建设部总经济师称部分大中城市房价上涨过快(2)

http://finance.sina.com.cn 2005年06月16日 15:54 建设部网站

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　　四、社会各界的反应

　　总体看，社会各界对《意见》给予高度肯定，认为政策的出台非常及时，《通知》立足于促进国民经济和社会稳定发展，立足于维护普通居民的基本住房权益，立足于以经济手

段调控市场，政策措施具有很强的针对性和指导性，对于遏制投机炒作行为，规范市场秩序，稳定住房价格将发挥积极作用。《通知》的出台，已经开始对社会各方面心理预期和行为发生影响。

　　(一)地方政府及主管部门方面。普遍认为，《通知》提出的各项政策措施对于巩固宏观调控成果，促进房地产市场持续健康发展，维护经济稳定运行和社会经济协调发展具有重要意义。同时也比较关注以下几个问题：一是部分中西部省市担心，本次调控提出的“突出重点、分别对待，因地制宜、分类指导”的原则在执行中可能会出现一刀切、急刹车，使当地处于发展上升期的房地产市场受到影响。二是一些中小城市担心政策贯彻落实中层层加码，致使地方自主性很少，操作空间很小，导致调控方向和效果的偏差。三是一些地方主管部门认为《通知》的有关调控措施还需进一步细化和明确，否则难以落到实处。

　　(二)消费者方面。一是普通消费者对稳定房价措施表示欢迎。据天津市抽样调查，75%的消费者认为调控能使其得到实惠，购房心态趋于稳定。二是一部分消费者认为房价会降，故等待观望、持币待购。少数房屋持有者担心房价大幅下降，手中房子贬值。三是一些消费者担心出现“上有政策、下有对策”，中央政策得不到落实或者执行中出现偏差。

　　(三)开发商方面。大多数开发商认为，调控措施对大幅攀升的房价会产生一定的抑制作用，但由于成本推动、需求拉动、政策作用滞后效应等因素的影响，今明两年房价还将稳中有升。不同区域的开发商对调控措施的敏感度差异较大，沿海地区及一些房价上涨较快城市的开发商比较敏感。不同类型的开发商对调控措施反应的表现也不同。部分实力较强的开发商反应较为积极，已开始调整战略、谨慎投资，或静观其变，等待具体措施出台后再做决定；部分实力较弱的开发商则担心被淘汰出局。也有少数开发商心存疑虑：一是担心矫枉过正，或者地方在执行国家政策时搞“一刀切”，“下猛药”，把握不好力度，导致房价大落。二是有些开发商的观望心态加重，有的加快了在建、在销售项目的开发进度，准备暂停新开项目；三是专事开发高档住宅的一些开发商压力较大，担心项目的销售前景。

　　(四)专家学者方面。专家学者普遍认为，目前的调控，中央重视、社会各界关心，已出台的各项政策措施科学、合理，调控时机合适。在各项政策措施作用下，房价将趋于稳定。但调控效果需要一段时间才能显现出来。少数专家持谨慎态度，认为调控政策能不能达到预期，关键在于政府的决心和相关措施的落实。

　　五、市场发展态势

　　国办发明电[2005]8号文件和国办发[2005]26号文件发布后，各地采取了相应调控措施，政策的综合效应正在显现。从22个城市房地产市场信息系统反馈的数据分析看，5月份以来各地房地产市场运行基本平稳，并已出现积极变化。

　　(一)商品住宅价格上涨趋缓，部分城市有所下降。5月16-22日一周，北京、重庆、南京、武汉等11城市商品住房平均价格与上周环比稳定。上海市商品住宅价格4月份环比上涨0.5%；进入5月份以来，周环比分别上涨0.26%、0.49%、0.91%，涨幅已明显超缓。

　　(二)商品住房成交量明显下降，二手住房交易量增加。多数城市商品住房日平均成交量比4月份明显下降，其中上海、杭州、北京、南昌、厦门等城市下降了20%以上。

　　与此同时，由于6月1日起将执行调整营业税政策，国办发[2005]26号文件下发后，多数城市二手住房日平均成交量明显增加。5月份，南昌、武汉、长沙等城市日平均成交量比4月份增长了20%以上。上海市二手房日平均成交量约840套，恢复到去年同期水平；部分城市出现已经购房且入住的居民，近日纷纷前来办理权属登记手续的现象，主要也是基于税收政策的变化。

