商业地产热引起监管层关注 商务部展开调查在即

　　□本报记者　蒋晔/文

　　随着国家对住宅市场调控力度的加大，各路资金开始转向商业地产，该领域也随之　升温，但令人忧虑的是，一些城市已经出现了商业地产投资失控的迹象，更有甚者，部分发展商为了减轻资金压力，在建设阶段，就将商铺化整为零出售给个人投资者，从而达到了变相集资的目的，这些现象已引起了有关部门的注意，商务部表示，将于7月上旬派出调研组分 赴全国各地，对全国商业设施建设情况进行专项调查，近日已要求有关省市先行进行摸底了解。　

　　调查是为了预防风险

　　“此次调查是落实宏观调控，预防风险的一项举措，并没有什么值得奇怪的”，上海　市房产经济学会副秘书长卫国昌告诉记者。“进行调查的目的是为了防止风险，等到出了问题再调查就晚了”。

　　一位业内专家分析，国家对房地产市场调控的根本目的，一是为了防止经济过热，引发通胀；二是为了降低银行的风险。“只不过前一段时间矛头都指向住宅，但如今，随着流入商业地产的资金越来越多，这一领域自然也引起了有关部门的重视，否则调控的目的就无法达到”。　　　　　

　　类似的调查在去年就曾开展过。当时是由银监会、商务部、发改委、建设部四大部　委负责，调查的对象主要集中在“购物中心”。相比较而言，此次牵头的虽然只有商　务部一家，但调查的范围更广，主要内容包括：本地商业网点总面积及人均商业面积；本地已开业的1万平方米以上的商业项目名称、销售规模；本地大型商业设施建设和运营情况；本地商业物业的空置率情况，并对空置率高的商业设施项目进行分析；商业设施建设资金情况；宏观政策对商业设施建设和经营的影响；对大型商业设施的发展和规范的意见和建议。

　　据悉，调研期间，调查组还将与当地商务部门和部分重点商业地产开发商座谈，商务部将据此对商业地产投资开发与运营中存在的问题提出政策建议，并发布商业地产投资导向信息。　　

　　对于这场即将到来的“商业地产调查风暴”，有业内人士认为，这是中央即将针对商　业地产出台调控措施前的一个信号；也有人推测，商业地产将继住宅之后再度遭遇政策风险；更有人已将未来的商业地产价格看空了两三成。

　　与市场人士的警觉相比，一些学者对此次调查深表认同。有专家认为，中央对全国　商业地产进行彻查非常必要，而且不仅要调查，更要分析一下，究竟是什么掀起了这波商业地产投资的狂澜？

　　上海财经大学房地产研究中心副主任印?华表示，导致商业地产过热的原因，很大程度上是由于地方政府追求政绩、干预太多造成的，所以，中央不仅要调查，还要　采取相应的措施。

　　繁华背后的危机

　　继住宅投资之后，这两年商业地产确实发展迅猛。一些海外基金如摩根士丹利、高　盛等频频出巨资购买上海、北京等地的高级写字楼；国内一些房产商也将重点转向这一领域。不仅在一线城市，即使是在二、三线城市，这股商业地产热也已蔓延开来。　

　　在无锡，目前已有11家外资商业巨头开设了15家门店，沃尔玛在当地的首家门店则刚刚破土动工。而昆山这座小县城竟一举吸引了6家大卖场，其中包括了易初莲花。在西南商业重地成都，仅大型零售企业就已超过了40家，据调查显示，今年成都商业地产新开工面积超过了200万平方米。　

　　一哄而上的结果很可能是“一哄而散”，商业地产如果再继续“热”下去，必然也是“一　哄而散”。这一迹象已初露苗头，据中国商业地产联盟发布的资料，2004年全国商业地产投资达到1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3%。　

　　在商业重镇南京，一些大卖场因经营困难，已开始拖欠供应商货款。即使是在上　海，情况也不容乐观，今年五一黄金周期间，当地大卖场整体零售额首次出现下降，同比降幅为3.1%。

　　商业地产如出现危机，受损的不仅仅是房产商。中国商业联合会去年作了一项调　查，全国范围内购物中心的投资总额已超过了1700亿元，其中有80%以上、约1300亿资金来自银行。更有甚者，有些开发商为了缓解资金压力，在项目尚处于建设过程中，就将产权化整为零出售给一些个人投资者，并许以高额回报，这种变相的集资行为在产权式商铺中较为多见。如果项目招商不顺利，势必会导致资金链断裂，届时投资者的利益将无法保障，银行资金同样难以收回，这一现象已经在部分城市出现。

　　印?华指出，商业地产一旦投资失败将带来十分可怕的后果，一大批投资者可能被　拖死，最后是“商铺变死铺”。

　　调控须讲究策略

　　显然对商业地产的调控是必须的，但调控的策略值得研究。有专家认为，对商业地产的调控还是应和住宅有所区分，后者的关键是价格；而商业地产非常讲究地段，基本不存在价格问题，好的商业地产总是稀缺的，因为好地段总是稀缺的，所以对商业地产的调控应从源头入手，那些没有开发价值的土地不要投入市场，这样，一方面减少了供应量，另一方面，也降低了投资风险。

　　印?华表示，对商业地产的调控不能“一刀切”，政府可以发布指导性意见，但绝不能直接干预微观的经济行为，毕竟商业地产本身就是投资品，这和作为消费品的住宅有本质不同。他还进一步指出，商业地产的建设要以需求为导向、以足够的购买力为后盾，所以对该领域的调控应指向那些市场条件不成熟就“人为造市”的项目，因为这些项目注定将会失败。

　　据悉，就在不久前，央行上海分行出台上海市信贷投向指引，要求上海市各金融机构密切关注和防范房地产信贷风险，加强房地产开发贷款管理，适当控制对办公楼、商业用房等非住房和非普通商品住房建设项目的贷款投放，从严控制购买非自住和非普通商品住房的个人住房贷款，提高对第二套以上(含第二套)住房贷款和非普通商品住房贷款的首付款比例，并实行利率上浮。该指引还要求，各金融机构要适当控制城市建设项目的贷款规模和比例，严格控制城市建设项目打捆贷款业务，密切关注城市建设项目贷款的潜在风险。要适当控制政府性投资公司和政府性融资项目的贷款规模和比例，密切关注贷款资金的流向和用途。