经济房遭抢购折射地产风险 稳定房价靠打击需求

　　作者：谢红玲 来源：中国经营报

　　一边是为了拿到一套购买经济适用房的排号而拼死相挤的人群，一边是捂紧钱袋、审慎观望的人群，还有一边是大额度贷款未获银行审批通过只好望楼兴叹的人群——这是构成中国大中城市购房主力军的三股力量。在他们背后，是经济适用房开发商的牛气冲天、中档商品房开发商的焦灼不安以及高档楼盘投资商的一脸无奈。

　　6月13日凌晨4点，北京一经济适用房项目“天通苑”售楼现场人潮涌动，在保安的管理下排成了一条长蛇般的队伍。似乎听到了什么命令，原本有序的队伍忽然大乱，一些人奋力往前面涌去，保安根本拦不住。“救命！”直到一声凄厉的呼号响起，不顾一切往前挤的人们才收住了脚步。这时的人们似乎才清醒过来：不就是一套房子吗？又不是救命的食儿，犯得上搭了命去抢吗？

　　然而这并非个案。在北京，几乎所有经济适用房项目开卖时都会上演类似情景剧。所以，有些项目在售楼合同中有这样的条款也不足为奇：若在通知收房一个月内未及时收房，开发商有权力对该房产另行处置。有一个业主真的没有在约定期限内收房，晚去3天，便被要求退房了，买房的还在迷惑惶恐中，又收到了对方的律师函。一切都是合法的，从情理上看却是多么让人不可思议——这是何等强势的卖方市场！付了费的商品也谈不上占用仓库，晚收货几日都不被通融。

　　建设部总经济师谢家瑾的反映或许会让人们从更高层面看到住宅供应结构问题的严重性。据她了解，商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供应中，100平方米／套以上的占总量的60%～70%，有的城市高达87%。2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。

　　然而，商品房仍能受到消费者追捧的已寥寥无几，惟有位置离市区不算太远、价位在6000元以下、类似京东“国美第一城”这样的项目还能在开盘时找到过年的感觉。目前，北京大量充斥于市的是单价在8000元以上的楼盘。这个价位的项目原本销售也不吃力，像京西供应量短缺地带也要托了关系才能买上房。但新政策出台后，很多人把中央稳定住宅价格的政策理解为政府向高房价开刀，就捂紧了钱包等待更大的利好，一些媒体的喊跌之声更让他们对降价充满了期待。市场就这样滞住了。

　　在本轮调控的重点城市上海，一些高价楼盘已经被地方政府要求按限价销售。对有些楼盘而言，政府给出的最高价位是当前市价的一半，根本就不愁卖，谁会舍得低价出货呢？于是开发商们宁可把房子捂在手里，放缓工程进度，不到资金链绷不住的时候决不妥协。有消息称，如今上海商品房交易量已萎缩80%。北京的情况也不乐观，北京一家开发商自发进行的市场调研发现，北京上百个在售楼盘近一个月每家的销售数量都在10套上下，个别项目销售团队干脆全体休假。“快赶上‘非典’那个特殊时期的状况了”，有人戏称。

　　北京是消费者捂紧钱包，上海是开发商捂住房子——交易的两端都出了问题，市场何以保全？又是谁制造了这种尴尬局面？更令人担忧的是，这两个城市向来是二线城市的风向标，不正常的情绪会不会向更多地区蔓延乃至弥漫整个中国楼市？局部区域开发商的危机会不会变成全行业的危机？但愿这只是悲观主义者的杞人忧天！或许，市场的再造就要靠推倒了重来？只是，代价未免太大了，会让很多无辜者成为买单者。

