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改变销售目标参与配套商品房招标
本报记者 于兵兵 发自上海
“上海万科正积极参与上海市配套商品房招标。目前我们有意向的两幅土地均在10万平方米以上。”万科企业股份有限公司集团副总经理丁长峰日前向记者透露。
吸引大型房地产开发企业参与配套商品房建设，这是上海市政府在“两个一千万”工程中鼓励的方向之一。从上海市政府的角度看，有良好资质的开发企业可以保障配套商品房质量，但从开发商的角度看，这的确是无奈之举。有国内房地产开发第一品牌之称的万科地产，在宏观调控政策影响下，已不得不开始重新考虑其在华东市场的战略布局了。配套商品房的商业模式
在丁长峰看来，配套商品房的建设是另外一种商业模式。由于配套商品房的客户群不同，建筑用材、成本控制等方面都需要专门的规划。这对于一向以开发中高档物业见长的万科而言，显然是新的课题。“面对这种新的市场环境和开发品种，万科在买地、投资战略、产品群分布等方面都会有新的考虑和布局。”丁长峰说。
“估计在今年年内，上海不会再有普通住宅用地入市。”这是一些房地产开发企业的共识。“在这种形势下，进入配套商品房招标，一方面可以拉近与政府的关系，一方面也有一定的利润空间。”曾经在上海市安居房管理中心工作过的陈申军透露，一般开发配套商品房的开发企业还是会有大约3%的利润保障。
但是，一向对建筑品质要求较高的万科地产，能否在成本控制与利润回报间找到新的平衡，这是对万科开发实力的又一次考验。下一步棋如何走
前不久出台的房产新政策对需求市场的紧缩功效，打击了大批房地产开发企业的销售业绩，万科同样不能幸免。丁长峰坦言，由于房地产开发收益的回笼有一定的延后性，今年万科的销售利润率不会受太大影响。但从长期市场来看，万科也会相应调整销售目标。而他预计，宏观调控的效果可能在明年下半年集中反映出来。
看来，受房产新政策影响最大的华东地区将不再是万科重要的利润发源地。而转移战线已经列入万科董事长王石的下一步布局计划。
近日，王石在接受某媒体采访时表示：“我们还会继续在全国储备土地，现在的重点是京津地区。总的来说，2006~2007年是个土地储备的好机会。新政策对市场谈不上冲击，但还是会有影响，所以今年下半年，我们会放缓拿地速度，甚至不拿地。”
看来，曾经成功度过1995年地产寒冬的万科，这次的防寒工作仍然扎实、紧凑。
在日前举办的2005年上海楼市走势及逆市营销研讨会上，曾担任万科杂志主编的成全机构董事长全忠介绍了万科当年的应对经历。收紧战线、减少库存、扩大融资渠道是彼时万科的三大法宝。
据全忠介绍，面对宏观调控带来的产业吃紧，万科的态度一向是：去除侥幸心理；快速调整战略；尽快回收现金，以足够的资金储备面对长时间的市场淡季。而对于这次的宏观调控的影响时间，万科预计将在两年以上，而二、三线城市的抵抗能力可能更差。显然，能否在目前低迷市场中保持稳健发展，万科面临的考验与其他开发商一样严峻。
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