遭遇宏观调控 北京别墅市场苦熬度日

　　本报记者 许慧颖 发自北京

　　“现在别墅市场真的不太好，能不能不回答你的问题……”原本打算下半年推出别墅项目的某地产公司一工作人员面对《第一财经日报》记者采访时如此表示。

　　无独有偶。香江集团今年将放弃开发别墅项目，重点将转向洋房产品为主。他们的理 由是“由于受国家宏观调控影响，土地资源稀缺，拿地成本高昂”。

　　北京市房地产信息交易网的预售信息显示，今年1~5月份共有27个别墅项目取得了预售证。其中有9个项目至今为止销售面积一栏显示为“0”。

    别墅销售风光难再？

　　宏观调控的日益严厉令别墅市场感受到了阵阵“寒意”。

　　根据《北京市享受优惠政策普通住宅标准的通知》，对于容积率低于1.0、户型面积超过140平方米、实际成交价超过同级别土地上住房平均交易价格1.2倍的，一律按非普通住房的有关政策征收营业税。购买非普通住宅的按3%税率征收契税。就在上周，北京又宣布对房屋转让过程中的所得征收20%个税。

　　而此前，央行两次加息令部分买家已望而却步，更何况如今严厉的宏观调控。难怪某开发商表示，在以抑制房价为主要目标的系列国家政策的利剑下，别墅产品因价高成了调控的主要对象。

　　尽管别墅在大多数人眼里并不是投资或投机的主要目标，但一直以来，确有热钱注入别墅市场，新政策发布后，他们迅速作出反映，撤离或正在撤离别墅市场。北京创辉房地产有限公司销售总监商彧豪表示，虽然热钱在北京市场的份额不到10%，但热钱的撤离也多少影响到销售。

　　另外，受到心理预期的影响，公衍奎认为，看的多买的少也就比较好理解了。

　　根据北京房地产信息交易网公布的预售信息，今年初到5月份别墅的预售证面积有80万平方米，而去年同期是40万平方米。进入6月份以来，首创的壹仟栋如期面世。随后，保利垄上、龙湾别墅、亚美利加、东方普罗旺斯、麦卡伦地、财富公馆、加州水郡、卓锦万代等新盘都将在年内亮相。放量还会继续增加，从土地供应看，目前别墅市场仅从今年1月取得预售证的项目就有相当一部分存量，加上去年存量及开发商新拿到的土地，下半年北京别墅市场将会有上百万平方米的供应量。

　　显然，保利垄上的总经理胡嘉全并不认为别墅是宏观调控的“受害者”。他表示，别墅拥有高端客户群，并且客群数量也随着经济的增长逐年增加，旺盛的居住需求是别墅产品将继续走热的主要原因。从目前的政策影响来说，别墅其实一直征收3%的契税，这一点只会影响一些市区内的高档公寓项目；再者，新出台的税收政策主要抑制投资、炒房，对以自住为主的别墅市场影响还有待观察。

    躁动竞争中的平静

　　尽管香江集团放弃别墅开发，但其总裁助理杨晓军仍坚持别墅市场的需求旺盛，但眼前的风险已令许多开发商不敢轻易涉足别墅开发。

　　竞争加剧正成为开发商一个头疼的问题。从各个区域来看，亚北是今年别墅最集中的区域。而同质化的现象却日趋严重，虽然首创号称有新英格兰乡村别墅、法国诺曼底别墅、意大利托斯卡纳别墅等不同国家风格的别墅在内，但从目前情况来看可以说同之前周边推出的项目没什么区别。公衍奎认为，外立面、建筑风格等的差别根本算不上本质的差异，在很长一段时期内亚北将成为别墅竞争最激烈的区域。

　　2004年亚北别墅的销售量在北京是最大的，每平方米均价在1万元人民币以上。除了供应量集中，这里的优势在于申奥成功后，北京市政府决定投资15亿元人民币进行全面改造。胡嘉全认为，虽然今年奥北地区别墅集中放量，但随着2008年奥运会的临近和奥北地区城市化的发展，奥北别墅市场的前景应当比较乐观。

　　而西山别墅板块得益于西山(香山)的天然地理优势，使其一直处于领军位置。在14个别墅区域里平均价格最高。目前来看，由于几乎没有可开发土地，受其政策影响比较小。

　　从机场到顺义地区由于投资比较大，受到新政策影响也是最大的，因此，竞争也愈发白热化。

　　而其他别墅板块除了要与同一区域内的竞争外，还要同上述几个区域竞争。总之，这么大的供应量，市场短期内不会消化掉。即便如此，但北京的开发商相对冷静许多。商彧豪表示尽管许多开发商也是急得团团转，但在营销策略上还是表现得比较平静。没有出现类似上海“跳楼价”之类大甩卖的行为。而且一些好地段的开发商仍旧存在“惜售心理”。