青岛房地产暗流涌动

　　郝倩

   “红瓦绿树，碧海蓝天”。建筑大师梁思成对青岛的八字评价成为青岛的一个缩影。当2001年青岛获选奥帆会举办城市之后，这种先天的环境条件和时机便迅速转化为青岛东部房地产发展的引子。

　　短短5年时间，青岛东部二手房的成交已达到1万元/平方米以上。这个区域住宅均价涨幅达到168%，土地均价涨幅达到200%。据统计，2000年之前，青岛东部地区闲置土地为40%左右，此前房地产开发热潮中还留下了很多烂尾项目。这个区域内的楼盘之前每平方米售价从没超过3000元。

　　以奥帆会的名义投资

　　30岁的法国人LudovicPeres所居住的地方目前已经俨然成为一个新兴富人区的雏形，并且延绵包围住了青岛东部整个有海滩的区域。正是阳光、沙滩和海洋给青岛带来了发展机遇。五四广场旁边，印着“奥帆赛”有关内容的铜牌已经斑驳，但是类似“我家的窗外就是奥帆的赛场”这样的广告语4年以来正在吸引着越来越多的购房者。

　　“如今东部沿海的楼盘已经不能看成是青岛市场，而应该是全国的市场。”一位开发商对本报记者表示。对此，山东元鼎律师事务所单正国律师表示赞同，因为他所接手的很多房产纠纷案大抵都牵扯到很多外地购房者，可见外来购买力对于青岛东部市场的支撑强度。

　　“千禧龙苑的楼盘开盘价达到3580元/平方米，人们都以为开发商疯了。当时是2000年下半年。随后，从3500元上升到4000元，再到5000元/平方米，人们的心理预期就是在2001年、2002年那个阶段被一点点拉升起来。”青岛大大为不动产机构营销总监魏鉴刚如是回忆。

　　最近的一次土地拍卖更成为青岛东部地产发展超速的佐证。4月，八大关对面土地通过连续28次举牌，敲出青岛市区土地拍卖史成交最高单价。“8550元第三次，成交！”拍卖师郑晓星一锤定音，敲出了青岛2005年的土地成交最高单价，这被当地人称为“天价地王”。

　　八大关，青岛的传统景区，拥有“碧海蓝天”的最佳景致。“但是这块土地还并不是海岸线边最好的土地，之所以拍出这么高的价格，是因为沿海已经没有土地了。”魏鉴刚对本报记者分析说。正如他所说，现在，沿着海岸线前行，几乎都是已经开工的土地。10年下来，依山傍海的土地早已经消磨殆尽。如今，连10年前锈迹斑斑的烂尾别墅也进行了重新翻新包装，并且市场行情看好。

　　“这是一把双刃剑，不发展房地产，经济发展不起来；但是发展房地产，用有限的海岸资源获取了房地产价值，却透支了不可再生的自然资源。这本身就是一对矛盾。”一位开发商不无忧虑。

　　冰火两重天

　　青岛市荣昌置业有限公司正是当年千禧龙苑的开发商。其副总经理修方舟向本报记者介绍说，几年下来，青岛城市的发展重点已经和传统商业区出现明显倒挂现象。

　　之前青岛的商业区在老城区的中山路，但是现在中山路的房价已经连沿海最偏僻地方的房价都难以比拟。在1999年，离海边200~300米的房子仅仅售到3000元/平方米，但是现如今海信的燕岛国际公寓已经可以售价1万/平方米以上了。

　　“也许四方区、李沧区房价到了4000元已经见了顶，可是海景房子1万元/平方米的却还有一定的升值空间。”一位开发商坦言。同样，一座浮山挡住了海景，“浮山后”中高标准的住宅可能6000元/平方米的售价都是供大于求，但是浮山前的房价以离海距离的加近，每条街道都可能递增2000元/平方米。

　　2004年9月7日，青岛老城区一个楼盘开盘，近5000人冒着大雨排队抢购，出现了青岛市少有的如卖大白菜一样卖房子的场景。该楼盘预售房价为均价3800元／平方米，正式按揭时升至4100元/平方米，开盘时涨为4750元/平方米，开盘第三天即飞升至5080元/平方米。但是仅仅时隔半年，诸多炒家并没有获得他们意想中的高额利润，反而有一些高价位进入的炒家要为下降了几百元的均价付出代价。

　　青岛一位专注于房地产的媒体记者对本报记者介绍说：炒房族的确曾经来到青岛，但是最后并没有购房就撤退了，就是因为他们感觉青岛的房价到了顶点，已经没有继续炒作的空间了。

　　据统计，2005年青岛城高层住宅的建设和推出量达到一个前所未有的数量，仅浮山后片区的体量就将超过100万平方米。

　　泡沫暗流涌动

　　3月7日，2005年青岛房地产工作会议。青岛市建委副主任、房地产开发管理局局长吴刚在工作报告中提到，2004年全市商品房销售均价2845元/平方米，同比增长11%；其中四区内销售均价4384元/平方米，同比增长11%。吴刚表示，这个数字创下了全国房价涨幅第一位的纪录。

　　同期，国家统计局对全国35个大中型城市的调查研究，去年第四季度房屋销售价格比上年同季上涨10.8%，涨幅最大的是青岛，高达19.8%，涨幅高于上海。

　　5月，宏观调控政策陆续出台，曾经有3天时间，海信地产没有成交一套商品房。青岛的市场正在发生着细微的变化。受影响至深的依然是“冰极”而绝非“火极”。

　　近一阶段，海信地产、天泰房地产开发有限公司的高层会议接连不断，议题只有一个：商讨下一步的市场对策。在这些会议中，诸多的宣传议案被一一否决，已签订的广告被撤销，重新按照目前的市场形势进行定夺。

　　青岛房产市场自2000年以来一直号称卖方市场，有人形容：只要挖个坑就有人买。但是，今年青岛房产市场却首先从办公和商住楼上开始现出颓势，投资分别是0.5亿元和2.4亿元，比去年均下降31%。

　　实际上市场的淘汰从去年初已经开始。100多家中小企业陆续死掉，成了空壳公司，青岛房地产市场的企业数目由近千家降为了800家。

　　“从市场来看，中档房屋明显可以看出需求被打压下去了。从以前一天出30套忽然降到几天出一两套。企业涨价的计划、策划都明显放缓。相反，海边的高档楼盘反而没有受到太大影响。”修方舟认为分析政策对青岛房地产市场的影响，依然要分区域来看。

　　他对本报记者坦言：“继房地产新政策之后，青岛又相继出台了本地化的政策，包括按揭以及开发商诚信方面的一系列举措。但是从市场反馈回来的热度明显可以看出，靠海开发区的项目依然状况良好。”