房价僵局渐破 上海楼市开始理性回归

　　目前，上海楼市供需比为1：0.3,部分面临资金压力的开发商纷纷以“降价”方式抢占市场份额。

　　本报记者 于兵兵 发自上海

　　位于上海市城区富平路与真金路交汇处的“万里雅筑”日前推出一期第二批房源，均

价为8500元F平方米，最低售价则为7380元F平方米。这一价格比该楼盘一个月前的开盘价降低15%，也低于周边楼盘价格近千元。

　　有上海最贵公寓之称的华府天地以及东方明珠国际公寓、翠临星苑等楼盘前不久也纷纷下调售价。此前，曾有业内专家预计，上海房地产销售市场的焦灼状态将在八九月份被打破，但目前开发商以“降价”抢占市场的局面显然正在形成。

　　供需比例1：0.3

　　供需比例失衡是形成此轮楼盘滞销从而降价的直接因素。

　　以上海浦东新区为例，该区购房投资比例曾一度达到30%~40%，需求极度旺盛。上海社科院房地产研究中心主任姚宏来说，这一高需求曾成就了浦东新区新楼盘的畅销。在近日举行的温州房地产(上海)论坛上，浦东新区房地产研究中心主任李战军说，2月份浦东新区商品住宅供需比为1：2,需求是供应的两倍。而现在供需比是1：0.3,需求量只有供应量的三分之一。

　　今年上半年，上海浦东新区新房成交量不足20万平方米，缩至两年来的最低，价格也一路下跌。据李战军介绍，今年1至5月，浦东新区商品住宅销售均价为12000元F平方米，5月份更跌至9300元F平方米。但是，有专家同时指出，由于将配套商品房的销售价格并入了统计数据，目前的均价下降还不能说明大多数商品住宅已开始降价。

　　“但今年下半年，房价下跌已是必然趋势。商品房销售价格的真正跌幅眼下并没有真正开始。”李战军说。开发商面临资金压力

　　开发商与消费者谁先退，这是个涉及时间与利益均衡的经济学问题。

　　“现在关键是买房的人等得起，卖房的人等不起。”姚宏来说。迫使开发商向市场投降的主要原因是资金压力。“毕竟，开发商的资金来源不全是自有资金，如果预付款不能在规定时期收回，银行贷款的利息负担将很难承受。”一位业内人士表示。

　　近日，上海一个即将上市的甲级写字楼开发商正面临资金压力。“我们总投资量是13个亿，每天的银行利息有170万元。”该开发商告诉记者。目前，该写字楼的销售代理招标已经展开，而贷款银行也直接参与了此次评标。通过销售代理快速回笼资金，成为开发商和贷款银行的共同目标。

　　与此同时，银行对房地产开发贷款也已层层加压。据上海银行中心企业服务中心主任陈雅玉介绍，在“总量控制、结构调整”的大原则下，上海银行业已将房地产贷款占全部贷款发放额比例规定在35%以内，同时调整开发贷款与个人贷款的比例。“2001年，上海银行业开发贷款与购房贷款的发放比例为1.3：0.8,现在这一比例为1：2.5。”

　　陈雅玉同时表示，上海银行业原则上不再发放土地储备贷款和四证不全的开发贷款。同时收紧的还有投向房地产市场的流动资金贷款，以防止短贷长用。

　　一些优质的房地产开发项目将受银行青睐，如上海外环线以内楼盘、一城九镇的开发项目、轨道交通线附件受惠项目等。对于中小地产开发商而言，贷款将更加困难。

　　同时，上海银行业在选择贷款对象时，还将进行封闭式操作，即规定将销售回款账号开在银行，以便对地产开发项目销售情况进行监控。

　　降价救市

　　资金压力迫使开发商不得不主动打破僵局，而降价销售以尽快回笼资金，由此成为必然。

　　一个明显迹象是，降价楼盘销售速度提升了。据记者了解，位于上海闸北区的某楼盘近日以均价下调1500元F平方米高调入市，一周内即预订出去40%。

　　在这种销售形势的“刺激”下，其他开发商打出“降价牌”已为时不远。一座楼盘的销售经理曾对记者表示：“肯定要降，只不过是时间、降幅多少的问题。”令开发商们真正苦恼的是，降价底线难以预测。

　　“老百姓不知道究竟(房价)要降到什么程度才可以接受。”姚宏来说。在前天举行的上海社科院房地产政策分析会上，姚宏来给出了降价的理论依据，他预测：上海房价整体下降20%~25%是有可能的。据介绍，从2003年下半年至今，上海房价涨幅超过了50%，除去收入提高、环境改善等因素，实际增幅约为30%。

　　压缩泡沫，是否就意味着将这30%的涨幅重新压回去？姚宏来认为，上海不同区域的情况有所不同。其中：上海中环线以内的新盘由于释放量有限，降幅会在15%至20%之间，同时也会成为最快恢复上涨的地区；而外环以外如松江地区，由于供应量过大，3~5年内将较难恢复；外环以外的别墅价格下跌30%是有可能的，酒店式公寓的下跌速度也会较快，这主要是由于购买者中投资客居多，在出租收益低于银行利息的情况下，这一市场可能会出现抛售状况。

　　另外，姚宏来还提示说，一旦房价下跌30%，机构投资者将进场接盘，这将促成新一轮房产投资热。而对降价时间的预计，李战军则说，估计最长两年。