北京：谁在挑战楼市宏观调控

　　《环球》杂志记者 裴少铭

    据央行调查，未来三个月内，各地准备购买住房的人数占比大都有所下降，但北京反而上升了2.2个百分点。据调查，北京房地产市场的供求关系目前远非真实水平；泡沫已经形成而且正在膨胀。那么，又是谁在起着推波助澜的作用呢？

　　最近，北京世纪金色嘉园小区里民怨沸腾。小区临街的7号塔楼上贴出了巨幅标语——“反对侵占我们的阳光绿地，坚决维护我们的合法权益”，惹得所有从南二环开阳桥十字路口经过的人议论纷纷。据《环球》杂志记者了解，标语下面还隐藏着更加汹涌的暗潮。

　　据了解，北京世纪金色嘉园是2003年年底竣工的。小区的冯先生、李先生等多位居民代表跟《环球》杂志记者说，自北京市政府2001年底提出开发建设“国际传媒大道”计划以来，菜市口及其延长线附近的房价眼瞅着往上蹿。当初他们买这儿的房子，主要看中了这良好的国际品牌形象和发展蓝图，正是黄金地段的生活预期驱使他们不惜重金在此置地。

　　但事与愿违。入住不久，世纪金色嘉园的居民便发现，开发商在卖楼时向购房人宣传的小区东侧绿地，不知什么时候被规划成了“花园商贸批发交易大楼”。小区居民特意拿出了他们留存的卖楼广告，根据上面的效果图，小区东侧确实应该是诱人的绿地，但是现在，那里已经被围成一个万事俱备只待开挖的建筑用地。

　　“我们这个小区的7号楼，高80米。计划中的花园商贸批发交易大楼高64米，就在7号楼的东南角，两楼相距仅30多米。”小区居民代表李先生说，“这种遮挡率是明显违反《北京市生活居住建筑间距暂行规定》的。如果它建成，世纪金色嘉园7号楼东向、南向的近300户居民的采光权将受到严重影响。”

　　房地产欺诈放大地产泡沫

　　不知道房地产泡沫和房地产欺诈之间的关系，是鸡生蛋还是蛋生鸡。有一个事实却不容忽视：在北京，与房地产泡沫不断膨化结伴同行的，是房地产欺诈案件的剧增。

　　北京市朝阳区是商品楼的集中地。2004年，朝阳法院所受理的房地产纠纷案件比上一年竟然增加了143.7%；而往年，这一数字基本都在48%以下。这一现象的出现基本上都与房地产商过度投机炒作有关。

　　据朝阳法院审案结果分析，造成纠纷的原因除了开发商广告宣传与事实不符外，还有小区整体规划的变更等。商品房的买卖，几乎每一个环节都蕴酿着大量的群体纠纷。

　　“如果某一房地产项目出现纠纷，起诉到法院的同类案件少则几十件，多则上百件，当事人情绪非常激动。”朝阳法院望京房地产纠纷课题组的同志告诉《环球》杂志记者，“有时，虽然只有部分业主起诉，但是一旦出现不利于业主的判决，其他业主随后即会提起诉讼。目前，如何兼顾办案的法律效果与社会效应，已经成为审判人员面临的严峻考验。”

　　小区居民代表李小姐说：“房地产市场实在是太黑了，国家的这一轮宏观调控就是应该管一管。否则，这泡沫永远挤不完。”

　　李小姐的观点并不是无稽之谈。近期，国务院研发中心金融所副所长巴曙松就公开宣称，中国房地产市场的泡沫本质上就是一种“信息泡沫”。

　　“房地产欺诈大体可以分为两类，应该具体分析。” 刚刚做完一季度全国房地产市场情况调研报告的国务院研发中心廖英敏研究员对《环球》杂志记者说，“第一类是直接造成信息泡沫的不正当行为。比如，花钱雇民工排队，蓄意拉高房价，人为制造楼盘供不应求的假象，导致房地产市场供求信息失真，房价扭曲。第二类是以虚假的媒体广告、售楼书、宣传册、广告牌、现场模型等吹捧楼盘，鼓吹升值预期，拉高人们对房地产市场进行投资的获利预期，导致更多的人，包括投机者大量进入市场，从而间接地影响房地产供求信息的真实性。”

　　江苏省房地产业协会会长陈兴汉先生这样评价开发商的欺诈行为：房地产，百姓关注度高、产业关联度大、社会影响面广。质量不过关、价格有欺诈、承诺难兑现、规划乱更改，这些不诚信行为中的任何一个，都足以让老百姓一朝被蛇咬，十年怕井绳。这些短视行为，不仅会葬送企业自身的前途，也已严重威胁到整个行业的发展。

　　为此，建设部5月底下发了《关于贯彻<国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知>的通知》。《通知》要求各地工商、物价、国土资源等部门完善整治工作方案，依法严肃查处违法违规销售等行为。重点查处发布虚假广告，提供不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购等一系列恶性行为。对一些情节严重的典型案例，要会同有关部门及时督查督办，并公开予以曝光。

　　有关部门是始作俑者？

　　根据最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，如对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。也就是说，如果房地产商故意欺诈购房者，应该由开发商承担法律责任。但是，在世纪金色嘉园的设计变更中，情况并没有这么简单。

　　“北京前门地区的有个‘北京规划展览馆’，根据那里的沙盘模型，这里还是绿地呢。” 世纪金色嘉园物业的高献恩经理说，“目前，设计确实变更了。我们也无可奈何。因为这块地皮的产权是花园村大队的。为了解决问题，我们还和业主一起给北京市规划委员会写联名信反映过问题呢。”

