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缺乏先进的运营意识，北京50%商品房小区管理举步维艰
本报记者 贡云峰 发自北京
丁先生是北京通州区新华联家园北区的一位业主，在2003年入住以后，就遭遇了种种问题，如小区的物业管理收费项目不透明、享受到的服务质量与所交费用不相称等。“小区
多次发生盗窃案件”、“楼道里到处都是散发的小广告”、“经常看到老鼠在楼道里跑”、“不给任何通知就停电”、“小区幼儿园每年收1万元赞助费，后来降到了5000元”……
“当初承诺是38%的绿化面积，有业主反映说停车场占用了绿地。还有地铁噪音问题，售楼的时候答应给装隔音设备，到现在也没有装，他们有受欺骗的感觉。”丁先生告诉本报记者时有点气馁，因为这些情况到现在为止一直没有很好地解决。
其实在北京像丁先生这样的业主有很多，北京市居住小区管理办公室曾对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%以上的只有14个小区。有关部门透露说，商品房小区平均物业收费率仅约为65%。
北京市消协的调查显示，73%的业主对物业公司不满意。现在北京市物业管理已经形成这样一个恶性循环：部分业主不满意——不缴费——服务质量下降——越来越多的业主不缴费——小区贬值。市小区办一负责人表示，一般来说，物业费收缴率低于80%，物业公司就将难以维持正常的经营管理活动。目前约有一半的商品房小区物业管理举步维艰。经营管理水平偏低
北京的物业服务水平很低，最大的问题是物业公司的意识和管理水平，北京地产分析人士成谦如此表示。
某物业公司的负责人也表示，传统的物业公司正处在一个严重的误区当中，多数物业公司都以管理型公司存在，而不是服务型公司。分析以往的物业纠纷，不难发现很多矛盾都是因为物业公司和业主之间的主次关系颠倒造成的。物业公司不能正确认识自己的位置，没有从传统的管理意识转变为服务意识。
统计数据显示，北京市目前共有物管企业904家，其中专营公司777家，兼营公司127家；内资企业831家，涉外企业73家。最近，有关机构对北京人渴望什么样的社区规划及物业管理进行了一次调查，被调查者中有38.1%的人认为可承受的最高物管费为2元/平方米/月，希望得到的物管服务则包括24小时保安、定点班车、接送孩子，但当前物业管理行业的服务水平却远未令人满意。
“在北京，达到一级资质的物业管理公司不是非常多，但超过30万平方米以上的小区却很多。”成谦说，大的小区多，具有相应资质的物业管理公司少，供求关系不平衡。“而且，很多物业管理公司与开发商有相对较深的关系，许多小区刚刚建好时，物业公司就由开发商指派，这样，物业公司就对开发商负责。”这就使物业公司不能执行为业主服务的理念。很多时候是喧宾夺主，与小区业主委员会的职责不清，造成双方矛盾深深。
虽然有时业主的处理方法欠妥，但是目前物业纠纷的主要根源还是在于物业管理公司存在不规范运作，主要体现在财务制度和管理缺乏专业性，提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的。缺乏品牌运营
目前由于职业素质导致物业纠纷的情况很多。市场化程度低是物业公司目前最大的毛病，缺少经验，后遗症很多。
北京天鸿集团幸福村项目经理张吉法认为，在消费者购房心理日趋成熟的今天，楼市竞争的焦点已经从以往的价格、地段、装修等因素上升为服务方面的角逐，谁能提供更优质的服务，谁就能抓住消费者的心。
北京富力城物业负责人罗建，对比了广州和北京的物业管理后分析认为，物业服务是开发商树立品牌的一个重要环节，而不是开发商与购房人中止关系的开始。罗建认为，对物业管理服务在品牌树立中的认识是广州和北京物业服务水平和效果出现差异的一个比较大的原因。
广州的开发商普遍认为，物业管理是品牌树立的一个重要环节；同样，广州的买房人也会把物业管理公司的服务水平和管理水平当作选房的重要条件。而在北京，前几年很多开发商和购房人都没有这种意识，开发商把交房当作和购房人关系终止的开始，购房人把物业公司和开发商当作一回事，利用拒交物业管理费向开发商维权。
资料显示，在广州40%的房子靠老客户“买”，因此，物业公司很大程度上代表着开发商的形象，因此，广州很多大的房地产公司都会成立物业公司，作为对买房人的售后服务来工作。这要求物业公司的从业人员不仅服务态度好，服务水平也要高。同时，这些肩负着房地产企业品牌建设的下属于地产企业的物业公司不仅要做好物业服务，而且要尽可能地减少成本做好服务，成为一个微利行业。
而北京，很多开发商成立物业公司，更多的出发点是“收拾残局”。物业公司多数不是在从事“本职工作”，而是在解决开发上遗留下来的问题，这使得物业公司在物业管理的专业性方面很难得到提高，形成了恶性循环。张吉法还告诉记者，其实像天鸿集团的自己做物业是赔钱的，但为了地产品牌，他们还是愿意去做，但希望以后会走上收支平衡的道路。
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