十余路外来诸侯广州圈地 沪上热钱烧向市中心物业

　　本报记者 吴晓波 发自广州

　　除了高调竞拍土地，也有一些隐形资本正在暗中逐鹿广州楼市，他们大多采取注入资金到本地公司内，低调进入市场的方式。一些基金也正在向广州市场探路。今后一段时间，除早已进入本地市场的若干香港地区财团外，以东南亚资金为前锋的越来越多境外地产“热钱”将陆续流入

　　“8200万元，成交！”经过30多轮的举牌，日前广州首块通过司法程序拍卖的烂尾地，以高出底价2120万元的价格拍出，成功竞拍者是来自南京的中惠(南京)房地产开发有限公司。而这一幕如今并不鲜见，外来资本的身影已经越来越多地出现在广州地产市场上。

　　外来资本加速入穗

　　自1997年以来，广州楼价及地价水平一直波澜不兴，而广州独有的地域文化也使外地发展商在广州开发楼盘遇到一定难度，相对北京、上海等一线城市来说，由于利润空间不大，广州楼市一直也少见外地开发商及外国基金的身影。多年以来，仅光大地产、保利地产、中海地产打响了知名度，万科集团也是几经艰难才在与广州相邻的南海地区拿到地块，去年“五一”期间其第一个楼盘才开始入市。

　　但自去年宏观调控以来，外地资金进入广州的例子开始逐渐增多。去年年底，总部设在深圳、在全国进行散点布局的招商地产及金地集团继万科集团之后，开始进军广州。招商地产位于番禺华南板块的80万平方米的金山项目已在进行前期规划，将于年底动工，被业界誉为“华南板块最后一个大盘”。

　　而金地集团则在增城圈下了250万平方米的土地，目前在做前期规划。据称，在进驻广州市场前，金地集团已派专人驻点，长达一年多时间对当地市场进行调研和分析。同时，进入了中国市场近十年，一直只在北京和上海开发楼盘的新加坡凯德置地也首次进入广州开发高档住宅楼盘，目前还在建设中。

　　而自今年起，除了知名开发商外，一些名不见经传的外地开发商也突然发力，成为广州土地市场上突然冒出的黑马。例如日前举行的海珠区龙田路烂尾地拍卖会上，三个竞买人中竟有两个是来自浙江和南京的开发商。

　　夺标的中惠房地产负责人向本报记者表示:“广州处理市区的烂尾地，对我们这类外地开发商来说，是一个契机。”

　　这位负责人还表示，如果以后还有理想的地块拍卖，他们还会再度入场竞争。他们在南京及苏州都有大规模的项目开发，但公司一直有向华南扩张的战略部署。此次不惜以8200万元重金夺取该项目，虽然地价比预期的7000余万要高，但意义不在于赢利，而是为立足广州，形成影响力。而根据记者了解，该公司有香港背景，在南京开发的项目多为别墅，其中最大的项目翠屏国际城占地约147万平方米。龙田路的地块对中惠来说，只是小试牛刀之作。

　　在今年3月底举行的琶洲会展中心的拍卖上，最活跃的也是来自外地的资本。经过200多轮举牌，广东中岱房地产发展有限公司击败另外三家参与竞拍的公司以高出底价5亿多元的13.88亿元的震慑价夺得琶洲会展中心南侧占地约11万平方米的商务办公用地，该用地的楼面地价及总价都创造了“广州第一”。

　　据了解，中岱房地产所属的集团原本只在北京及上海两地开发房地产，此次是专门为进入广州市场而成立了一个项目公司。而参与竞拍最激烈的广东中力投资有限公司也是新成立的项目公司，背景神秘。本地的大鳄合生创展在此次拍卖中，仅仅象征性地举了几次牌就告放弃。