　　另据金色嘉园小区的业主们反映，为了维护自己的权益，从2004年就开始多次上访，直到现在，北京市城市规划委员会还没有给他们确切的答复。

　　据悉，5月25日，丰台区右安门办事处、右安门城管、右安门派出所、东滨河路居委会、花园村大队等单位曾派人到金色嘉园，召集业主代表开会，为花园商贸批发交易大楼顺利开工做思想动员工作。

　　“会上，花园村村长态度傲慢，说花园商贸批发交易大楼属于1992年修二环时政府承诺的项目，目前已经取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，正在办理开工许可证。” 世纪金色嘉园业主李小姐说，“但是，其它参会的几个部门的领导又说不清或不愿讲。会议最终处于混乱无序、争吵辩论的状态。花园村村长最后抛下众人拂袖而去。”

　　另据李小姐6月11日晚透露，经过核实，她并没有在北京市城市规划委员会的网站上找到花园商贸批发交易大楼的建设用地规划许可证。

　　对于这些情况，记者向北京市规划委员会求证，得到“过两天给你消息”的回复。结果，截止到记者发稿时止，也没得到任何信息。

　　实际上，世纪金色嘉园纠纷的出现并非偶然。6月14日，一起诉讼金额达100多万元的房地产案件又在朝阳法院大屯法庭发回重审。它集中暴露的正是北京市房地产市场一直存在的巨大隐患。

　　北京的段先生1996年从魏女士手中转手购买了一套北京亚运花园价值近人民币129万元的住房。魏女士和转账银行分别证明段先生已经支付魏女士首付款项，并以支票的形式支付开发商房款三次，合计115万左右。但北京亚运花园开发商却以未支付银行按揭贷款为名将段先生告上法庭，要求段先生支付欠款及相关违约金合计100多万元。

　　双方的分歧是由银行按揭贷款引发的。

　　“合同约定是开发商为我办理银行按揭。后来开发商给我发函，承认是出于他们自己的原因办不下来按揭贷款。因为当时开发商五证不全。”段先生说，“开发商的这种违规行为直接导致了我购房后5年不能入住的事实。”

　　据段先生说，亚运花园楼盘开工时使用的土地属于北京市东城区生产服务合作联社，而楼盘合法的土地使用证是在楼盘早已完工后的1999年2月9日取得的。土地使用证为“市朝中外国用字第00158号”。而其工程规划许可证是在1998年取得的，备案文号：98规建字0935号。

　　开发商当庭予以否认，并称自己1995年前后已经取得了相关证件，只是后来进行了变更。对此，原告提请法庭进一步调查取证。

　　《环球》杂志记者也联系到开发商的法律代理人宋杰小姐，对于相关内容进行采访。而宋小姐先是反问：“我必须回答你吗？”而后又说：“当事人并没有给我这个授权，我不便接受你的采访。”当记者问及宋小姐是哪个律师事务所的时候，她回答说：“这个也不能告诉你。”

　　重审法庭上，审判长询问原告是否收到段先生银行支票的转账款项，原告不做回答。审判长当庭质询道：“我已经提醒过你们要调查相关内容，你们今天是否想回避这个问题？”原告不发一词。

　　据分析，上个世纪90年代末期，由于市场管理混乱，在证件不全的情况下开工建设的案例并不鲜见。

　　如果说，段先生的纠纷属于历史遗留问题的话，那么在中央三令五申要严格抓好房地产市场宏观调控的情况下，在北京世纪金色嘉园这类纠纷案件上，北京市居然还有这么多的行政、执法部门态度冷漠，甚至公然站到业主合法权益的对立面上去，这又说明什么问题呢？

　　难怪北京朝阳区的房地产纠纷案件在2004年增长了143.7%。据说，今年以来的类似案件仍然有增无减。

　　照此下去，北京的房地产调控将朝哪个方向发展？

　　漠视造成更大挑战

　　近期，央行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，回收了2万份有效问卷，最后得出《2005年2季度全国城镇储户问卷调查综述》。

　　这份《综述》显示，2005年5月中、下旬，各地对房地产调控政策出台后的反应并不完全相同。从未来三个月准备购买住房的人数占比情况看，上海较上季下降了12个百分点，北京反而上升了2.2个百分点。

　　近期，北京几千市民日夜排长队抢购天通苑楼盘的消息，已经成为各大媒体的焦点。据多家媒体报道，这次就有房地产开发商花钱请大量民工排队的现象出现。

　　廖英敏主任主持进行的“中国一季度房地产市场调研”得出这样的结论：虽然房地产投资增速在宏观调控措施的作用下缓慢回落，但部分经济发展较快的地区和大城市房价大幅上涨，投资性需求较旺，房屋交易价格与租赁价格差距较大，说明房价与实际需求有一定脱节，反映出房地产市场存在着局部过热的状况，应当引起重视和及时解决。

　　另据专家分析，房地产欺诈具有两面性：一面是针对购房人的，另外一面还有针对政府监管部门的。房地产商少报或虚报相关统计数据，一则可以逃税、漏税，二则还可以为政府限制其发展的调控措施制造障碍。

　　在这种情况下，廖英敏主任指出：“目前对房地产市场应该综合运用调控措施，从多个角度进行宏观调控。而整顿市场秩序、打击房地产欺诈，挤压房地产信息泡沫，是其中必不可少的一个手段。各地政府有关职能部门都应该根据法律、法规的要求通力合作，严格行政、认真执法。”

　　为此，有关法律部门也根据调研给出了这样的建议：相关部门在规划审批、土地出让、工程验收等方面必须严格执法、不能为了刺激经济增长而迁就房地产开发企业的某些违法、违规行为，否则只会得不偿失。