|
1亿平方米面积的“城中村”以其区位优越性、交通便利性及人流聚集性，成为众多地产开发商眼中的巨大奶酪
本报记者 毛瀚民 发自深圳
在持续多年紧缩土地供应的背景下，旧城改造正日渐成为深圳楼市，尤其是老城区楼
市的发动机。
《第一财经日报》记者近日从市“城中村”改造工作办公室(下称“市城改办”)获悉，目前深圳共有“城中村”241个，其中特区内91个，共有私房30万幢，面积总量逾1亿平方米。这1亿平方米面积的“城中村”改造，主要吸引开发商参与，而“城中村”也以其区位优越性、交通便利性以及人流聚集性，成为众多地产开发商眼中的巨大奶酪。
“深圳二线关内基本上已经无地可用，虽然也有部分城中村改造项目，但市内开发成本较高、利润过低开发商未必有兴趣，现在大家一窝蜂地来开发关外的旧城改造项目，主要是看上了深圳关外的旧改项目利润空间还是比较大的。”一位宝安的开发商向本报记者表示。旧城改造商机颇具诱惑
许多开发商正对深圳市内的旧城改造项目虎视眈眈。
深圳京基集团，一个10多年来一直在深圳发展的房地产公司，其董事长助理吴道文表示，该公司对接近地铁的旧村改造兴趣浓厚，例如福田区的岗厦村、罗湖区人民南路附近的旧村等都是其看好的。
与京基集团目标相类似的还有深圳百仕达房地产有限公司，该公司副总经理罗雷表示，百仕达比较看重罗湖区的罗湖村、黄贝岭村及福田区的岗厦村等靠近地铁的旧村改造价值。
此外，据业内人士透露，部分香港地产商目前也热切关注着深圳“城中村”改造的动向，希望在合适时机能够切入深圳的“城中村”改造。
事实上，当一些地产开发商还在观望“城中村”时，像中航、和黄、金地、佳兆业等一些实力雄厚、经验丰富的房产开发商，已经在深圳的旧城改造中捷足先登。中航地产在对中航苑实施整体改造的基础上，与和记黄埔签下协议共同建设中航广场大厦。据悉和记黄埔将投入20多亿元用于该项目的建设。
而深圳目前的售楼盘当中，“城中村”改造项目也为数不少，如佳兆业地产的桂芳园、鸿荣源地产的鸿景源、绿景地产的绿景·新美域等，对“城中村”改造后的房地产市场起到了很好的示范作用。
为吸引更多有实力的投资者，深圳市规定了地价减免、地价分期缴纳、地价返还用于市政基础设施建设、城市行政事业性收费减半收取，并鼓励土地置换异地重建等一系列优惠政策。金地参与渔民村改造便是深圳的第一个尝试，该城中村改造需要的主要费用由金地公司自筹，而政府仅在水电、道路等市政建设方面投入资金。成本高企令开发商“裹足不前”
“只要能够保障开发企业的利益，肯定有企业愿意参与。”戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司董事总经理程家龙表示。据他透露，深圳市政府目前与中海、万科、招商、华侨城等大型房地产开发商都在积极接触。他同时表示：“据我了解，很多村本身还是有开发商愿意去改造的，再加上政府现在也很支持地产商参与改造，只要改造政策对村民、政府、社会都有好处，就会成功。”
记者就此致电招商地产副总经理贺建亚，他在接受本报记者采访时公开表示，招商地产目前还没有开发“旧改”项目的计划，主要是认为不符合其一贯的片区开发模式。
万科地产办公室谭华杰主任也表示了同样的观点，明确表示万科不会试水旧城改造项目。
在深圳以往的“旧改”过程中，参与开发的大多数是民营企业，除了金地参与渔民村的改造外，其余品牌发展商如万科、中海、招商等都去公开的土地拍卖市场了。品牌开发商对旧改项目，并没有多少兴趣。
一位不愿透露姓名的地产人士认为，之所以万科、招商不会去开发城中村，主要原因是因为这需要和政府通力合作，并且拆迁户的安置也是一件麻烦事，最重要的是，市内的旧改项目利润率并不高，这是一些开发商不愿开发的主要原因。
目前，深圳的城中村很多项目都很难改造。按照正常状况，拆一还一，拆迁完成后，建出的房子有一半要还给原住民，另外一半出售，等于是付出两倍的成本。
已在新洲村操作约有50万平方米“旧改”项目经验的绿景地产副总经理钟禹然向本报记者表示，其开发的绿景蓝湾半岛7栋住宅中，大概有2栋用来支付赔偿和拆迁费用，但现在的赔偿可能远远不止这么多，关内城中村由原来的3层升至8层甚至16层，容积率越高，赔偿也越高，而且一拆一建，至少要2年多时间，这期间，原住户的租金收益没法保证，这些费用要开发商来承担。
“旧城改造对于发展商的吸引之一是楼面地价低，大约200~300元/平方米，这个地价现在已经低到无法再降，而赔偿却越来越高。原来发展商在操作容积率不超过2的旧城改造项目时，毛利率可能会有30%~40%，但现在可能没什么利润可言。”钟禹然直言。
“城中村容积率在2以下还可以做，如果超过3,就很难做。另外，开发商参与旧城改造，操作起来会比较困难。”钟禹然的说法代表了部分开发商的真实想法。
记者手记
政府的角色
“城中村改造的复杂性在于，它至少牵涉到四个参与主体的利益。”深圳社科院院长乐正称。他是福田区城中村改造专项规划的参与制订者之一。
“从城中村来说，一是村内原住民，即大量村屋的业主；二是这些房子的租户，他们大多为中低收入的暂住人口，或刚到深圳创业的处于过渡阶段的人士；从外部来说，就是参与改造、期望从中获取开发利润的地产商，以及整个改造规划主导人的政府本身。”他分析说。
旧城改造，政府虽然积极推动，不少发展商也感兴趣，但谈到补偿，最终要承担者是开发商，要开发商和村民达成一个一致协议，不容易，这需要政府介入扮演一个重要角色。另外，在拆迁补偿问题上，政府、开发商以及村民的心态也是一个关键问题，任何一方都不应存有暴利心态，开发商利益如何保证？村民如何想？这些需要政府去协调，去扮演润滑剂+催化剂的角色。
“要防止在城市化过程中‘与民争利’——这可能会令经济问题变成政治问题，我觉得这是最重要的。如果三者之间的心态协调不好，就不可能理性地坐下来谈。”乐正表示。(毛瀚民)
| 
