上海系、李嘉诚父子争夺三亚海棠湾

　　本报记者 吴 迪

　　三亚、上海报道

　　海棠湾与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾，风光旖旎，却沉寂异常。与亚龙湾、大东海相比，这里还没有染上城市的喧嚣与繁闹。

　　然而，就在这片宁静的背后，一场鏖斗已经开场。长江实业、盈科电讯、恒基地产、上海家化、上海地产集团，参与其中的，各个都是巨头，目的只有一个，争夺海棠湾：一个投资将超千亿元的超级项目。

　　家化“先手”

　　葛文耀，上海家化集团董事长，其公司大楼位于苏州河与黄浦江交接处。不过此时的他，眺望远处，心里惦记的，却是另一块“好地方”。

　　拥有百年历史的上海家化联合有限公司，是上海的上市公司，市场销售额在国内化妆品行业排名第一。而其在地产领域所倡导的新城镇概念已经遍布上海、南京、包头等多个城市，又以上海国际汽车城最闻名。

　　不过，和葛在三亚海棠湾的另一个计划比起来，这些实在都算不上什么。

　　海棠湾，指的是陵水黎族自治县英州镇与三亚市海棠湾镇之间的一段海湾。在区划上，海棠湾镇和南田农场统称海棠湾地区，土地面积约253.8平方公里?人口约6万。

　　早在1994年，《三亚市城市总体规划》?以下简称《总规》?就将海棠湾地区定位为“三亚的城市未来发展区——海棠城”。按照未来生态城市的设想，保留用地，规划期内不作大规模开发。当时，规划利用的土地面积是100平方公里。

　　1999年，《总规》又延续了以往的思路，明确提出“规划将海棠湾南段作为未来三亚市生态旅游城市发展备用地，近期应保持其生态环境不被破坏”。

　　因此，几年来三亚都未在海棠湾滨海地区上马新的建设项目。它仅仅作为一个以农业为主的小镇而存在着。

　　2004年4月，葛文耀第一个向三亚市政府提出了自己开发海棠湾的构想，打破了沉寂十年的平静。

　　在上海家化提出的方案中，海棠湾地区的整体开发将带动整个三亚地区的社会与经济发展。其根本的开发模式为：

　　由三亚政府与家化共同组建开发公司，进行总体规划后，再包装发布、引资招商。项目占地共67平方公里，涉及动迁1.5万人；三亚政府拥有60%的股份；开发公司负责控制总体规划，按照国家政策进行招投标，以平均30万／亩的土地出让价格上缴给政府；政府按基准地价向该公司收取土地出让金，土地公开拍卖的溢价收入归公司所有，政府享有60%的土地溢价收益。

　　包括设计规划、前期投融资的工作全部由家化的团队出面来完成。一旦项目落实，仅靠土地出让金和相关税收，三亚政府就可以获得460亿元左右的收入。

　　由于对三亚和海棠湾有过近一年半的前期分析研究，葛文耀觉得自己的计划很周详，他的方案几乎在三亚市每个重要的政府部门里都人手一份。

　　他所想的是，没有太大意外的话，海棠湾由上海家化和三亚政府联手开发是顺其自然的事情。但令其始料未及的是，意外就是这样突然的发生了。

　　“香港兵团”突袭

　　2004年7月22日?三亚亚龙湾海滩边，投资5亿元的三亚家化万豪度假酒店举行试业典礼。

　　不过，当时的葛文耀并不知道，在众多的宾客中，两名不速之客的突然光临会在以后引来一场“突袭”。

　　这两名和记黄埔旗下的员工在考察了海棠湾之后，对其今后的发展前景十分看好。在他们的推荐下，香港“超人”李嘉诚之子李泽楷亲临海南，随行的还有李兆基之子以及郭氏集团的相关人士。

　　之后，李泽楷多次到海南，并于今年3月，向海南省政府直接表达了参与海棠湾开发的意愿，希望能获得9公里海岸线和14平方公里的开发权，主营开发为房地产。而恒基地产也同时表示了希望灵活开发的意愿，且前提是“开发量至少不低于李泽楷”。

　　紧接着，三亚成立海棠湾项目促进小组，由省市两级政府联合促进该区域的发展。

　　4月28日，三亚市规划局局长曾清泉、总规划师蓝武军赴海南省建设厅汇报工作，曾向海南省建设厅副厅长李建飞汇报了三亚总体规划的调整和海棠湾规划的准备情况，并提出海棠湾规划将采取国际咨询的方式进行。

　　李在认可汇报工作的同时，指出三亚总体规划要按照重大调整去做；海棠湾的规划定位以旅游度假区、酒店、高档公寓为主。同时要求海棠湾的规划方案必须在7月10日完成。

　　5月12日、13日上午，美国霍克设计机构、美国佐佐木设计师事务所、英国阿特金斯设计公司及同济大学四家设计单位深入海棠湾察看现场。海棠湾概念性总体规划国际咨询工作正式启动。

