地产商合谋托市 再造空中楼阁 | ||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2005年06月18日 15:04 《财经时报》 | ||||||||
“国八条”出台,让红脸白脸的各路人马都亮出了身段,现在,哭的闹的都不算数了,剩下的文章要在市场上做 □ 本报记者 丁汀 进入6月以后,市场给出了北京房地产价格走势的答案,至少在短期内,它还将上涨。
但这个价格的形成充满疑问。尤其是,包括住总东岸、东恒时代、沿海赛洛城等多个项目,刻意把开盘时间从“6·1大限”之前推迟到之后,并“不约而同”地提高了房价。 根据这些楼盘销售员的说法,提价幅度会在每平方米700元-1000元之间。 在开发商主要成本(建筑用地及建筑材料)并无多大变化的情况下,销售价格如此大幅度上升,只有一种可能:他们要维持高房价,并让它成为现在的事实、今后的趋势。 这是合谋吗? 我们永远不能确切地知道,聚在一起的开发商们,在他们私人的餐桌上到底说了些什么。但是事实给出了答案。 这让他们在过去的所作所言,都有了一些“预谋”的味道。 哭穷的和耍横的 4月“闻风”之后,楼市大佬们就依据自己的性格,在和中央新政角力时划分了自己的角色:有人哭穷,有人耍横。 哭穷的居多,他们的论调是“政策过于严厉”,所以“北京楼市可能暴跌”。对地产行业的投资占了北京市固定投资的60%,所以暴跌不仅让地产商难过,也会触及管理者的神经。 哭穷者的代表是潘石屹,他沮丧地说“一年内房产价格会下降”。但是潘石屹还曾经说,房价高涨的主要责任在国家,因为国家“土地供应过少”。 现在论调变了,“土地供应”成了次要的问题,无论是否增加土地供应,房价都会下跌了。 耍横的也不少。最著名的代表是任志强,他在那份著名的“万言书”里提到:“当中国建立了对低收入家庭的住房保障体系之后,商品房只面对中高收入家庭,主要(用于)改善与提高住房质量”;也提到:“中国的房地产市场已然进入了‘供应危机’的时代,政府严厉的调控无疑会加剧这种供应的稀缺状态,最终导致房地产价格的继续快速上涨。” 当然,耍横的不仅要进“盛世危言”,也要表现他们的信心,说“北京楼市还将稳中有升”,说“北京现在的房价很合理”,因为“市场决定价格”,而市场有需求。 唱衰和唱高,看起来分歧很大,实际上目的一样:哭穷是对上面哭的,因为“能哭的孩子有奶吃”;耍横的则是给下面听的,那样才能维持大家的信心,无异于说:“快来吧,现在买最划算,将来会更高。” 一唱一和,不过是为了维护一个“利”字。 不约而同还是“有约而同” 看看“新政”后的地产大佬们的活动:除了零零散散的哭和唱,抓眼球的是两次聚会。 6月5日在深圳,国内名声最大的地产商民间组织——中城联盟——数十家会员单位的老总聚于万科总部;6月6日在上海,国内另一有影响力的地产商民间组织——工商联住宅产业商会——召开座谈会。 前者是为了“研讨当前形势和对策”;后者的主题是“房地产企业自律、诚信”,矛头却指向了新政:控诉中央对楼市“有压无保”,导致行业“入冬”。 “救市”成了主旋律。 这个不用说,用脚趾头想想就能得出结论,因为“屁股决定脑袋,也决定嘴巴”。 这句话的意思是:你坐的位置决定了你思考的问题,也决定了你的唱腔和调门。 大佬们的“研讨”或者“座谈”,讲的都是观点,诉的都是苦水,那是需要媒体报道的,需要决策者和消费者听见的,但是当聚会散去,回到宾馆或者驻地,大佬们私下里的说的什么,就不需要——也不可能——让外界知道了。 但早晚会知道,尤其是当人们看到他们在市场上的作为。 所以当在6月,北京超过50个楼盘同时开盘,尤其是在以住总东岸、东恒时代、沿海赛洛城等项目为代表“推迟至6月开盘”并大幅提高了房价以后,地产商的手段就可以看得一清二楚。 捂住楼盘,降低供应,是要在那个“大限”来临的时候,让人们相信北京的楼市依然“供不应求”;提高价格,那是用事实“教育”人们,北京的房价,还会涨上去的。 当然地产商也可以说(他们也一定会这样说),这是他们对市场的判断,这是“不约而同”的,因为北京市场的确有需求。 会否空中楼阁 利益是相同的,所以行动就是默契的。不管是唱衰唱高,还是联手抬价,地产商要维护的,就是他们认为——并且让很多人也认为——“合理”的这个市场现状。 虽然有人说“北京的房价下降20%是合理的”,但是对地产商来说,倘若能够卖得出去,房价越高才是越合理的。 但他们能够卖得出去吗? 涨价之后的住总东岸们,已经有很多认购者不得不退出了。但是开发商并不担心,因为他们的目标客户已经转移到“能够接受这个价格的新客户”,而不是认购过的老客户。 同时,最新的媒体报道说,炒房团要“准备回来”了。那似乎是说,这场地产饕餮,还将继续下去。 也许大佬们该去一趟天通苑,对比一下同期开盘这个经济适用房项目(排号场面可谓“惨烈”),他们就可以知道市场的真实状况。 还可以回顾一下在其他行业曾经出现的“价格联盟”:市场给出的最后答案是,在一个“毛利极低”的行业(例如家电),这样的“联盟”也难以维系,更何况是在很多人看来是“暴利”(至少不是低利)的房地产行业。铁板在利益面前,通常是脆弱的。 是空中楼阁,总会烟消云散。 |