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政府和开发商在做经济适用房这个工程的过程中，责、权、利划分的并不是很清楚
经济适用房作为一项使“居者有其屋”的美好工程，正越来越处于“吃力不讨好”的尴尬境地。抱怨不仅存在于购房人当中。
“做瑞海新城这个项目，我们基本上是处于亏本的状态。”北京鸿坤伟业房地产开发
公司副总经理张荐华对本刊说。位于大兴区西红门镇的瑞海新城，是北京市价格最低的经济适用房项目，销售价格仅为2280元/平方米。张荐华向本刊分析，尽管享受了政策的优惠，免交土地出让金，税费减半，但瑞海新城的土地成本也达到了1180元/平方米，而建设成本大概在1050元/平方米，再加上税收及办公场地等各种费用，成本远大于2280元/平方米的销售价格。
对于这种亏本的生意，开发商为什么还愿意做呢？
利诱
瑞海新城项目是北京市第一个经济适用房和商品房捆绑招标的项目，分为5个规划区，总建筑面积为158万平方米，其中经济适用房70万平方米。2002年7月，在北京首次经济适用房招标中，该项目由湖南电广传媒联合长沙金海林置业一举夺得。2280元/平方米就是当初得以竞标成功的价格。
“瑞海新城作为湖南电广传媒进入北京的第一个项目，为了搞好与政府间的关系，做这样的项目也是必要的。我们主要是指望即将开发的商品房项目的赢利，例如瑞海新城目前正在热销的底商就不属于经济适用房，赢利是能保证的。”张荐华解释说，这就意味着即将开发的商品房部分有望填补经济适用房部分的亏空。
与瑞海新城不同的是，北京其它的经济适用房都是单片开发，所以销售价格也都是由政府核定的，通常是以成本加上3%的利润作为政府的核定成本。“问题在于，不管是开发3年还是5年，这个价格是不能变的，但建设成本每年都不一样，这也导致了经济适用房开发的风险性，我们感觉有些受不了。”北京懋源苑房地产开发有限公司副总经理李振坤说。
尽管开发商一再强调做经济适用房项目是一个亏本生意，但业内人士依然认为利润的空间还是存在的。
2003年北京地产市场出现的一批所谓的经济型商品房似乎验证了这一点。与著名经济适用房长安新城仅一路之隔的“北京DC”商品房项目，其房价比长安新城每平方米还要低90元。商品房的成本肯定要比经济适用房高出许多，可是这些经济商品房却以如此低价进入市场，实际上暴露出了房地产的价格底线，也说明经济适用房3%的利润限制并不怎么苛刻。“开发经济适用房，用地不要钱(经济适用房项目可以免交土地出让金)，报建费等许多费用可免，其启动资金还不及商品房开发启动资金的1/4，资金回笼也快。”一位业内人士说。
事实也的确如此。
北京著名地产商张宝全正是借助其开发的“长安街上的经济适用房”——今日家园，而一炮走红。1999年9月23日，今日家园在国贸中心开盘，仅3天时间就狂销815套，3.3亿元轻松落入张宝全的口袋中。
瑞海新城一期工程共有4588套经济适用房，销售回款顺利，共收到近2亿元的认购款，这些款项还让鸿坤伟业于2003年6月20日提前归还了深圳发展银行北京分行的2亿元项目贷款。
北京国际投资发展公司总裁杜猛在接受本刊采访时透露，如果经济适用房利润真正控制在3%以下，是不会有开发商愿意做的，因为开发商的本性就是追逐利益最大化。“经济适用房作为政策性项目，销售不成问题，投资是安全的，而且灰色利润也难以预计。”杜猛说。
暗战
尽管已经有相当的利润空间，部分经济适用房开发商还是按捺不住商业冲动，想方设法钻政策的空子，违规办事。一场围绕政府对公平的期待和开发商对利益的追逐间的“战争”悄然开动。
