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作者：谢红玲 来源：中国经营报
北京中关村因高科技而闻名，其大型集中式的电子商品卖场更是被不少投资客看做是获得高回报的“上品”，该区域内某大型集中商业曾因受到追捧而卖出了18万／平方米的天价，而这些满怀期待的投资客等到的却是被“套牢”的结局，被看做黄金地段的一层，未出租的比例最高时竟达到40%。
从记者目前掌握的情况来看，在一系列整改措施实施之后，这个卖场的经营情况和投资回报情况已大有改观，不过，这一案例反映的问题，却值得后来的投资者们注意，我们暂且称之为伤害投资者的“三大杀手”。
一号杀手：高价格
对于那些敢于在中关村购买商铺进行投资的人来说，大都资金实力雄厚，只要能看到未来的回报，眼前的高价格不是问题，而且往往价格越高，越受到市场的追捧：海龙、鼎好、中关村科贸中心在销售时都曾出现过抢购的局面，甚至有的商铺价格达到18万元／平方米。
然而，现在看来，正是这样的高价格，在一定时间区间内，把投资客套牢。一位投资客告诉记者，他曾经以超过10万元／平方米的价格，在中关村地区的某商业项目购下5个铺位，然而，在之后两年的时间中，商铺虽然出租，但租金较低，非但难以实现回报，甚至还要自己“贴钱”偿还银行的贷款。
“当初不是没有考虑过价格过高的问题，但是我当时认为中关村是寸土寸金的地方，商铺的高价也可以接受，以后租金高就可以了，但是没有想到，租金情况很惨，所以就亏大了，如果不是在高位入市，即便租金低一点也无所谓，至少不会像现在亏得这么大。”这位业主说。
专家点评：
高价格往往会给人高回报的感觉，尤其是黄金地段的商业项目，似乎高价更是顺理成章，但这样的感觉是绝对错误的。简单地说，商铺的租金不会随着售价的上升而上升，租金是市场“制定”的，售价是开发商的一口价，在这样的情况下，价格越高，日后的回报风险越大。
获得低价最好的办法就是抢在商业项目刚刚入市的阶段购买，这时的价格往往会比较低，切忌的是跟风，当项目的抢购达到最高潮的时候，价格也到达最顶端的时候入市，日后通常会被“套牢”，买入价越高，商铺租金回报的抗风险能力越差。
二号杀手：商业规划不力
“地段、地段、还是地段”——但就是这个商铺投资的黄金定理在中关村却屡屡失效，一位投资客明确告诉记者，中关村的商铺，绝对不是“占个好地儿就卖钱”那么简单。
中关村核心区的商业项目，大都坐落于中关村大街两侧，并与北四环相交，构成商业的所谓“金角”，正是在这样位置上的大型集中商业，回报仍难以令人满意，“有一段时间，我们那个卖场，从一楼到五楼都有卖爱国者音箱的，顾客根本分不清哪层是卖什么的，这样的卖场一定经营不好，经营的情况差，租金就一定不会高。”这位投资客对记者说。
而这仅仅是一个缩影，中关村目前的大型集中商业，大都存在内部商业规划不力的问题。据记者了解，在中关村的电子卖场中，除了一层会被用于大品牌展示之外，其他楼层多没有明确的功能区分，经常是销售笔记本的柜台旁边是销售电子耗材摊位，而DIY的柜台旁却有销售复印机、墨盒等印刷产品的专卖店。
“别说顾客买东西不知道到几层，我们都不知道，基本上没有什么统一的规划。”这位投资客对记者说。
专家点评：
对于零散的商铺而言，地段是一切。但对于大型集中商业而言，地段就是基础，在这个基础上，商业规划的水平如何，直接决定着经营的水平，最终决定租金回报。
商业规划的最基本要求就是保证让大多数铺位尽可能多地享受到客流，从而促进销售，因此，什么地方该卖什么，应该是通过周密的安排和计划的，投资客在看地段的同时，一定要看开发商提供的商业规划，尽量选择那些商业运营代理商先期介入的大型商铺项目，这样的商业项目，通常在销售时就考虑了日后如何经营，因此，风险的可控性更强。
三号杀手：小业主恶性杀价
在中关村，最令投资客郁闷的是“内讧”，即恶性杀价现象的出现，“如果是市场的情况不好，导致租金下调，我们也就认了，可是，很多时候的租金是被投资客之间的杀价搞下来的。”一位投资客向记者讲述自己郁闷的心情。
据这位业主介绍，由于近两年中关村商业的供应量激增，因此，很多投资客都感到了压力，于是，频繁出现恶性杀价现象，这位投资客所在的卖场中，租金水平在一段时间内稳定地保持在15～20美元／平方米·月，但就是由于他旁边的投资客率先先调低了租金，然后，导致很多投资客都跟着“跳水”，最后，整个商业项目的租金下跌到了10美元／平方米·月的水平上，杀价给大家都带来了损失。
专家点评：
这实质上是统一管理的问题。因为中关村此前的大量集中商业项目均是以切割产权销售为主，因此，对售出以后的租金控制，存在相当大的难度，这并不是投资客自律的问题，而是只求销售回款不问日后经营运营模式的遗患。
对此，建议投资客人选择一些出售比例不是过高的商业项目购买。从今年开始，中关村地区已经出现了一些持有为主的商业项目，打散产权销售的比例越低，杀价的风险也就越小。另外，如果一定要购买全部出售的商业项目，最后选择那些签有统一经营、管理协议的商业项目，这些商业项目由于运营商与投资客签订了由运营方统一经营管理的协议，因此，在价格的控制方面更有力度。本文点评专家为伟业顾问董事总经理蔡宇翔
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