　　(三)遏制投机炒作效果初步显现。调控政策出台后，投机投资性购房反映最为敏感。成都市在国办发[2005]26号文件公布后的两天内，预购商品房退房198套。各地普遍反映，进入5月份以来，二手房挂牌量明显增加，挂牌价开始下调。苏州市反映，部分原准备短期转手住房的投资者，开始转向长期出租。

　　总的看，国办发[2005]26号文件下发以来，市场心理预期已发生较大变化。投资性购房短期内明显减少，投机性购房得到一定程度的遏制。

　　但上述调控效果还只是初步的，市场发展态势的变化更多地反映的还只是心理预期的变化，房价涨幅总体上还处于高位。下一步关键是要把各项调控措施真正落到实处，以稳定市场预期，不断巩固和发展调控效果。此外，在继续关注东部沿海地区和一些中心城市房价变化的同时，也要关注中西部地区出现的新情况、新问题及其发展走势，加强分类指导。

　　六、当前主要工作

　　(一)认真学习领会文件精神，全面落实各项调控政策

　　房地产市场与住房问题密切相关，既是经济问题，又是社会问题。房地产业关联度大、带动力强，与要素市场以及商品市场有密切关系，房地产市场持续健康发展，关系到宏观经济的稳定，关系到居民住房问题的解决。正确认识当前房地产市场形势，及时采取有效措施，解决出现的突出问题，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。为此，必须按照中央要求，把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。基本原则是，积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管。重点是要遏制投机性需求，控制投资性需求，限制拆迁造成的被动性需求，引导合理的住房消费。具体措施已经明确，要切实认真贯彻，既要解决当前存在的突出问题，又要防止大起大落。

　　要把思想和行动统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来，统一到加强宏观调控、切实稳定住房价格的决策部署上来，统一到树立和落实科学的发展观和正确的政绩观上来。

　　(二)强化城市规划调控，改善住房供应结构

　　切实做好普通商品住房和经济适用住房建设工作，对改善住房供应结构、稳定住房价格具有重要作用。各地要完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。各级建设(房地产、规划)主管部门要会同有关部门尽快提出今明两年普通商品住房和经济适用住房的建设规模；明年的项目要纳入近期建设规划，做出具体的进度安排。去年以来，住房价格上涨幅度超过两位数的市县，近期居住项目安排要以中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房项目为主，按照控制性详细规划要求，明确年度的开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，及时向社会公布，接受公众监督，稳定市场预期。

　　对近期已安排的中低价位普通商品住房项目，城市规划主管部门要抓紧办理规划审批手续，加快工作进度。土地供应前，房地产主管部门要主动会同有关部门及时提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，确保其作为土地出让前置条件的规定得到落实；要合理确定供应对象，保证中低价位、中小套型住房的有效供应，满足中低收入家庭住房需求。

　　城市规划主管部门要加强房地产开发项目的规划许可监管，配合国土资源部门做好对闲置土地的清理工作。对已经规划许可但2年仍未开工的住房项目，要再次进行规划审查，责成项目开发建设单位对未能开工的原因作出说明。对没有正当理由不开工建设的，要督促其尽快开工；对违反规划许可的，要坚决予以撤销。严禁借规划再次审查之际，擅自变更控制性详细规划规定的各项控制指标。省、自治区建设厅、直辖市城乡规划主管部门要加强对各市(区)、县执行情况的监督检查。

　　(三)整顿规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

　　当前一些地方出现的投机炒房行为，是造成住房价格过快上涨、市场秩序混乱的重要原因。根据城市房地产管理法的有关规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。同时，实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案。各地房地产主管部门要坚决贯彻执行国务院关于禁止期房转让的决定，认真组织实施，在预售合同备案、房屋权属登记等环节严格把关。直辖市、计划单列市、省会城市和住房价格上涨过快的重点城市，今年6月底前要基本实现商品房预销售合同网上即时备案，其他有条件的市县也要抓紧推进这项工作。

