结缘商业地产 经济型酒店投资热上海兴起

　　本报记者 于兵兵 发自上海

　　在上海日益兴起的商业地产投资热中，经济型酒店以其良好的市场前景和获利空间引起投资者关注。在国内外酒店品牌大举进入的同时，海外基金及国内民间资本也瞄准了这一市场，纷纷试水经济型酒店。而地产商联手酒店管理公司共同开发，成为经济型酒店投资的普遍模式

　　频繁出台的房地产紧缩政策令投资者望住宅而却步，商业地产投资升温趋势已十分明显。而其中，经济型酒店投资在上海悄然兴起，令地产商找到了新机。

　　商业地产结缘经济型酒店

　　6月26日，在温州举行的上海房地产论坛上，主办方之一上海亿佰年房地产开发有限公司向温州投资者推出了其在上海的经济型酒店项目。

　　对于开发经济型酒店的起因，该项目策划人朱福弟向《第一财经日报》回忆说：“2003年我们刚到上海的时候是想做商铺的，3个月后我们发现商铺的回报率仅在3%~5%，但当时每天入住费200元的酒店却很难找，所以直觉上感到这一市场会有商机。”

　　有了投资意向之后，亿佰年开发公司与之后成立的明大投资管理有限公司委托戴德梁行酒店管理公司开始寻找合适的物业。最终，他们选定了位于人民广场附近的懿文大楼。

　　“这是一幢建于上世纪60年代的老楼，地段非常好，做经济型酒店非常合适。我们通过七八个股东集资，花1.38亿元买下这栋楼。”朱福弟说。

　　新改造的经济型酒店取名24K国际连锁酒店。显然，这些来自温州的民间资本不仅看好经济型酒店的未来市场，同时将它视为原有产业资本升级的载体，渴望为自身建立一个联络品牌。

　　对于未来的经营模式，朱福弟介绍说，这一物业出售的是20年的使用权，同时承诺相应的回报率，20年后返还本金。客房每套在15万元左右，回报率大约为18%。商铺每套22万元左右，回报率15%。

　　在温州推介会上，几百名温州投资者到场，对经济型酒店的投资兴趣颇浓。一位投资者表示，尽管对经济型酒店的经营和投资模式还不是很了解，但是对这种物业本身的市场空间还是十分看好的。

　　与此同时，一些海外基金也已经开始关注经济型酒店市场。

　　一位商业地产投资师透露，目前，一个日本基金正委托一家台湾企业在上海寻找经济型酒店开发项目。“烂尾楼以及现有物业是他们的收购目标。将这些物业改造成经济型酒店，或长期持有经营，或转手出售，都可以有不少的获利空间。”这位专业人士介绍。

　　相比于大型房地产基金而言，这些基金规模并不大，而且多来自日本、韩国等亚洲国家。

　　开发商联手酒店管理公司

　　酒店运营对中小开发企业而言曾经是无法涉足的领域。毕竟，酒店开发和管理是商业房地产界较为专业的类别。

　　但是，经济型酒店的兴起给了开发商一个试水的平台。他们逐渐意识到，同写字楼、商铺、酒店式公寓一样，经济型酒店也是一种可以分割出售、出租，快速变现的商业地产模式。如果长期持有，只要找到合适的酒店管理公司合作，开发商收取稳定回报也是不错的选择。

　　“因此，经济型酒店更适合作为商业地产项目来运作。”在今年5月举行的“第七届中国特许加盟展览会”上，速8国际酒店管理有限公司总裁兼CEO柏力介绍了经济型酒店行业与地产行业的联动关系。“经济型酒店与五星级酒店不同，经济型酒店的要求主要是有客源。如果说五星级酒店强调服务，因此对酒店经营要求更高，但经济型酒店并不一定，只要能满足客人要求，确保比较规范化的产品就可以。”

　　但对于经营酒店，开发商很清楚其对专业性的要求。于是，与知名品牌的酒店管理公司合作，成为他们的共识。

　　“我们出资金，专业上要请专家。”朱福弟说。24K国际连锁酒店的管理方是戴德梁行酒店管理公司。

　　作为酒店管理者，戴德梁行酒店管理公司负责该项目在前期开发、后期经营阶段的所有专业管理。“开发过程中，我们保证工程符合经济型酒店的全部要求，比如卫生要求、大堂设置、相关配置等。在符合市场规范的前提下做到经济型，同时力争达到高品质。”戴德梁行酒店管理公司上海工程总监向记者介绍。

　　而此前刚刚进入中国市场的美国经济型酒店品牌——速8与地产商的合作都是特许加盟型。据了解，“枫叶速8酒店”原来就是一个酒店物业，而将原有物业改造成符合速8规范的物业模式，或与本地开发商合作直接开发经济型酒店，是速8国际酒店连锁的运营模式。

　　在经营管理上，速8一般不派驻人员，但通过培训、管理等体系使其达到速8统一的服务和经营标准。“速8为加盟商带来品牌和带来强大的后续支持，这包括培训、外观设计等，同时利用速8全球分销预定系统，为加盟店带来丰富客源。”速8中国公司——北京速伯艾特酒店管理有限公司李小姐介绍说。