中介外来群落各显其招

　　毛力

　　“在上海，外地和境外人士做房产中介的占了很大比例。”昨日，安廷房产置业顾问朱小杰指出。

　　近来政府调控政策的几轮重拳，使整个市场感受到了阵阵寒意。而这些在中介行业中 打拼的外地和境外人士，各自的活法亦有不同。

　　境外中介:ERA新一代两大法宝制胜

　　日前，来自台湾的住商不动产推出堪称业内大手笔的促销活动：在规定期限内购房，不仅可以享受三重优惠，甚至还能通过抽奖获得轿车一部。

　　除了传统的促销手段，更有一类外资品牌中介，以自身特殊的经营方式，遇寒愈强。

　　“市场越冷，我们越显强。”柳杰彬对《每日经济新闻》表示。

　　柳杰彬是ERA新一代房地产公司上海总部的经理，新加坡人。该公司是一家新加坡背景的房产公司，其母公司ERA新一代房地产在全球已有超过3500多家分店。ERA新一代自去年7月进入上海以来，发展迅速，已经拓展到二十多家门店。

　　在多数中介陷入经营困境的大气候下，ERA新一代几乎没有受到任何影响。

　　“这得益于我们稳定的国际客源以及特殊的经营操作方式。”柳杰彬强调，“这是ERA应对危机的两种武器。”

　　柳杰彬介绍，国际客户在其公司的客源中占了很大比例，“国际客户资金实力雄厚，而且对上海楼市长期走势依然看好，新政并没有打击他们的投资热情，该投资的还是要投资。”而就租赁业务来说，国际客户客源也相当稳定，“有些是租了很多年之后，再决定买。所以，我们基本不用为客源发愁。”

　　特殊的经营管理方式则是ERA新一代的另一大法宝。比如，经纪人没有底薪，但有高达70%的提成，比一般中介高了2-3倍。

　　柳杰彬指出，这种低成本经营模式在很多发达国家相当普遍，但在中国运用得不多。“它在遇到危机的时候最能发挥作用，因为成本非常低。”

　　相比之下，如今国内许多中介巨头因为承受不了高昂的成本，纷纷关闭门店或者裁员。据报道，上海一家普通房地产中介门店的月平均成本在12万元左右。

　　“目前我们正在加快招聘。”柳杰彬表示，市场低迷反而给ERA新一代带来了新的发展契机，一些从其他中介流出的优秀经纪人被吸纳到公司。

　　“其实，现在的形势对我们来说不算什么。”对公司的未来发展以及上海楼市的走向，柳杰彬颇为乐观，“1997、1998年的时候，我们在新加坡也经历过大危机。”

　　柳杰彬表示，ERA新一代的业务构成较为平衡，除了住宅市场，写字楼和商铺均有涉及，这两部分业务目前发展平稳。他透露，ERA新一代打算在未来进入新盘销售领域。

　　外地中介:温州“新一代”无奈转入蛰伏

　　温州人陈相，在黄浦区江阴街上经营一家中介加盟店：新一代房产。

　　和附近密密麻麻的其他中介相比，陈相店面的最大不同在于店门外一个醒目的广告条幅：温州同乡之家。

　　尽管在上海的温州房产投资客甚众，但正儿八经租了店面做中介生意的并不多。陈相的门店今年年初开张，此前他做的是皮鞋和服装生意。

　　陈相颇为得意自己头脑的灵活，但同时也慨叹：“进入的时机不好。”

　　陈相介绍，刚开始的时候，业务主要做的是销售，客源自然以老乡为主。“因为是老乡，所以比较容易得到信任。”也正因如此，开始的时候经营颇为顺利，陈相透露：“当时每月平均能销售4-5套。”

　　不料几轮调控政策出台后，形势急转直下。温州炒房团从上海楼市撤资的消息开始流传。

　　昨日，陈相对《每日经济新闻》坦言，不同意“撤资”的说法。“应该说是不进入更妥当。”陈相强调，“现在是没有介入过的不再介入，手中有1-2套的改做长线，手里套数多的人才急着抛掉。”

　　在市场降温的情况下，陈相原本也设想靠自己的温州关系网实现“自给自足”，后来却发现很难做到。现实的销售情况是：挂盘的多，接盘的少，温州客源基本消失。陈相也希望大力开发本地客源，但运作并不如人意。“本地人买房要求总价低，面积小，但这种房子附近楼盘有的不多。”他显得有些无奈，“而且，本地客资金实力不强，胆子也不大。”

　　由此，陈相不得不暂停扩张规划，转入蛰伏期———按照原计划，他打算近期再开3-5家分店，但现在压缩成本成了当务之急：江阴店原有15个业务员，现在压缩到了5个。

　　对于目前的困境，陈相坦言“有些压力”，但会继续经营下去。“我觉得这只是短期的不利局面，再说店不能说关就关。”

　　至于如何熬过这段蛰伏期，陈相透露了几大招数。

　　比如，首先要把租赁业务做起来。陈相承认，因为温州客极少租房子，租赁业务原本不受公司重视，但在如今销售业务日见惨淡的情况下，租赁成了“救命稻草”。

　　另一招就是砸钱做广告。在店内一个小架子上，密密麻麻堆放着很多报纸杂志，打开一看，上面都有该店的广告。

　　此外，同业合作也开始变得重要。陈相表示，目前开始重视和其他中介的合作，比如，互通客源或房源。

　　对于未来，陈相的看法比较谨慎：“可能要到明年下半年市场才会回暖。”

　　房产租赁业崛起“安徽军团”

　　“在上海，从事房产租赁业务的一半以上都是安徽人。”昨日，枫林房产宛平南路店的物业顾问邸维强告诉《每日经济新闻》。邸维强来自安徽寿县。

　　不经意间，在上海从事房产租赁业务的安徽人已然形成一支大军。尽管目前无法对人数做出确切统计，但业内人士几乎都强烈感受到他们的存在。

　　“租赁业务几乎被安徽人垄断。”洪峰房产斜土路店负责人田菲菲表示。

　　根据《每日经济新闻》的走访调查，多数中介均认同上述现象。“安徽人做租赁业务的是特别多，而且做得也比较好。”安廷房产置业顾问朱小杰指出。

　　至于安徽人在房产租赁业中崛起的原因，本地业内人士几乎众口一词：“他们勤快，互相之间信息相通，客源可以互相介绍。”

　　而对此，邸维强亦自有解释：“租赁业务赚的是小钱，大中介还有一些本地人都不愿意做，我们却不介意。”

　　“安徽军团”的日趋庞大，一大原因也在于同乡之间口口相传，互相帮带。邸维强的哥哥原先就在枫林房产跑业务，在哥哥的建议和推荐下，邸维强也干起了这一行。这种情况在安徽同乡之间非常普遍。

　　与此同时，同乡间的合作使其业务运作起来很快。“销售业务我们肯定做不过大中介，但租赁业务他们做不过我们。”

　　“如今，我们的重要性越发得到体现。”邸维强强调，在当前销售市场低迷的情况下，多数中介正把重点转到租赁市场。

　　而据《每日经济新闻》调查，目前安徽人已开始从单纯的跑业务上升到经营管理层面，一些中介公司把租赁业务部分外包给安徽人做，提供办公地点，承包人只要上缴一定的金额，业务方面一切自己做主。

　　“还有个别较大的门店，会雇安徽人去做管理。”邸维强补充道。