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本报记者林明发自北京
日前，北京新政策后首场商铺拍卖以8.6万元/平方米的天价收场，位于被誉为“CBD金边”区位的秀水2号商铺最后成交价比底价高出了近2倍。分析人士指出，随着住宅投资市场的转冷，对于商铺的投资热情在无形中上升。
商铺“天价”诞生
“激烈，意外”，一位担纲此次拍卖的长城国际拍卖公司工作人员这样评价。经过近20轮的竞价，底价分别在78万元和88万元的2间商铺，最后被定格为215万元和225万元。值得注意的是，这一价格并不是商铺的产权价格，而是三年的使用权价格，两间商铺分别为25和28平方米，最高单价已达到了8.6万元/平方米，从这个意义上看，已经创下了北京商铺投资的天价。
现场的另一位秀水2号销售人员对拍卖结果同样喜出望外：“由于在一周前的预登记抽签人数超过了500人，参加登记拍卖的投资人也超过了20位，现场能拍出一个较高价格，事先已有所期待，而最终超过底价近2倍的确有点意外。”
而同样颇感意外的是，这两间商铺的最终竞得者是同一个人，低调神秘的竞得者在拍卖结束后，迅速离开了现场。据知情人士透露，该神秘人士长期在秀水商业街区域从事经营活动，对秀水商业文化十分熟悉。
去年以来，北京商铺投资渐趋火暴，但由于巨库、金源等商铺项目不甚理想，加上秀水街商厦建成后低迷的经营现状，使得位于东大桥路与光华路交叉口东南角的秀水2号项目前景显得黯淡，然而自项目推出后市场反应出乎意料。据开发商秀水投资有限公司营运总监袁鸿利告诉记者，目前登记购买的意向人已超过600人，虽然有部分可能放弃，但一期总量约200套的商铺仍然供不应求。
袁鸿利认为，市场反应热烈，说明了投资人对秀水商业地产项目的一种信心。当记者问及去年金源等商业项目销售火暴，而之后经营转冷，秀水2号会否重蹈覆辙时，袁鸿利表示，金源商业项目属于区域社区配套商业，而秀水是成熟CBD商业项目，两者归属和目标消费群不同，因此不会受到影响，同时由于紧邻原秀水街，吸引了更多投资人的目光。
投资转向
除了一部分自营业主有意向投资外，纯投资商铺的购房人同样占据一定比例。袁鸿利介绍说，由于项目尚未真正开始销售，目前投资比例还无法确定，而来自北京中国红街等数个商铺市场的数据来看，投资仍然占据了40%以上的比例。
房地产市场综合调控使得原本就不高的北京住宅投资市场比例不断下降，这部分投资有转向商铺的迹象。袁鸿利表示，在地产投资类的热钱方面，北京市场从未缺少过投资的资本。
由于商铺在税收、交易环节并未受到地产新政策的影响，而其长期较为稳定的收益已经成为更多投资关注的焦点。袁鸿利还透露一个细节，在这次拍卖之前，由于采取拍卖总人数限制，有来自浙江等地的投资人要求全部包下可参加拍卖名额，遭到主办方的拒绝，最后在参拍人员中仍然有不少是来自浙江、安徽等地。这显示出有较大数量的投资人开始关注商铺，而在此前投资人更倾向住宅。
然而由于转向投资为再次转租，基于商铺经营的整体性要求，开发管理企业更希望看到是自营业主投资，这与商业地产的特性不可分割。华糖洋华堂公司市场经理高毅认为，商业地产无论开发还是投资，都是专业性很强的，有很多开发商在选择项目的时候，尤其是做立项的时候，因为先期盲目，最终导致抓不准商业地产的定位，等项目审批手续、规划、图纸全批下来了，再找商业，跟经营方接洽，很容易失败，这要求开发商在开发前期就要积极引入经营，准确找到市场定位。
中海华通商业地产服务机构总经理吴换贤则认为，商业地产项目的构架实际上是一个相当复杂和科学的体系，需要在客户定位、产品定位、经营理念等多个环节在项目尚未启动之前做好考察，这将决定商业地产项目的成功与否。随着转向商业地产的投资人增多，更应该注重项目的业态，才是投资成功的保证。
住宅和商业地产的博弈
尽管投资商铺的人群增多，但是这些投资成功与否将直接影响到整个商业地产投资的走势，如果大量商业地产投资失败，同样会使投资资金转向其他渠道。投资专家认为，商铺投资能否成功，取决于四个要素，一地段，二交通，三位置，四管理模式。如果这四大要素能够完美结合，投资就能收到成效。
地段是决定商铺价值性的关键。处于差不多的位置，但能看到明显标志的商场才更有竞争力，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场，中关村E世界、海龙、鼎好等项目组成了商贸核心的雏形。
交通也同样是不可或缺的关键。商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。例如海龙商业有多条公交的支持，正在修建的地铁4号线和10号线，中关村E世界将受益最大。而位于朝阳路与东四环路交界处的住邦2000,步行到地铁站不到十分钟，还有30余条公交线路直达。
对于商铺的具体位置，通常是开发商最大盈利点。一层的商铺价值性永远最高，售价和租价都随楼层的不同而有很大的差别。比较而言，普通投资者选择三、四层的商铺投资风险较小，回报可观。而商场的经营管理方式，包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。这些要素都决定着商业地产投资的未来。
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