南方周末：海外投行摩根士丹利再涉足上海楼市

　　本报驻沪记者　胡天舒

　　先是高盛，后是摩根士丹利，在不到3个月内分别投入巨资收购上海楼盘。在中国政府调控房地产市场和国内楼市明显降温的背景下，这种举动耐人寻味

　　6月11日凌晨，美国投资银行摩根士丹利(Morgan　Stanley)属下的房地产基金(MSREF )以10亿元人民币的价格，从中国海外发展有限公司(00688.HK，以下简称中海外)手里买下了上海最繁华路段的一处六层物业。

　　这是继今年4月高盛(Goldman　Sachs)斥资8.6亿元人民币买下上海百腾大厦之后，又一家著名投资银行在上海投下巨资购买物业。

　　在不到3个月内，高盛和摩根士丹利分别投入巨资收购上海的两处房地产物业。地产业内人士认为，两家投行已经在上海拉开了安营扎寨、大举投资的序幕。无论是百腾大厦或者上海广场，高盛和摩根士丹利都曾经进入过谈判程序，最后的结果虽然看起来是花落两家皆大欢喜，但外界仍然可以明显感觉到两家投行地产基金之间非一般的布局和竞争。

　　上海广场坐落于上海最繁盛的商业区淮海中路。它是一座主楼为38层的甲级涉外写字楼，由32层办公楼、6层商场及3层地下车库构成，总建筑面积近8万平方米。

　　摩根士丹利这次买下的是上海广场6层高的商业裙房，也就是商场部分。摩根士丹利透露，本次交易价格约为每平方米2.5万元人民币，交易面积为4万平方米左右，为此摩根士丹利总出资约10亿元人民币。

　　“这是市场价格，不是特别便宜。”摩根士丹利方面评价说。

　　吸引摩根士丹利兴趣的是这幢楼的地理位置。“我们买下来以后会再投钱‘修改’它，大概需要花9个月到一年的时间。”摩根士丹利方面表示，“这不仅把上海广场的价值提高，还将提升周围楼盘的价值。”

　　买下楼盘之后，再“修改”成自己想要的样子，让楼盘增值———这就是摩根士丹利在中国内地投资地产的策略之一。我们从2004年摩根士丹利收购的上海广东路500号世界贸易大厦身上，似乎已经可以看到这个策略显现出来的效果：经过摩根士丹利重新改造过的世贸大厦，身价已由每平方米1800美元一跃跳到3000至4000美元。

　　据了解，接下来摩根士丹利计划拿出10%的股份，聘请一个团队管理商场，摩根士丹利希望未来的上海广场是与太平洋、连卡佛、巴黎春天并肩的“人气商场”，但是未来的收益并不容易估算，直接经手本次交易的摩根士丹利某人士对记者谨慎表示：“我不敢说把它买下来一定是一个非常成功的项目，这只是第一步。”

　　而摩根士丹利另外一位分析师则表示：“买不良的资产的风险比买一块地开发建造一幢楼房的风险大，所以我们的回报会大一些，但也不是外界想象的那么大，大概每一个修改项目的收益在20%左右。”

　　摩根士丹利房地产基金(MSREF)是摩根士丹利物业投资部门属下的基金，在世界各地进行物业投资。自1991年起，摩根士丹利成为全球最活跃的房地产投资者之一，在全球各地购买的物业总值约为273亿美元。

　　虽然摩根士丹利首席经济学家罗奇与谢国忠对中国房地产市场多次发出程度不等的警告，但这并不妨碍摩根士丹利房地产基金成为目前中国最活跃的外国投资机构之一。截至2004年，摩根士丹利在中国已经投资了十多个房地产项目，总规模逾20亿元，上海广场项目则是继锦麟天地、复地雅园、永业公寓、世界贸易大厦之后的又一大手笔。

　　摩根士丹利地产基金团队对中国地产市场的前景相当乐观。一位分析师说：“我们很看好中国尤其是上海地产的发展。如果做一个横向的比较，上海最好的写字楼比起香港、伦敦来还是很便宜、很便宜，所以我们认为上海的这些办公楼、商场、宾馆等物业的价值有非常大的上涨空间。”

　　在2003年之前，摩根士丹利房地产基金在中国投资的地产项目还比较少，在日本的房地产投资金额远高于中国。到了2005年，摩根士丹利表示对上海的投资将会持续进行，资金额可能会翻倍，但是没有透露具体数字。

　　成功完成上海广场的收购以后，摩根士丹利表示已经放弃明天广场的收购谈判。

　　明天广场是上海浦西第一高楼，其中第37层至第58层是著名的五星级酒店“JW万豪”。此前市场曾传言该项目将以32亿元人民币的价格整体转让。如果这一交易成功，明天广场将创下上海写字楼市场的最高收购价格。

　　“目前我们把明天广场放在一边，一点也不考虑。我们很清楚，至少在今年……”

　　摩根士丹利的含糊其辞表明了明天广场项目的复杂性以及收购进程的暂时搁浅。据了解，不仅是摩根士丹利，对该项目同样感兴趣的高盛地产基金、长江实业等机构都停止了谈判。

　　停止交易的信号发自安联。据多家境外地产机构猜测，由于上海地产市场尤其是经营性地产的稳步升值，明天广场很有可能不会在2005年脱手，而另外也有猜测说，明天广场或许已经看中了一家国内的买主。

　　福纳地产咨询有限公司总监杨子江对此前媒体报道的明天广场32亿元交易价格感到吃惊，“按照最简单的每平方米3万元的价格标杆比较，这个项目的现值至少是35亿元。”杨子江说，“在通常情况下，类似上海市中心黄金地段的商业、高星级酒店和豪华行政公寓的价格，比同类地段的住宅只高不低。”

　　比摩根士丹利稍微晚一些进入国内地产市场的高盛地产基金，通过白厅基金(Whitehall　Funds)成为目前世界上规模最大的房地产投资者之一，在全球范围内负责监控600多亿美元资产的交易。至2004年初，该基金在全球范围内共计收购了2.6万多项房地产贷款相关的资产，斥资约为600亿美元。

　　目前高盛在国内只收购了上海百腾大厦一个项目。但是据业内人士透露，高盛一直在寻找下一个合适的项目。

　　两家投资银行房地产基金部门的重点目前仍然在日本与美国。但是随着在内地投资项目的增加，高盛和摩根士丹利将逐渐调整其地产投资策略，或许百腾和上海广场就是先行一步的信号。