　　5月17日，海南省政府召开省长办公会议，研究引进香港和记黄埔、电讯盈科投资开发三亚海棠湾工作。

　　此时，香港和记黄埔董事局主席李嘉诚正式宣布投身其中，联手开发海棠湾。并即而向海南省政府提出，希望尽快安排土地，早日启动高档酒店建设。

　　5月21日下午，海南省政府举行新闻通报会，将李氏父子将联手开发海棠湾的消息公布于众。

　　短短半年时间，在这一系列的事件之后，以李嘉诚为首的“香港兵团”完成了从前期考察到高调出场的过程。在比上海家化晚来一步的情况下，攻城略地，志在必得。

　　面临被“横刀夺爱”的威胁，这时的葛光耀，不得不寻求外力。

　　“上海系”截杀

　　在21日省政府新闻发布会后，上海家化迅速作出反应，向海南省省长卫留成提交了关于建设海棠湾国际新城的框架性建议。

　　在这份建议中，海棠湾将建设为规划占地67平方公里的国际新城，预计开发周期为8至10年，预计开发建设总投资将超过1000亿人民币。

　　而建议中支撑新城庞大计划的团队已经不再是上海家化，而是上升为一个“上海系”的顶级阵容。

　　该团队由上海家化(集团)有限公司和上海地产(集团)有限公司牵头，包括上海房地集团、上海中环投资开发(集团)有限公司、上海国际汽车城置业有限公司、中国城镇集团有限公司在内的数十家上海开发商。

　　其中，上海地产集团是上海市政府土地储备运作的载体，集团注册资本42亿元，主要从事上海土地的市场运作和承担投融资功能。

　　由于有上海地产集团这样强势国有企业的加入，争夺海棠湾开发的“上海系”团队空前强大，拥有极其雄厚的资金实力，总资产规模超过2000亿元，而土地储备量更是占到整个上海土地储备量的60%以上，年开发面积超过1000万平方米。

　　“至少在钱这方面不会比李嘉诚他们少。”葛文耀对自己新带来的团队充满自信，在他看来，用这样一个阵容来构成的“截杀”，即使不能一击必中，至少也不会让李氏父子赢得那么轻松。

　　“做一个区域，不能太短视。”葛认为，如果把海棠湾按香港企业的构想，仅仅是做为房地产开发而没有其他配套建设的话，那将只能是一个提供给富人的休闲居所而已。根本不可能形成自己的特色。

　　在葛的新城概念里，并不同于简单的旅游地产开发，而是一个拥有产业支持和常住人口的城镇。它将拥有自己所独有的文化要素和产业定位。

　　具体来说，海棠湾的开发要同三亚市整体发展相结合，其产业定位不能局限于旅游业，而是包含会展业、创意产业、科技产业、海洋生物业、热带农业等能独立支撑并吸引长驻人口的产业。海棠湾的开发，要采用最新的能源技术、环保技术，保持整体开发的可持续性，避免环境污染。

　　另一方面，海棠湾要找到具有特殊魅力的文化价值主张和表现形式，而不局限于渡假。

　　“海棠湾有着得天独厚的自然条件，而且有其他地方没有的后发优势，那么就应该做到世界第一，而不是所谓的世界第一流。要完成这一点，新城就必须坚持三点：有自己的定位、有独立支撑的产业、环保的理念。”葛说。

　　这也就是上海系与李嘉诚父子在开发海棠湾上的根本分岐。葛文耀坚持要先研究后做规划，不要匆忙上马，将一个好地方给破坏了。他说，上海家化已经对这个项目研究了两年多。

　　因此，在某种意义上讲，“上海系”与“香港系”之争，不仅仅停留在开发权上，更是一种理念的碰撞。究竟是先规划研究再总体开发，还是先开发再快速形成积聚效应？

　　尽管构想丰富，但事实上，这个项目的操作难度要远远大于香港模式。连葛文耀自己都承认，如果按构想去做，海棠湾的系统工程，其复杂程度和开发能级甚至远远超过上海世博园的建设。

　　尽管“上海系”的开发理念得到了海南省部分高层的认可。但在记者最近一次与省政府相关人士的联系中，省政府的态度却平静得不留痕迹。“关于海棠湾的开发规划，都还在制定与细化中，一切都还没定夺。”

　　而三亚市政府提交给省政府的最新一个方案中，提出的则是一个相对折中的方式。即由海南省政府、上海家化、中粮集团、长江实业、恒基兆业和新鸿基共同组成开发公司来对海棠湾地区进行开发。海南省政府依然控股60%，剩下有由各方分食。

　　也许在7月10日海棠湾的规划方案正式出台之前，“香港系”与“上海系”的鏖斗并不会有结果。这样的胶着中，到处存在着不确定，未来无人可知。唯一可以肯定的是，在不久的将来，那片海湾再不平静。