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首站选中东莞是因为该地商业地产过热，而全国今年首季商业用房空置面积同比增长了20%
本报记者莫迟发自广州
商业地产日渐升温，近日引起中央有关部门的关注。据有关方面消息，为防范大型商
业地产投资过热，规范大型商业地产建设，商务部首次启动了对部分城市商业地产情况的专项调查。
“东莞市经贸局早于6月上旬就已通知我们7月份商务部会派人到莞调查商业地产发展。我们亦已先作了一次内部调查，主要从税收以及营业方面作了一次自查。”东莞城区某不愿透露姓名的大型购物中心负责人接受《第一财经日报》记者采访时表示。
东莞地产商“如临大敌”
“趁着今天在京举行商业论坛的机会，一支由商务部牵头的商业地产调研小组已正式启动，队伍将于7月分赴珠三角、长三角进行调研，首站将是东莞。”中国商业地产联盟秘书长、中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平在6月28日告诉本报记者。
据了解，商务部市场体系建设司将会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟以及部分商业银行代表对珠三角、长三角等部分地区的商业设施开发与运营情况进行调研。首批将于7月上旬成行，主要考察东莞、广州、南宁、厦门及福州，第二批于7月中旬出发，主要调研上海、杭州、南京等市。
世上没有不透风的墙，商务部要到东莞调研的消息早已通过非正式渠道传到地产商耳边。“恐怕这是国家对商业地产进行宏观调控的前奏。”东莞厚街一发展商这样理解此次调研。他表示，作为此次调研的首站，东莞商业地产的现状将会影响到整个调研小组的结论，到底中国商业地产是否良性发展将关系到今后商业地产的生存环境，故此他也非常重视此次调研的过程及结果。
该发展商回忆，早在2004年上半年，商务部就接到国务院温家宝总理的亲笔批示要对商业地产进行调研。他认为，此次商务部如此高调行事有别往常，故一切都必须认真对待。
东莞城区某不愿透露姓名的大型购物中心负责人亦告诉记者，接到通知后不少商业地产商均已作自查，但商业地产面积是否过大的问题并非个别发展商就能解决的问题，当中就要视乎调研小组如何看待这些数据。
记者从其他途径得知，由于正值暑假期间，某已营业的东莞商业地产项目智囊就已建议在7月上旬时举行多项促销活动，要求进驻商户一同让利，希望能令该商场人气飙升。“毕竟东莞是首站，此次的氛围有点类似去年建设部调研住宅，商家有忧虑是很正常的事情。”东莞厚街一发展商表示。
东莞商业地产过剩？
其实东莞的商业地产商的担忧并不是没有道理的，就连此次牵头调研的中国商业地产联盟秘书长王永平也表示，东莞的商业地产发展至今的确备受争议。由于东莞地方不大，却聚集了超过12个大型购物中心项目，而且建设的项目都比较大，但东莞有效消费人口却并不多，这一切情况都令人有点担心，所以有必要先到东莞去看看。
仅从面积上来看，东莞的商业物业就已经超负荷了。东莞城市的四大商圈就已云集了将近300万平方米的商业面积，此外，每个镇几乎均有大型购物中心建成和在建。其中以东纵大道为主轴线，东湖广场、地王国际广场、威尼斯商业中心、银座商业中心、盈锋广场、美新家居中心、光辉家居中心等连成一体，总营业面积接近100万平方米，是东莞最成熟的老商业发展中心；东城大道商圈一带集中了多个中高档楼盘，商圈已见雏形，从雍华庭到星河传说，整条东城中路是东莞新商业物业最集中的一条路；万江商圈以麦德龙、80万平方米的华南MALL为代表，正构建一个集旅游观光、休闲购物、商贸物流于一体的新商圈；以70万平方米的第一国际为代表的东莞大道商圈，则致力于打造集商业中心、商务中心、行政中心、生活中心、文化中心于一体的新商圈。
华南商业网总编辑、广东省连锁经营协会会长助理黄华军表示，先天不足的多，后天补救的少；赚快钱的多，长线投资的少；符合商业地产发展规律的少。这是国内商业地产发展的通病，并非东莞特有。只是由于东莞购买力旺盛，加上城镇化推进得快，取得土地的成本低，政府规划、调控力度弱，造成商业物业总量偏多。他认为，消化是相对的概念，有些地段虽然密集，但能够共存消化，有些商业项目大而无当，虽是唯一，亦难以消化。总的来说，在合适地点开出合适规模的商业地产项目，并不多见。
下一步出台政策约束？
东莞的商业地产发展步伐为全国特有。王永平表示，本次调研是抱着寻找今后发展方向的思路去调研，很多人都误读了此次调研的目的。他解释，此次调研是由商务部牵头，目的是为制订下一步商业地产发展决策。
王永平透露，自从住宅房地产受到宏观调控政策影响后，很多人就误认为国家不会对商业地产进行调控，这是一个误读；此外，本次调研并非是因为商业地产存在泡沫，这一切都需要在调研后才能得出结论，调研主要基于商业物业的空置率、转手率以及引发的一些社会问题进行。
据商务部公布的最新统计显示，2004年全国仅商业营业用房投资就达1724亿元，同比增长31.4%，高于全部房地产投资28.1%和全社会固定资产投资25.8%的增速，但空置面积达到2610万平方米。而国家统计局公布的统计数据显示，2005年全国一季度商业营业用房空置面积为2612万平方米，同比增长了20.3%。而在商业营业用房空置率持续攀升的同时，一季度其施工面积仍然达到了1.03亿平方米，同比增长了20.4%。
王永平表示，除了空置率外，由于商业物业经营不善导致转手率偏高，以及由于不少商业物业承诺高投资回报率而未能兑现导致个别地区出现的社会问题等，这些都是此次调研关注的重点。
王永平透露，此次包括中国农业银行总行在内的不少商业银行均将会派代表参与调研，因为银行贷款与商业地产能否顺利建设有着密切关系。王永平表示，此次调研后将会加速《城市商业网点规划条例》出台，为今后城市商业物业建设提供法律依据。
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