一位业内人士向本刊透露，经济适用房作为微利商品房，只是在土地供应政策和价格管理政策上区别于一般商品，其余仍按市场化运作。为谋取高额利润，开发商经常在房屋上做文章。这就导致许多经济适用房户型面积超标、设计高档、装修豪华。
这一点连张宝全开发的明星经济适用房楼盘——今日家园也难以“脱俗”。
本刊记者在北京市规划委的网站上发现，编号为京规行决字(2003)第0010号的行政处罚决定书中写道：北京安地房地产公司(今日家园开发商)擅自将北半部5栋楼由16层建至18层，南半部8栋楼由20层建至24层，增加建筑面积55756平方米；此外，该公司在所有13栋住宅楼的建设中，因封闭阳台、设备层加高、扩大地下车库、施工误差、设计漏算等原因，增加建筑面积107722平方米。总共超出规划面积竟然高达近16万平方米。这16万平方米超出部分的背后隐藏了多少利润不得而知。
而且不少开发商并不按比例进行开发，而是将商品房的比例加大，往往超过规定的20%～30%，不少竟达到60%以上，有的甚至全部按商品房开发。还有，一些开发商利用物业公司进行利润的补充，而这些物业公司本身就是开发商自己组建的。
另外，放号权也为北京某些经济适用房的开发商提供了“寻租”的空间。前些日子北京天通苑的放号风波证实了这一点。根据中央电视台等媒体的报道，“炒号”队伍中多了开发商、物业公司的身影。另据媒体报道，去年三环新城的放号竟然是从163号开始的，至于163号之前的房号做了怎样的处理，开发商并没有给出明确的解释。
“目前开发商拥有的最大权力就是放号权。”一位不愿意透露姓名的地产商告诉本刊记者。至于放号的时间和方式都是开发商说了算。京城绝大部分经济适用房的放号时间都是集中在短暂的几天时间内完成，之前并不做什么广告宣传之类的大范围告示。而购房人获得放号的信息渠道也仅仅是通过网络或者消息灵通人士的相传。
很显然，在这场“暗战”中，政府给予的政策优惠已经转化为开发商的高额利润。
经济适用房已经变味。新华社记者日前在全国最大的经济适用房项目——北京回龙观文化住宅区进行的调查显示，该区内高档车随处可见。此外，在回龙观龙锦苑四区，有一套面积230平方米的转售房转让价格竟然高达115万元。购买经济适用房已成为一种投资方式。
矛盾
这场“暗战”背后突显的是政府与开发商间的矛盾。“在很多问题上，开发商根本难以和政府之间达成共识，矛盾无处不在。”杜猛对本刊说。在杜猛看来，经济适用房作为人为制造的稀缺经济，已经与市场经济原理严重相背。经济适用房从立项、开发、建设、销售到消费各个环节，并没能满足真正的中低收入者。这就导致政府和开发商在公平和赢利之间的矛盾日趋严重。
杜猛指出，监管失控也是出现这种矛盾的原因之一。而监管失控除却个别政府部门怠于监管外，经济适用房的监督管理成本太高也是原因之一。根据现有的经济适用房政策，经济适用房的立项需要政府批准，开发所用土地往往由政府拨划，电网、小区配套设施等的建设需要政府负责，销售需要政府限价……监督管理成本存在于各个环节中，只要一个环节出现问题，很可能会满盘皆输。“这样政府很容易陷入没完没了的处理矛盾中去。”杜猛说。
他认为，政府和开发商在做经济适用房这个工程的过程中，责、权、利其实分得并不是很清楚。很多时候开发商都把责任甩给了政府，比如出现质量、纠纷等问题，最后出面解决问题的还是政府。
根据本刊的了解，前面所提到的今日家园的超规划问题，超出规划部分的房屋是很难拿到产权证的，最后还是通过市政府协调才得以解决。
对于安地公司的行为，有关部门的处理结果仅仅是罚款，但少数的罚款和高额的利润比起来是那么的微不足道。
(文章来源：《中国新闻周刊》 作者：谢良兵)
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