发商现在私下里议论最多的话题。“谁都没底？开发商没底、购房者没底、政府也没底，”那么，这个时候，除了观望，开发商还可以做什么？

　　在6月8号，一向被誉为谨慎而理性的金地却首度向写字楼项目发力。该项目位于北京，名为金地中心，投资12亿，高达168米，并号称将成为长安街的新地标。从长期来看，这类持有性物业，有助于公司取得稳定的现金流回报，在面对宏观调控之类政策引起的剧烈市场波动时，其抗击能力也更强。

　　写字楼避险

　　金地进军写字楼的“处女座”——金地中心为甲级写字楼，位于北京东长安街北侧的CBD商圈，由两座共10万平方米的写字楼和1.9万平方米的商业中心组成，高达168米，是长安街坐北朝南最高的建筑。

　　“金地拿这块地的时候，就已经规定含有写字楼和商业项目。”国信证券房地产分析师方炎称金地做写字楼是早晚的事。只不过无论从资金还是宏观形势来说，现在做都是一个比较“成熟的时机”，金地集团总裁张华纲认为。

　　“写字楼的风险很大，卖掉不容易，且卖掉后的品质降低也很厉害，对开发商的资金成本要求很高。”张华纲介绍这类土地一般的操作方式是先从住宅项目进行开发，销售回款至少可以把土地成本抹平，资金滚动起来后再进行写字楼和商业项目开发。如果一开始就上写字楼，或两面同时开工，资金压力会非常大。但是“金地中心位置不错，应该比较好卖，很多国际机构都看上了。”据方炎了解。

　　但从长期来看，这类持有性物业，有助于公司取得稳定的现金流回报，在面对宏观调控之类政策引起的剧烈市场波动时，其抗击能力也更强。香港新鸿基就是这样的典范。“去年新鸿基超过20%的销售收入来自写字楼和商业地产项目，利润的50%来自租赁收入。这在很大程度上削平了1997年金融风暴给它造成的影响。”张华纲说，“而我们去年这块收入只占10%，利润不到10%，未来3年这块比例会加大，2007年金地中心完工，将是集中释放期，大概会占到20%。”在他看来金地未来这类物业的量不会太多，主要方向仍是住宅，“新鸿基那样的产业比例是比较理想的状态，但香港和内地对这类物业估值方式的差异，使我们不可能做得太多。”他表示由于国内物业固定资产折旧会降低收益率，而香港这块不算，物业本身会随着时间推移不断增值，所以其投资回报率是内地难以企及的。

　　除了自主开发，去年6月下旬，深圳金地集团宣布与摩根斯坦利组建合资公司联手收购建行总值人民币28.5亿元的不良资产，这些不良资产绝大部分为商用物业，金地拥有22.86%的股份。

　　转战写字楼或商业地产项目，对金地也好，对其他春心萌动的开发商也好，目前只充当着暂时的避风港，住宅开发仍是一道绕不开的坎。

　　旧城改造：稳赚不赔

　　但政府对住宅开发越来越细致与严厉的规定，购房者的持续观望与市场看跌压力，使得开发商上下游环境都充满变数，销售风险加大。“如果一切都明朗了，大家都知道该做啥，最可怕的就是观望。”深圳中原地产研究部总监张伟评价当前的形势。

　　深圳的形势或许更严峻。在深圳新公布的土地出让计划中，住宅开发用地只有0.8平方公里，张称之为“不够糊口”。

　　但也不是所有的路都被堵死。政府关上一道门的同时，也给开发商打开了一扇窗。“现在年出让土地量只有市场需求量的1/3，其余的供应量将通过加快存量土地上市和旧城改造来提供。”深圳国土资源局房地产研究所所长王锋说。

　　也就是说，开发商有两个切入点：一是稳赚不赔的旧城改造，政府通过所得税返还或区级财政补贴保底；二是与急需出让土地的人合作。

　　在今年深圳政府拉开的旧城改造大戏中，金地取得了首批试点名单中福田区渔农村改造项目，“政策保底，没有市场风险，风险低自然收益也不高，大概10%的销售回报率，比普通开发至少低一半多。”

　　张华纲表示金地未来还会积极参与旧城改造，“虽然这一块利润不高，但是不亏本，企业投资项目要讲究配比，高中低风险项目都要有，才会形成良好的收入结构。”据王锋介绍，旧改的量相当大，够今后十几年的开发量。

　　其次，政府加大对土地市场的清理，将促使大量存量土地上市。“深圳以前有不少企业买土地‘存钱’，他们并不打算开发，而是等着几年后高价卖出。”张伟介绍中原近段时间不断有这方面的撮合业务找上门来。“我们的香蜜山项目、宝安项目都是通过土地方的股权合作进行开发的。”张华纲也这样表示。