国美拟明年两地同时上市 黄光裕能否玩转资本地产

　　本报记者 许慧颖 发自北京

　　从今年2月正式成立到4月斥资8亿元人民币拍得两块公建土地，直到5月份又宣布将“斥资30亿，打造全球最大的高科技体验中心”，资本玩家的游戏看来国美置业是要进行到底了。

　　“国美置业在香港正筹建一份房地产信托基金，用来吸收市场风险。国美置业控股30%以上。”国美置业总经理禹晋勇在接受《第一财经日报》记者采访时表示。

　　从今年2月正式成立到4月斥资人民币8亿元拍得两块公建土地，直到5月份又宣布将“斥资30亿元，打造全球最大的高科技体验中心”，资本玩家的游戏看来国美置业是要进行到底。本报记者获悉，如无意外，国美置业明年将可能同时在境内、境外同时上市。联想到禹晋勇的“海口”：三年内做到中国房地产“十五强”。而寄予厚望的资本地产运作能给国美置业提供成为行业强手的通途吗？

    “年销售额超过30亿元很容易”

　　自始至终，国美置业一直在强调自己的与众不同。

　　业界都以为国美置业是像别的地产开发公司一样按部就班的拿地、开发、销售的时候，国美置业却发表声明，国美置业不做普通开发，将以运用传统地产和现代地产的有效方式运营资本地产。

　　资本地产，乍听上去会令行外人费解。黄光裕想玩什么花样？

　　如果资本可以通俗地称之为钱，那么所谓资本地产就是以钱生钱。用禹晋勇的话讲即“只要是地产，我们就可以去投资”。“三年内跻身中国房地产‘十五强’”是个什么概念，在以前的报道中曾提到过，首要条件是年销售额超过30亿元。当本报记者用房地产开发周期来质疑这30亿元时，禹晋勇笑了：“年销售额超过30亿元对我们来说很容易。”靠传统的开发模式年销售额达到30亿元也许并不难，但仅靠传统的开发模式令公司在短期内拥有相当的品牌影响力和可持续发展力，以及客户接受度光却是很难的。因此国美置业只有突破常规才能达到目的。

　　禹晋勇以丰台科技园区的项目举例，营销事实上在拿地同时就已经展开。从4月18日拿地到5月18日宣布规划的一个月之间，国美商都全部已经签约订出，全部来自国美集团全球战略合作伙伴，剩下的部分有大半国美已经被国美电器的小商户订走；还有与大连万达合作的购物广场拿出了20万平方米。“所以我们并不操心销售问题，只要一开工取得预售证，回款会很快。就如当初所料，集团所带来的天然优势在很大程度上帮助了国美置业。”禹晋勇表示。

　　既然是资本，就必须能够带来剩余价值。值得一提的是，国美置业只做投资，项目具体的开发、销售过程都会通过成立控股公司来操作。

　　国美置业目前在全国范围内洽谈投资项目。仅北京，大约数目就在50个以上，并且这50个项目的洽谈都已经进入成熟期，也就是将进入签约的程度。项目类型包括招拍挂、股权并购，即通过控股一个公司投资并盈利。联想到本周国美电器收购爱多集团51%股份之举，就能很清晰的看到：黄光裕正在把国美电器的神话复制到国美置业。只不过，国美置业的神话还在创造中，结果我们暂时还无法看到。项目的具体情况可能是一块地，可能是个成熟在建的项目，也可能是非常著名的烂尾楼。

    境内境外同时上市

　　目前，国美置业投行部正在积极运作上市事宜。与中国内地、中国香港及新加坡、美国纳斯达克方面接触，商谈明年上市的事情。最大的可能是选择三地同时上市。

　　另外，国美置业正在香港正创建房托基金，用来吸收市场风险。今后会考虑把国美置业在内地的项目打包成一个房地产基金，也有可能由其他房地产信托来买国美置业的项目。

　　业界有N种版本关于国美置业资金来源的猜测，据禹晋勇介绍，目前为止还没有向银行贷过款，基金、投行的钱也没有用过。也就是说，这么多的开发量，自有资金足以承担。当然这不表示将来不会向银行借贷，也会考虑与国外基金、投行合作。

　　聊到眼下的宏观调控和局部市场的紧张气氛，禹晋勇表示：“不管是什么样的房价，我们都不会观望。政府的宏观调控政策对国美没有任何影响，相反别人观望的时候国美置业也许会大胆出手。”

　　禹晋勇还表示，国美一直以来的策略都是以低价格来开拓市场，而这次国美置业做的却是资本地产，经营模式上有所变化，业界认可也好，不认可也罢，国美置业都会这样做下去。