深圳商业地产：游资们的游乐场

　　本报记者 毛瀚民 发自深圳

　　分析家指出，商业地产项目所获取的利润远超过住宅市场，在当前新政策对住宅市场的重压之下，商业地产投资显然已经成为地产游资的另一出路和新的阵地。

　　在经历了两个月的新政策调控后的深圳地产市场上，深圳地产的另一支——商业地产

，正日渐成为深圳地产市场的主力军。

　　5月，招商地产精心策划的招商花园城盛装出场；5月底，万科城商圈概念又被媒体不断加以炒作。随后的星河SOHO购物中心、怡景商业中心、中信城市广场三期、百士达五期等众多主流开发商加入开发商业地产的队伍。

　　早在2004年，深圳龙岗万鑫五洲风情MALL、罗湖12万平方米的金光华商业广场、20万平方米的华润中心万象城、华南城原材料批发市场等不断出场。同时和记黄埔联手深圳中航集团，签约投资20亿港元开拓华强北商圈的商业地产项目，2004年年底，面积达10万平方米的中心城购物中心也开始亮相。

　　统计资料显示，2004年深圳的商业地产销售面积约为48万平方米，比2003年增长了22%。商用物业竣工面积为91.41万平方米，同比增长了3%。商用物业竣工面积增长速度远远比不上销售面积。

　　对此，专做商业地产的世方物业咨询公司总经理张平向《第一财经日报》记者表示：“这些项目规模均属重量级，预计商业物业竞争激烈，可能出现过度竞争的现象。如果把房地产市场分成三块，住宅在正中，商业地产和办公写字楼分别在左右，那么现在的开发商正在转向，向左——看向商业地产。”

　　分析家指出，商业地产项目所获取的利润远超过住宅市场，在当前新政策对住宅市场的重压之下，商业地产投资显然已经成为地产游资的另一出路和新的阵地。

　　游资避险之所？

　　曾有业内人士放言：深圳商业地产勃发之势不可遏制。于是，所有从事商业地产开发和运营的商家们都对投资有过高的期待。

　　让许多开发商进入商业地产开发的一个背景是，在过去两年扮演商业地产主角的产权式商铺其弊端已经凸现。深圳合和地产中介公司总经理席文官坦言：“虚拟产权式商铺的疯狂时代已经结束，取而代之的会是自主经营式商铺和比较高品质的租赁式商铺。”

　　因此，尽管开发商业地产有这样那样的风险，但商人的趋利性永远是第一位的。前不久，一位在深圳开发住宅的民营地产巨头向记者透露，在完成其住宅项目三期建设后，该集团在深圳不再开发住宅项目，全面转向商业地产。业内人士分析，其转向原因很简单，开发住宅的利润率已经趋于稳定、透明，而在深圳发展潜力巨大的商业地产刚开始起步，利润全在开发商的挖掘。

　　对于商业地产的发展商来说，投资商业地产和投资住宅的回报率大不一样。在价格上，商铺的价格普遍比同区域的住宅高得多，即使是住宅、公寓的底商，其价格一般也是该住宅、公寓平均房价的2倍到3倍，普通商铺的售价在每平方米2万元至3万元，最高的能炒到每平方米10万元。

　　西部某项目去年曾进行商铺拍卖时，一间面积为106平方米的店铺拍到了668万元，均价超过6万元/平方米。该项目老总坦言，其预期价格为3万元/平方米。如此巨大的回报率，自然会令以追求“效益最大化”的商人们趋之若鹜。

　　此外，国际商业巨头的进入，也为商业地产的发展带来契机。目前零售业巨头纷纷抢滩深圳零售业市场，沃尔玛、家乐福、百安居等竞相在深选址，来自台湾地区的太平洋地产公司前不久还放言要在三年内将深圳商业地产洗牌。

　　“在敏感的时期，商业地产也许是唯一可以避开政策界限的地产领域。首先，商业并不关联百姓住房大计，纯属市场行为，因而可以在灰暗的时候为行业点燃一枝蜡烛，为大伙指明方向。第二，在目前的市场环境下，商业地产确实可以为游资找到一条光明大道，也许政策并未明确，但非常有希望。”深圳大学经济学教授魏达志审慎地表示，他一直对深圳的商业地产在跟踪研究。

　　商业地产热预警

　　中央显然已意识到了这一点。商务部日前已正式启动对部分城市商业地产进行调查。

　　有业内人士据此指出，商务部的行动是针对商业地产出台调控措施前的一个信号，防范大型商业地产投资过热、规范国内大型商业地产建设，已被提上议事日程。

　　近年来商业地产开发出现过热已经是一个不争的事实。“总体上来说，商业地产的发展空间还是存在的，但是目前部分城市商业地产的开发已经有些过剩，有规模失控的迹象，尤其是商业地产结构不合理的问题已经非常突出。”深圳合和地产总经理席文官向记者表示。

　　他进一步指出，目前由于商业地产开发商的开发行为缺乏专业性，商业地产开发各自为政，为此不少城市出现了商业网点位置重叠、同质化竞争严重，还有些地区则出现过饱和现象，最终可能导致利润下降、风险升高，甚至出现一些针对中小投资者的商铺因为定位不准确，导致无法经营的局面，造成“有场无市”的尴尬，“这样的现象去年在深圳就开始出现了”。

　　“住宅、商铺、写字楼一直是房地产市场的三大投资方向。近年来，我国房地产市场中的投资客就明显把投资重点放在住宅产品上，甚至在有些城市出现住宅价格高于写字楼价格的反常现象。这次以抑制投资型住宅产品为核心的房地产新政策出台之后，一些资金可能流向商业地产。”深圳大学经济学教授魏达志补充说。近期政府主要针对住宅类房地产市场的宏观调控，使得房地产居住类产品的投资比例迅速下降，而且有些投向该产品类型的资金开始彻底撤出来。

　　目前住宅市场投资因政策导向而骤然降温，商业地产便被普遍看好，商铺等商业地产市场也因此迎来了投资契机，部分嗅觉灵敏的投资者已将资金从住宅市场转向商铺市场。从投资角度看，目前住宅用房的投资回报率基本上在3%~5%，而商铺的投资回报率可以达到8%~12%，对居民闲置资金具有相当的吸引力。

　　分析人士指出，虽然从投资的角度来讲，商业地产的投资需要很强专业性，不像住宅投资门槛那么低，但是从资金寻找出路的角度来看，从住宅产品市场撤退出来的资金则有可能转移到商业地产中来。“但那样有可能出现新的投资过热。”深圳同致地产总裁王波无不担忧地表示。