|
本报记者吴晓波发自广州
宏观政策的变化，对拍卖市场来说，就如同是遭遇了一次降温能力很大的寒流。
“以往在拍卖市场上，由于拍卖物业的价格比市价低，投资型的买家有近五成左右，但是新政策令有房产证的物业交易税费大幅度提升，而无房产证的物业则更是不能转手，以
至于目前观望气氛正笼罩着整个房地产拍卖市场，价格较高的拍卖物业受到的冲击最大。”某拍卖行的负责人对6月拍卖市场成交气氛冷清的原因如此解释。
供应及成交均现低潮
据满堂红地产研究部周峰介绍，目前广州的拍卖市场由于宏观政策的影响，正经历货源减少及成交冷清的双重困境。在货源方面，由于去年高院出台了欠债人唯一居住的房屋不可被拍卖的司法解释，以至拍卖物业的主要委托方银行、海关及法院在这一年多的时间内消化了手中的存量时，新的货源难以及时获得补充，以至于今年的拍卖会上推出标的(即被拍卖物业的简称)数量相较去年减少了很多。
例如去年12月，广州的拍卖会场次达到110场左右，而今年1~5月的全部拍卖会场次也只不过比去年12月的多了一点。但是，6月以后，拍卖会的场次反而比5月有所增加，原因是不少拍卖行为了尽快回收资金，不再像以往那样要凑齐价值500万元的标的才开拍卖会，即使现在只有两三个标的也会举办拍卖会。
而另一方面，七部委新政策实施后，虽然广州对海关或法院强制执行拍卖的预售房仍准许转名，但买家在竞投得物业之后却不能再转名，以至于不少投资客对无房产证的预售房不再涉足，而自住型的买家又会担心日后自己要处置这类房产时难以转手。但这类房产占拍卖市场标的比例还是相当高的，所以近期就出现了许多场拍卖会上观望的人多，举牌的人少的局面。
底价成交、联合压价现象出现
周峰表示，在新政策出台前，不少价格中档的住宅单元，都会受到热烈追捧，大多会在起拍价的基础上加价4万~6万元成交。而一些少见的优质写字楼物业，追捧的程度更激烈，有时甚至其成交价会与市价相差无几。但是从6月开始，多场拍卖会推出的标的基本都以底价成交，而一些准备近期推出市场的标的也适当地调低了起拍价。
本月中旬，广州甲级写字楼中信广场有一个标的推出，总面积超过1000平方米，但是只有预售契约而无房产证。结果拍卖前夕咨询的人多交纳保证金的人很少，迫使委托方不得不大幅度调低起拍价格。而在拍卖当天五六位交纳了保证金的投资者均无意举牌，令标的以底价约14000/平方米成交，其价格较市场价低了近4000元/平方米。
中原地产有关负责人认为，由于政策调整后，交易费用大幅增加，多数投资者更加谨慎，不乏合作压价之嫌，使得一些优势标的出现流拍或跌价现象。
同样在本月中举办的另外几场拍卖会上，也出现了到场人数众多，但无人举牌的现象。例如在一场以海珠、白云区标的为主的拍卖会上，到场者达八九十人，然而11个标的均流拍。而另外一场以商用物业为主的拍卖会上，东风西路电子城的20多套标的无人交纳保证金，位于多宝路多宝华厦的4套小面积商铺也当场全部流拍，投资者纷纷表示价格太高，除非拍卖行降价才会再次考虑。
在中介行的介绍下，记者联络到某个参加了联合压价的投资客。他表示，自己一般只会选择容易转手的有房产证物业，而且会找比较优质的，这样就不会有太多竞争的对手。而他一般在看到拍卖公告上有合心意的物业时，就会去打听还有哪些类似的炒家感兴趣，然后商议好大家如何按比例出价，转手后如何分成。接着在咨询阶段就会纷纷向拍卖行咨询可否降价，造成对拍卖行的压力。而在举牌时又会有默契地不举牌，使标的最后以底价成交。不过他说，这类联合行为比较烦琐，一般是要用在很有升值潜力的“贵价货”身上，而他们这类“大客”一般也就一年做几次而已，不会频频使用这一招。
新标的开始降价
有拍卖行负责人认为，在新的政策下，没有房产证的住宅将不能转让，而这种类型的产品，以往大量地出现在拍卖市场上，但是“没有拍不出去的产品，只有拍不出去的价格”。只要价格足够低，还是会有人选择这类型的产品，“以往交吉和不交吉的住宅也有三分之一左右的差价，如今，有无房产证住宅的价差可能也会和这些房产差不多。”也就是说，未来这些无房产证物业的价格会被调低。
而近期将推出的两个拍卖会上就出现了这类降价的住宅。例如盘龙拍卖行去年11月曾经推出市场的海珠区粤安大厦25楼物业，起拍价约39万元，结果流拍。而本月底再次拿出拍卖，起拍价降低为约31万元。将于7月初拍卖的新大厦某单元，起拍价只是5900元/平方米，比以往类似物业的起拍价减少了近1000元/平方米，相比目前的二手房市价8000~10000元/平方米更是便宜了不少。
| 