　　稳定房价只剩“逼降”一招？

　　日前，一位记者从北京建委官员处捕捉到这样一个信息：“北京经济适用房用地暂时不会增加”。消息见报，舆论哗然。记者的一个朋友就是看了这条消息后到天通苑去抢购房子的。他说：“原本想等等，现在看来以后想买便宜的房子说不定根本就没有了。”这条消息对开发商的刺激一点儿也不比普通消费者小。“低价房供不上来，那政府靠什么来抑制房价的快速增长呢？原本也就指望它能拉低均价呢。”北京一开发商分析。他更深的担忧是，地方政府与中央为了让高热的市场降温，在合理手段效力发挥不出来的时候，会用更严厉的措施抑制需求。这样打击面就会由投机客扩展到更多对象，曾经被舆论和银行鼓励的提前消费行为不再被提倡。

　　而他的担忧不无道理。有传闻称，上海已经对住房贷款总额实行限制，无论什么样的房子，贷款总额不得超过500万元人民币。对那些几千万一套的别墅而言，此乃致命一击。“很多项目已经一个月没有交易了”，一个业内人士反映。

　　然而，非但在“鼓励普通商品住房和经济适用住房建设”这一效果更为明显、意义更为重大的手段上不见起色，相反，一些地方政府不顾开发商的利益用打压本地房价的办法强行抑制房价增长，还把高压下的非常态市场表现作为政绩汇报给中央。他们并没有扎扎实实从根本上去解决问题，而是在玩弄数字游戏。

　　当增加低价房土地供应的希望或渺茫或需等待时日，通过增加中低价位住宅来调节房价增幅的手段现阶段“肌无力”，用行政命令打压商品房价格达到减缓增幅目的的手法被一些地方政府使出来也不足为怪。只是，这已远远背离了中央的初衷，是以牺牲开发商和有产者利益、破坏市场经济建设为代价的短期行为。

　　不过，我们也看到，中央主管部门的管理手段越发高明起来。建设部在5月底下发的《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》中就格外要求：去年以来住房价格上涨幅度超过两位数的市县，近期居住项目安排要以中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房项目为主。 但是，至今尚未看到各地对如何落实这一项拿出的切实办法。北京市建委也只是表示，北京今年经济适用房依然会保持300万平方米的增量，每年保证新开工300万平方米、竣工200万平方米的水平。这样的供应量相对旺盛的需求而言，显然是极不对称的。

　　开发商成了“瓮中之鳖”

　　今年以来，开发商的维权之声日益响亮起来，近期更有声势壮大的趋向。尤其针对宏观调控之下的地方政府的微观管理以及土地买卖的违约行为，开发商颇多抱怨。

　　对万科这样的实力相对雄厚、一直执行保守财务策略的企业而言，这是一场荡涤楼市虚火的暴风雨，他们似乎只需到屋檐下暂避一时，守候雨后彩虹；但对更多的实力有限的中国房地产企业而言，这却是一场突出其来的寒流，他们一边努力适应，一边苦盼回暖。或许，中国楼市近期会集中演绎“物竞天择、优胜劣汰”的大自然法则，但只怕胜者也难开心，古语有言：“物伤其类”。

　　不过，这一轮行业整治与市场调控，确实让那些充满了投机心理、一直秉持“牛市思维”的开发商们普遍受到了教育。在《新地产》近日举办的一次座谈会上，与会者便纷纷表示，以后必须在产品精细化开发上下工夫了，只有高性价比的产品才会具备很强的抗衰性。北京星河湾开发商代表梁上燕女士在会上就宣称：“因为我们肯花3年时间、投入15亿元去打造一个产品，做环境、做红线外绿化、做配套，甚至还没开盘就考虑如何做社区管理与服务，所以尽管市场形势严峻我们心里也不害怕。”

　　有人说，在当代中国，房地产既是一种产业形态，又是各类利益集团角逐的载体，既是政府官员打造政绩的政治工具，又是重新分配社会财富的非正常方式，还是粗暴改变大城市居住版图的经济手段。没有哪一个行业比房地产业更能反映当前中国社会结构和社会状况，也没有哪一个行业比房地产业更直观地显现中国社会独特的运行机制。

　　总而言之，这是个复杂的行业，所以对它的调整与管理，更需要细致和理性。