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上海房产中介增资、新设、转让“一律从严”，这条暗线可能伴随整个楼市调控的全过程
□ 本报特约记者 丁远 本报记者 彭婷婷
要么杀出一条血路，要么关门离市。这是上海1万多家房产中介中的“赘肉公司”必须
直面的抉择。
但本来可以自由转让的中介公司股权转让，近日却在上海被暗中收紧。
4月13日，陈序与邵青签订了一份“房地产经纪有限公司股份转让协议”，将其开在上海静安区不到两年的房产中介公司以4万元的价格转手。双方约定，在股权交易款支付完毕后，陈序自己开办的中介公司管理权随公司证、章一并移交邵青。
陈两年前在静安区开中介店，赚了一些钱，但今年新政后，静安二手房成交量很低，各种支出却不降反升。而邵是以前自己炒过两套房，也认识一些投资客。
根据我国法律规定，股份转让只有在送交工商部门完成变更登记后才能生效。陈序与邵青对此也在合同中进行了约定。
然而，事情并没设想中那么顺利。
尺度收紧
6月初，经过多次催促，陈序与邵青发现，市工商局故意拖延中介公司股权转让的办证手续。
此前，随着调控楼市的“国八条”问世和上海出台了调控具体细则，房地产相关的其他部门如银行、规划等也积极配合国家和各地的楼市调控。
上海一家知名房产中介公司的副总经理透露，在楼市调控期间，上海工商管理部门对新设房产中介、存量中介公司增资或股份转让“一律从严”。这一说法也得到了其他业内人士的印证。对房产中介股份转让，上海市工商局咨询接待的工作人员给出答复则是“严格把关”。
有市场分析人士指出，此轮楼市调控引起二手房成交量下降，可以让市场有机会发挥“识别”好坏房产中介的功能，加之管理部门对房产中介股份转让“严格把关”，让一些从事炒房的空壳中介公司淘汰出市场，对整个楼市的长久健康来说，未尝不是一件好事。
据调查，由于对上海房地产后市判断的不同，在较多房产中介想退出市场的同时，也有一些人或机构想进入这个市场。鉴于新设一家房产中介公司花费时间较长、手续较多，在当今工商审批从严的情况下，市场上会出现了不少“陈序与邵青”们。
一位法律界人士则从执法角度谈了他对工商管理部门做法的担忧。他说，我国行政执法存在一种不良倾向，部门内部口径、红头文件往往取代法规规定，“严格把关”、“一律从严”在执行中甚至会演变成“一律禁止”。他还说，如果当执法成为“宽松带”，就容易滋生各种不正当的寻租行为。
上海一位中介公司的副总经理对记者说，房产中介增资、新设、转让“一律从严”，其实也是一种楼市调控措施。当记者问这种措施何时结束时，他的答案是：“此轮楼市调控结束的时候”，而上海市工商管理局接待咨询的工作人员给出的答案则是“不清楚”。
各显神通
在近两个月内，上海每天都有中介公司关门。
一些单纯走二级市场(房屋置换)的公司短期受到的影响很大，据了解， 5月中高档二手房市场买卖双方由僵持状态转为卖方市场急于抛盘的现象，如浦东陆家嘴板块的“世茂滨江花园”，5月少量房源抛售价格下跌近6000 元／平方米，跌幅达到了20%以上。上海某著名高端房源市场的中介公司的店量已经从100个降到了60个左右。
而多元化经营的中介公司勉强稳住了阵脚，“我爱我家”现在每月的二手房交易下降约20%—30%，但是由于租赁市场业务的上升，使其损失和赢利正好持平，“我们提前推出的租售两便保证了现在的市场稳定。” 我爱我家运营副总裁陆斌斌称。
“在目前的情况下，住宅中介正面临困境，而商铺.办公楼的租赁业务却未受多少影响，所以我们正准备全力进军非住宅领域。”21世纪不动产静安某加盟店的负责人向记者表示。
21世纪不动产将全面启动原有的除二手房买卖业务之外的其他中介服务，比如高端市场的租赁业务，进军写字楼、商铺市场，进入中低端市场的租赁和买卖。“这些业务我们原本就有，只是在二手房买卖火爆的时候忽略了而已。”
一些稍大的中介公司也纷纷关店、裁员，走开流节源路线，以防寒潮。智恒公司最近关闭了其20多家街道店面，将阵地向写字楼中转移，采取店铺和写字楼相结合的经营方式，以顾问式服务拓展新的服务项目，加强了其网上市场与办公楼中的咨询服务。
“这样的情况到了年底，预计2/3的中介门店将不会存在，我们关心的是，究竟是哪一家公司将最先倒下？哪一家会笑到最后？”智恒房产不动产研究中心的一位工作人员称。
【记者手记】“危”“机”并存
“逆势出动，抱团得天下”。趁着楼市萎缩，沪上的中介公司已经开始新的跑马圈地。
今年3月份，上海市已经停办中介公司的营业执照，基本固定了上海17000个左右的中介数量，近期上海楼市调控政策效力逐渐在多个层面显现，整体市场萎缩，低迷的楼市所带来的成交量骤降引发了新一轮的中介洗牌。相当一部分的小中介为了避免亏损早已在第一时间“关张大吉”，隐退市场，这给竞争对手以可乘之机。
美联物业中国部执行董事郭应龙认为，在市场行情好的时候，无论寻找店铺或是吸引优秀的销售人才都相当困难，而现在低迷的市场刚好给了中介公司一个重新选择的机会，尤其是原来万金难求的优质门店，现在相对来讲容易一些。
从6月开始，美联物业上海公司已经新开10家分行，到6月底还将有新的分行将陆续开业。美联选店非常谨慎，所以原先的门店数量不是很多，现在积极的选址开店就是瞄准了危险期过后上海楼市无限的机会。
此外，部分上海的公司甚至已经将发展触角伸向外省，据成都当地媒体报道，在新政实施一周以后，上海爱建集团与香港太平洋(中国)房屋有限公司合资成立的上海爱建立好信房地产经纪有限公司就开始进军成都成立全资子公司。
对于一直处于颠峰状态的上海楼市来说，现在经历的是一场“危”、“机”并存的改革，促使焦点云集的上海楼市趋向健康、理性的轨道上发展，虽然充满危险但更蕴藏机会。(彭婷婷)
【链接】房产中介小资料
按照二手房成交规模决定房产中介数量的原则，上海房产中介的规模过于“臃肿”。
这几年随着楼市的快速发展，沪上房产中介数量也从2002年底的7471家发展到2004年底的约1.4万家。而截至2004年底，北京市房地产交易管理网上登记的房地产中介机构有2471家；广州市房地产中介服务管理所登记的中介机构有1540家。按此推算，上海房产中介的数量约是北京的6倍、广州的近10倍。
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