　　继续抓好房地产市场专项整治工作。要会同工商、物价、国土资源等部门完善整治工作方案，严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，加强资质核准及日常监管工作。未取得相应资质的，不得从事房地产开发和中介活动。要依法严肃查处违法违规销售等行为。重点查处虚构买卖合同，囤积房源；发布虚假广告，提供不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及炒买炒卖和囤积土地，违反规划及控制性要求的行为。其不良行为要记录房地产企业信用档案。对一些情节严重、性质恶劣的典型案例，要会同有关部门及时督查督办，并公开予以曝光。

　　(四)抓紧制定享受优惠政策普通住房的具体标准，落实税收调整政策

　　省、自治区建设厅、直辖市建设(房地产)主管部门要依据《通知》规定的条件，从合理引导住房建设与消费、大力发展节能省地型住宅、鼓励中小套型中低价位普通住房建设出发，会同有关部门抓紧研究提出当地享受优惠政策普通住房的具体标准，经省、自治区、直辖市人民政府批准后，确保今年5月31日前公布执行。具体标准制定中，要根据本地实际，从严掌握，不得突破《通知》的有关规定。指导督促各地严格执行国家税务总局等三部门联合下发的国税发[2005]89号文件的各项规定，使住房转让环节营业税政策调整等措施真正落到实处。

　　(五)加快经济适用住房建设，完善廉租住房制度

　　要认真贯彻《经济适用住房管理办法》，加强经济适用住房建设和管理。要积极协调国土资源等部门，根据经济适用住房需求情况，落实项目用地，落实经济适用住房的各项优惠政策。严格执行经济适用住房项目招投标制度，实行政府指导价，切实降低开发建设成本，严格将开发利润控制在3%以内。严格将把经济适用住房套型面积控制在小套型60平方米左右、中套型80平方米左右。

　　各市(县)今年内要完成城镇最低收入家庭住房困难情况的调查工作。在全面掌握本地区廉租住房需求情况的基础上，建立保障对象档案和廉租住房管理信息系统。要积极会同有关部门，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定，逐步扩大廉租住房制度覆盖面。

　　各地要进一步完善经济适用住房和廉租住房享受资格审查制度。不符合条件的，不得享受有关优惠政策。省、自治区建设厅、直辖市建设(房地产)主管部门要加强对市(县)住房保障工作的监督检查，认真落实目标责任制管理。建设部将适时对各地经济适用住房和廉租住房制度建设情况定期予以通报。

　　(六)加强房地产市场监测，加快市场信息系统建设

　　要加快房地产市场信息系统建设，6月底前，基本完成信息系统建设第一阶段的验收工作。及时进行房地产市场运行态势和房价变动情况分析，为政府加强和改善房地产市场宏观调控提供有力的依据。为加强房地产市场监测，建设部决定从2005年7月份起建立40个大中城市房地产信息系统主要数据指标和市场监测报告上报和发布制度。

　　(七)加强舆论宣传力度，正确引导市场心理预期

　　要加大对《通知》的政策宣传力度，把握正确的舆论导向，合理引导市场心理预期。要采取多种形式，加强对有关政策措施的解释宣讲工作，让广大群众正确理解国务院的决策部署及稳定住房价格的各项政策措施。要完善市场信息披露制度，适时披露土地供应、市场供求及地价、房价变动等信息，增强市场透明度。对一些单位、个人及媒体歪曲宏观调控政策，恶意炒作、误导消费者的，要坚决予以制止，并及时予以澄清。

　　(八)加强监督检查，落实地方责任

　　各级建设(房地产、规划)主管部门，特别是省、自治区建设厅、直辖市建委(房地产局)要在当地政府统一领导下，会同有关部门，加强对当地稳定住房价格工作的监督检查，对问题突出地区要重点指导，及时总结推广好的经验和做法。对住房价格上涨过快、投资增幅较大、结构性矛盾突出、拆迁规模反弹大的地区，要及时作出处理，并予以通报。按照国务院的部署，建设部等七部门近期将组成联合检查组，对部分省市贯彻落实国家宏观调控政策，切实稳定住房价格工作进行专项检查。

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