　　隐形资本暗流涌动

　　除了高调竞拍土地，也有一些隐形资本正在暗中逐鹿广州楼市。

　　他们大多采取注入资金到本地公司内，低调进入市场的方式。去年一次珠江新城的土地拍卖会上，某开发商以高价买下珠江新城一块大规模的住宅用地，楼面地价超过3000元/平方米，创下珠江新城住宅楼面地价最高纪录，这一最高地价纪录到今年3月的一次拍卖会被刷新，一次小面积的住宅用地拍出3348元/平方米的高价，而成功竞得者虽然是本地一家开发商，但其背后是有北京资本支持。近期，位于东风东路的某大型高档楼盘，也被来自北京的买家接手，他们从广州发展商接手后，其以前项目公司名称不改，仅由代理行出面接触媒体，重新包装定位后再推广。

　　除了通过开发楼盘的方式进入市场外，一些基金也正在向广州市场探路。“今后一段时间，除早已进入本地市场的若干香港地区财团外，以东南亚资金为前锋的越来越多境外地产‘热钱’将陆续流入广州及周边的珠三角地区，令该区域继上海、北京之后，成为中国内地下一个吸引此类投资的热点。”仲量联行广州办事处有关负责人如是说。“而我们扩大办事处的规模，也主要是为了适应这些客户的需求，为他们寻找适合的投资物业。”

　　此外，如中立地产、中原地产、珠江恒昌等大型代理公司都表示，广州楼市的资金自去年开始流入增多，并以商用物业的中长线投资为主。如中立所处理的海外基金从去年到今年的业务量已高达十几亿元。

　　中原地产(广州)项目部副总经理黄韬表示，外地基金进入广州占的比例不大，只占房地产市场10%~20%左右。但这两年的增幅比以往增大了。而且这些基金大多不会与本地发展商合作开发，通常整体投资额在1亿美元左右。大集团如金地、招商等的投资规模会与基金持平，多为5亿~10亿元人民币左右。而名气不大的开发商如中岱、中惠等则难以估计。目前新进入广州的外地开发商预计有十多家，但未来预计数量还会增多。

　　外地资本青睐旺地物业

　　与以往外来资本进入广州多采用从边缘城区向中心扩散的手法不同，新近涌入广州市场一些外地开发商大多会专攻市中心的物业，包括高档住宅、写字楼等。而海外基金投资公司最感兴趣的项目则主要为未分拆出售的甲级写字楼和商业氛围浓郁的大型商场，包括有稳定租客的优质物业、基本处于空置状态的未启动物业以及有潜力的烂尾楼等。

　　“1994年我们公司进入中国内地市场前，曾到各大城市作了大量调研，当时内地房价以上海为最低，北京次之，而华南的广州、深圳则正迅速上升至高位，再三权衡之下，我们决定选择发展空间较大的上海作为第一站。不过，今天内地楼市的趋势刚好相反，在我们看来，经过一段时间调整，广州市场趋于成熟和健康，同时仍然不乏潜力。”凯德置地的一位负责人这样表示。

　　这位负责人还肯定地表示，他们会陆续扩大投资，近期内重点会放在广州，先把这个市场做好做透，适当时再从中心辐射出去，就像过去十年在上海所做的一样。至于今后获取项目土地的方式，她坦承包括公开土地拍卖以及二级市场等数种渠道都会考虑。

　　众多中介代理商表示，现时潜伏在上海楼市的热钱开始出逃，寻求新的投资渠道。其中，北上京、津地区的占多数，但南下广州的也不可小视。加上广州如今处理闲置土地的力度加大，而且地价透明，使外来开发商可以和本地开发商能站在同一起跑线上竞技，这增加了对外地开发商的吸引力。

　　以南京中惠公司所取得的首块烂尾地的案例来说，其楼面地价约1680元/平方米，要支付拆迁费用约200万元左右，加上其他费用及建筑成本，其开发成本可能接近5000元/平方米。而且这一地块可开发面积不大，不能提供较大的获利空间，但南京开发商咬死不放，这表明外来投资者对广州这块市场的向往度很高。

　　此外，在外来投资显著增长以及本地人口持续增加的双重影响下，对城市中心区域品质优良的住宅必将有强烈的需求，这是一些境外基金在继上海和北京之后，向华南地区拓展业务的一个重要原因。