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作者：李靖
今年北京夏季的高档房市场注定是不平静的。经过去年严厉的土地政策的洗礼，许多被“憋”了大半年的项目在今年年中陆续破土而出，以至于北京目前的高档项目尤其是别墅项目甚至出现了“扎堆”的情况。但由于今年以来国家出台的一系列房产调控政策在客观上都强力打压了高档房市场的生存空间，这些高档房项目显得有些“生不逢时”。
新政催生“哑铃格局”
锋华兴业总经理鲁应红认为，“新政对高档住宅高端市场的影响并不大，但是最近一个多月来，价位在8000元～12000元／平方米的项目受新政的冲击较大，大量介于市场‘金字塔’中端的项目几乎被拦腰而斩”。
“新政下的住宅市场呈现出哑铃状的结构，价格越高及价格越低的项目受影响越小，位于中间部位的高档住宅最难受”，中原地产总经理李文杰如是概括。
500万元隔出两重天
根据北京市房地产税收方面的新政，除房屋转让营业税征收的政策有变动外，契税方面也做了相应调整：从6月1日起，购买符合普通住宅才能减半缴纳契税的，按1.5%税率征收契税；购买非普通住宅的，按3%税率征收契税，“非普通住宅”和普通住宅的契税相差一倍。中大恒基市场研究中心经理吴海兵分析：除了总购房款外，契税是购房人支出的较大的一笔费用，而且对于高档房而言，除了每平方米的价位较高外，最突出的是总价惊人。因此，此次契税缴纳优惠标准的改变将对北京高档房市场产生比较大的影响，其影响远远大于两年后转让营业税的征收。
李文杰表示，高档住宅购买动机有两类，一类是自住，一类是投资。由于营业税及个人所得税的征收，高档房的投资价值明显降低，而高档房原本是投资性购房的集中之地。
李文杰告诉记者，6月份新政实施以来，主要商务区附近投资类的高档住宅，比如CBD、中关村周围的一些总额度500万元以下的项目受冲击很大。据李接触的项目，这些高档住宅的销售量下降了能有50%以上。
但是李文杰同时强调了另一个情况，就是高档住宅里的高端市场受的冲击并不大。对一些豪宅来说，他们的客户群体是高档房购买力的最顶端，主要用来满足自住需求，基本都是一次性付款。
据中国十大超级豪宅之一北京碧海方舟项目销售总监迟颂指出，虽然最近国家推行了一系列调控政策，要大力发展普通住宅，但是从市场反应看，高档住宅市场中的顶级市场需求(即所谓“金字塔尖”人群购买需求)对近来的政策不是十分敏感。
“新政下的住宅市场表现呈现出一个哑铃状的分布，价格越高所受影响越小，同时价格越低影响也越小，高档住宅的中间部分是最难受的”，李文杰如是概括。
观望气氛蔓延堪人忧
面对现在高档项目尤其是别墅出现的“扎堆”的情况，鲁应红表示，由于人们对北京2008年以后的市场不是很乐观，所以现在能够提前开发的项目一般都不会拖。
中海地产的苏华也表示，2003年是别墅拿地高峰，本来别墅的开发周期就会相对长一点，又加上去年土地方面的严厉政策使许多项目拖到了今年，且集中在年中的几个月推出。因为别墅对自然环境的要求比较高，所以现在是开盘的最好季节。但不幸的是，这个推盘周期正好和宏观调控关键期相遇，正好赶上高价房的盘整，被打了个正着。
对于下一步可能出现的市场反应，李文杰分析，消费者信心不重新建立的话，观望的气氛会从高档房向中低档房蔓延，中低房也很有可能会受影响。一普通住宅开发商就曾向他反映，目前客户的来电来访量还是按正常比例增加，但是真正交钱的在减少，这不是一个好信号。
锋华兴业总经理鲁应红对近期高档房市场的盘整深表忧虑：“任何市场需要的都是人气，不论股市还是楼市，没有人气一切都无从谈起。老百姓现在的理解就是政府要打压房价，大家都在观望。这样一来，市场就很危险了——人气散了容易，要再聚起来则要付出很大的代价”。
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