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对于已成为众矢之的的房地产行业来说，“暴利”是最敏感的词语，成本是最隐秘的话题。如果能透过房价、土地以及开发商才最清楚的账目，就不难发现，原来成本和利润不过都只是开发商资本运作游戏中的注脚。
楼盘成本知多少
李先生是1996年开始进入北京房地产业的，近十年房地产市场的沉浮，一些常人或旁人看不清道不明的事情，在他看来都如同是秃子头上的虱子。
李先生告诉记者，在房地产行业，收入是很容易了解和监控的，而成本则往往更显得扑朔迷离一些。所以，要想了解眼下争论不休的房地产利润问题，就应从房地产成本谈起。
在公司的账目上，一个楼盘的成本往往包括土地出让金、主体建筑建安、基础设施建安、配套设施等项目支出。而在李先生眼里，房地产的成本主要包括四项：土地、建筑工程、房地产税费以及管理和营销支出。
土地是房地产成本中最具有弹性的一项，它往往会对开发商整体的成本和利润产生决定性的影响。在上世纪90年代的时候，协议转让几乎是土地交易的唯一形式，很多开发商拿地的时候甚至不需要支付土地出让金，更不用说一些无偿的土地划拨。这使得一些楼盘的土地成本几乎为零，成为了部分开发商一飞冲天的原始动力。
按照有关政策规定，自2004年8月31日以后，开发商将主要通过“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)三种方式取得土地，以前的协议土地转让方式将日渐淡出，成交价也一路水涨船高，甚至出现了数亿元人民币的天价。土地一夜之间成为开发商需要特别关注的成本项目，开发商们也纷纷抱怨房价的居高不下源于土地成本。而国土资源部的数据则显示地价因素只占到了商品房成本的两成。据李先生讲，虽然土地的价格因地段的不同而有所不同，但如果是通过“招拍挂”的形式，一般都占到了楼盘价格的1/4到1/3。
建筑成本也是具有不小弹性的，因为这与建筑的质量和规格有着密切的联系。例如，在主体建筑工程中，对于标准多层(七层以下)的住宅楼：砖混结构约600元／平方米，框架结构约750元／平方米；高层建筑(十层以上、有电梯)，约1400元／平方米，当然，这还会随着钢筋配率和混凝土强度等级的高低而升降。但一般来说，开发商都会将整个与建筑有关的成本控制在1/3以内。
房地产的税费对开发商来说一般是固定的，由于北京的楼盘销售中广泛的使用了税控系统和机打发票，所以按销售款5.5％征收的营业税是雷打不动的，而其它方面的税种如所得税则也是具有一定弹性的。
管理成本和营销费用，为了力促营销人员加大楼盘的营销速度，开发商往往使用返点销售的方式，这部分成本约有15％左右。
资本运作显“高招”
通过对成本的测算，李先生告诉记者，就他的经验而言，北京多数楼盘的利润可以占到房地产价格的15％到25％。而这一点，与政府有关部门公布的结果相似。国土资源部今年5月发布的数据称，目前，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%。例如，北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4%。
但这一数据仍不能令广大民众信服，作为一个富豪数量连年占到“富豪榜”40％的行业，这一利润率似乎显得有些太低了。
李先生告诉记者，造成这一错觉的原因，是人们往往混淆了利润率和资本回报率的概念。利润率是利润占到收入的比率，一个楼盘3到5年，25％的利润似乎并不比其他行业多出太多。但需要注意的是，在这个楼盘的成本中，有多少是开发商自己的钱呢？可以说，资金杠杆在开发商的资本回报方面起到了关键性的作用。
例如，2003年以前，申请房地产开发贷款只要求有20%的资本金比例。按照2004年9月份出台的新规定，资本金比例提高到不得低于35%。而据一些资料显示，目前很多房地产公司真正投入的项目资本金仍然只占到总投资款的20%左右，多数公司利用一些拆借来的资金填一段时间，一旦贷款下来就立即抽款回填。余下的过程中，银行贷款就起到了关键性的作用。将销售款回填建设费用，将下一期的贷款挪用上一期余下的工程，这样的“资金运作”在房地产业已属见怪不怪的现象了。
据李先生介绍，他最初进北京时，注册的公司资本仅有2000万元，就开始了项目的运作。而今天他做的项目总价格已超过40亿元，而他的公司注册资本仍仅为1.2亿元。这一切，都是“资本运作”的结果。如果按照他的项目来计算，虽然楼盘的利润为20％，但资本年回报率高达100％，资本总回报率更是达到了惊人的700％，真可谓是一本万利！
这个数字当属惊人，而李先生开发的不过是北京的一处很普通的楼盘，价格也属中档。据李先生说，开发商的利润不一定与楼盘价格成正比，例如价格较为低廉的经济适用房，开发商的资本回报比普通住房更高。
据李先生介绍，政府首先会免收经济适用房土地出让金和市政相关配套费用。在普通商品房中，四源费（水、气、热等）约占售价100元/平方米；在项目推广中，普通住宅需要投入最终售价3％－5％的宣传费。因此普通住宅项目在前期运作方面的投入较经济适用房至少高出20％。以位于五环外、价位在3000元/平方米的经济适用房计算，以上4项就可以直接降低成本600元/平方米。
其次，经济适用房的资金运转效率高。普通住宅利润回报周期大概在3－4年，而经济适用房仅为一到两年时间，为普通住房的1/3左右。资金运转速度越快，资本的年回报率就越高，而且由于有政府做保，贷款的难度更小，销售的风险也更小。
对于国家七部委出台的房产新政，李先生还是很看好的，但他说，房地产业玩的主要还是资金。对开发商资金链条的严加监控，应该是房地产业真正能规范起来的关键。
作者：:勾晓峰
（来源：经济参考报）
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