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目前，我国商业地产开发主要的资金来源是银行信贷，商业地产多为长期租赁物业，开发企业的建设资金被大量沉淀，构建多元化的资金渠道、分散房地产金融风险，成为商业地产发展亟待解决的问题。
国家调控手段逐渐加强
从《关于进一步加强房地产信贷的通知》（一般称为“121号文件”）发布，到国务院18号文件恰逢其时地出台托市，一直到“8·31”大限，央行加息乃至今年的“国八条”出台，国务院对于房地产行业的调控手段在逐渐加强，国内地产界对多渠道融资盼望热切，国际投资基金也份纷加速进军中国房地产的步伐。
地产高收益使国际资金涌入
随着海外基金的大量涌入，根据央行公布数据显示，2004年中国外汇储备净增2070亿美元，其中贸易顺差为319亿美元，引进外资606亿美元。由正常渠道换取的外汇储备增额为925亿美元。那么，还有约1100亿美元的净增外汇储备无法与经济数据挂钩。很显然，这1100亿美元外汇大部分为预期人民币将升值基础上以汇率投机为目的热钱涌入，同时，为了避免管制，很多热钱都涌入了房地产业。有关数据显示，在美国，投资房地产的年平均收益率为6.7％，日本、新加坡为4％，而在上海，年净收益率却可以达到20％~50％。很显然，畸高的收益率直接推动了海外资本大量流入我国房地产业。如2003年7月，美国摩根士丹利投资了上海卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，在短期内获得了超过预期30％的收益。目前，摩根士丹利、荷兰国际集团、美国华侨民间基金、德意志银行房地产投资基金以及纽约凤凰金融有限公司等海外基金都先后介入了我国房地产业。
国际地产基金分三大类别
国际地产基金种类分为开发型、收租型和不良资产处置型三大类。开发型基金：从项目前期就开始介入，参与项目的开发，主要代表有：摩根斯坦利、德意志银行、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行、新加坡政府投资公司等，该类基金大多选择上海、北京等特大城市。收租型：购买有稳定租户的成熟物业，长期持有物业收租赢利，但前提是财务公开，代表有：美国国际集团、RodamcaAsia、新加坡腾飞基金，该类基金首选北京、上海，有成功经验后选择广州、深圳，继而进入发达的二线城市，如宁波、杭州、苏州、天津、大连等。
不良资产处置型：通过收购不良资产，将其证券化，打包处置，变现赢利，代表有：高盛、莱曼兄弟、摩根斯坦利。
商业地产融资论坛举办
最近，由中国商业地产联盟、全国工商联住宅产业商会主办，《中国商业地产》杂志、深圳城市策略地产顾问有限公司、北京精瑞联合技术培训有限公司承办的“2005中国商业地产专业开发与融资创新高峰论坛暨港粤商业地产实战考察活动”将于2005年7月1日－3日在深圳举办。本次活动围绕中国商业地产当前的融资格局与热点话题，邀请凯德置地投资、美林证券、摩根大通、精瑞基金、联华国际、北国投等国内外著名基金，深入分析最近地产政策及市场环境的变化，探索融资新渠道，率先迈进基金时代。
资金瓶颈问题有望突破
有专家认为，在良好的市场前景下，中外基金是否能进入商业地产开发领域，将对2005年商业地产的开发产生重要影响。目前有消息称，中国内地房地产信托基金有望在今年于海外上市，已经重新登记的50多家信托公司大多数都在研究相关问题，商业房地产商的退出问题、资金瓶颈问题已有望突破。可以说，2005年的商业地产发展将会是前所未有的迅速。有知情人士透露，在今年下半年将有四项开放式产业基金（主要是地产行业）通过银监会批准正式上市，其中就有刘永好旗下投资商业地产的基金，如果成功，这将成为房地产行业突破性事件。2006年后，中国房地产的拐点——二级证券化市场将可能实现，地产开发模式将由中国香港模式转变为美国模式。
作者:深圳商报记者罗曼
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